論從設(shè)計(jì)到施工的成本控制

【摘 要】在目前宏觀調(diào)控嚴(yán)峻形勢(shì)下，人工、材料、設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格、土地成本節(jié)節(jié)攀升，限購(gòu)壓力，資金回籠受限，經(jīng)營(yíng)壓力巨大。因此加強(qiáng)成本控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有重要意義。項(xiàng)目施工階段的成本控制與設(shè)計(jì)階段的成本控制一起構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的兩個(gè)關(guān)鍵階段。本文針對(duì)施工階段成本控制的重點(diǎn)內(nèi)容及控制方法進(jìn)行探討。本文探討了從設(shè)計(jì)到施工的過(guò)程中，成本控制應(yīng)該注意的問(wèn)題。

【關(guān)鍵詞】施工階段；設(shè)計(jì)階段；成本控制；注意問(wèn)題

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)歷了驚濤駭浪的十年，目前已進(jìn)入成熟穩(wěn)定發(fā)展的階段。暴利的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，行業(yè)行為日益規(guī)范、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，如何有效地控制工程成本，提高企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)利能力，是每一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨的重要課題，也是企業(yè)降本增效，正確體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成果的一項(xiàng)重要手段。成本的有效控制對(duì)于保證房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間甚至行業(yè)的持續(xù)發(fā)展都有重要意義。我們作為開(kāi)發(fā)商的工程人員 ，對(duì)此應(yīng)有清醒認(rèn)識(shí)。在工作中必須要貫徹嚴(yán)格的成本控制意識(shí)，有著規(guī)范的成本控制工作程序，把成本控制的觀念和手段滲透和運(yùn)用到工程各環(huán)節(jié)的措施之中。下面我們就來(lái)研究從設(shè)計(jì)到施工的過(guò)程中，成本控制應(yīng)該注意的問(wèn)題。

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本主要內(nèi)容

首先我們要搞清楚的是，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，成本主要由哪些內(nèi)容構(gòu)成，它主要包含以下幾部分：

1.1 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)等。

1.2 前期工程費(fèi)

指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。

1.3 建筑安裝工程費(fèi)。

指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。

1.4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出。

1.5 公共配套設(shè)施費(fèi)

指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

1.6 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。

主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。

2 成本控制管理的幾個(gè)基本方法

在成本控制管理中，也有一些基礎(chǔ)的方法，可以指導(dǎo)工作方向，從而提高工作效率。

2.1 制定目標(biāo)成本

目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項(xiàng)目成本的控制線。

目標(biāo)成本法的基本思想是制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹(shù)層層分解；再通過(guò)將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門與行動(dòng)上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過(guò)程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。

2.2 明確崗位職責(zé)—責(zé)任成本

“責(zé)任成本體系”的目標(biāo)是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評(píng)價(jià)其職責(zé)履行情況。

“責(zé)任成本體系”包含四大要素，即責(zé)任范圍、責(zé)任部門/相關(guān)部門、評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)部門。完成上述四要素的定義，我們就可以建立起責(zé)任成本體系的基本框架，從而在“組織架構(gòu)”的層面保證目標(biāo)成本的順利執(zhí)行。落實(shí)責(zé)任到崗位，落實(shí)責(zé)任到人，最大程度的減少“目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤”現(xiàn)象的出現(xiàn)，真正做到“權(quán)責(zé)明晰，有據(jù)可依”。但是如何才能保證部門/崗位的成本目標(biāo)能被順利的完成?為此，我們需要定義一套完整的“作業(yè)過(guò)程指導(dǎo)書(shū)”來(lái)對(duì)部門/崗位的行為進(jìn)行規(guī)范，從“制度流程”的層面保證對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行，保證對(duì)成本的控制， 我們可以把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程劃分為若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的作業(yè)過(guò)程，并為每個(gè)作業(yè)過(guò)程定義相應(yīng)的流程制度規(guī)范，同時(shí)重點(diǎn)定義每個(gè)作業(yè)過(guò)程中與成本控制相關(guān)的要點(diǎn)，包括量化的經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。這樣，我們就可以在日常業(yè)務(wù)這個(gè)層面實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的過(guò)程控制，真正的將成本控制的執(zhí)行力滲透到基層一線。

2.3 跟蹤執(zhí)行—?jiǎng)討B(tài)成本法

經(jīng)過(guò)前兩個(gè)步驟實(shí)現(xiàn)了“目標(biāo)明確”、“責(zé)任清晰”之后，我們便進(jìn)入最重要的第三步:目標(biāo)成本執(zhí)行過(guò)程的跟蹤——?jiǎng)討B(tài)成本。動(dòng)態(tài)成本反映的是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的預(yù)期成本，通過(guò)實(shí)時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。

動(dòng)態(tài)成本的核心是實(shí)時(shí)性，動(dòng)態(tài)指的是在項(xiàng)目整個(gè)生命周期的任一時(shí)間點(diǎn)，都能實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目最新的成本狀態(tài)，。

2.4 效果評(píng)估和總結(jié)

制定目標(biāo)成本、明確責(zé)任體系、對(duì)業(yè)務(wù)過(guò)程進(jìn)行了實(shí)時(shí)的跟蹤與控制，在完成前面三個(gè)步驟之后，最后我們就可以根據(jù)執(zhí)行的結(jié)果對(duì)相關(guān)的效果進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)，還必須對(duì)整個(gè)項(xiàng)目成本控制的得失進(jìn)行及時(shí)的總結(jié)， 形成項(xiàng)目的數(shù)據(jù)庫(kù)。通過(guò) 數(shù)據(jù)庫(kù)的建立，所有項(xiàng)目的關(guān)鍵成本數(shù)據(jù)都將被保存下來(lái)，并對(duì)未來(lái)業(yè)務(wù)的開(kāi)展發(fā)揮重要的指導(dǎo)作用。數(shù)據(jù)庫(kù)的建立充分體現(xiàn)“知識(shí)管理”的思想，使知識(shí)作為企業(yè)最寶貴的財(cái)富，能夠很好的沉淀下來(lái)，不因人員的流動(dòng)而流失，使房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理再上一個(gè)新的臺(tái)階。

3 從設(shè)計(jì)到施工的成本控制

除了上述的成本控制基本管理方法，在不同的階段，我們還必須有一些具體的操作措施和行為要點(diǎn)，從而保證工作效益的最大化。

3.1 在設(shè)計(jì)各階段的成本管理

從以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要成本構(gòu)成可以看出，整個(gè)階段，可控性較強(qiáng)的，還是集中在設(shè)計(jì)和施工階段。其中設(shè)計(jì)階段是整個(gè)工程項(xiàng)目開(kāi)始實(shí)施的龍頭，是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過(guò)程費(fèi)用中比例不大， 但對(duì)工程造價(jià)的影響卻非常大。由于在設(shè)計(jì)階段已經(jīng)決定了絕大部分的項(xiàng)目成本，因此應(yīng)把此階段應(yīng)該作為成本管理的重點(diǎn)。因此在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段，我們都應(yīng)該有著不同的控制手段，以保證成本控制在開(kāi)始就取得良效，為后面的施工階段打下良好管理的基礎(chǔ)。

3.1.1 管理原則：

◇設(shè)計(jì)階段的成本管理中，首要原則是以客戶價(jià)值為核心，應(yīng)選擇客戶認(rèn)可價(jià)值與支付代價(jià)最大差值的方案，不單純追求效果，也不片面追求低成本，博取利益最大化，比考慮中長(zhǎng)期效果。這需要我們持續(xù)地開(kāi)展方案優(yōu)化工作，比較不同的設(shè)計(jì)方案所帶來(lái)的品質(zhì)、效果、成本、效益等各方面的差異，并且要將物業(yè)維護(hù)、客戶使用、時(shí)間、社會(huì)效益等各方面因素考慮進(jìn)去，從中選擇最優(yōu)方案，兼顧長(zhǎng)期利益和短期利益的平衡。

◇目前國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)市場(chǎng)，設(shè)計(jì)師和設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)有四種檔次，分別為普通、國(guó)內(nèi)知名、港臺(tái)知名、國(guó)際著名。要根據(jù)項(xiàng)目定位選擇不同檔次的設(shè)計(jì)單位，不僅在設(shè)計(jì)費(fèi)上可以控制成本，設(shè)計(jì)風(fēng)格和思路對(duì)建造成本的影響也是不可忽略的。

◇要取得設(shè)計(jì)單位的配合，在設(shè)計(jì)合同中明確各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求，列明注意事項(xiàng)，必要時(shí)可設(shè)置一定的履約獎(jiǎng)懲措施。

3.1.2 概念設(shè)計(jì)階段：

在本階段的設(shè)計(jì)任務(wù)中，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的地理位置、自然景觀、配套等特點(diǎn)，結(jié)合項(xiàng)目定位，給出相對(duì)寬松的成本區(qū)間范圍。提前對(duì)建筑平面、戶型結(jié)構(gòu)、主要設(shè)備、停車方式等進(jìn)行預(yù)研究，避免在實(shí)施階段調(diào)整幅度過(guò)大。另外在選擇方案時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注以下幾點(diǎn)：

◇建筑主體應(yīng)避開(kāi)原水塘等軟地基位置

◇各標(biāo)高和基礎(chǔ)埋深等對(duì)土方挖填量有影響

◇水泵房、配電房等設(shè)備房的位置會(huì)影響管線的鋪設(shè)長(zhǎng)度。

而在調(diào)整方案是，會(huì)對(duì)成本產(chǎn)生較大影響的方面，主要有商業(yè)面積，基礎(chǔ)形式，人防面積，產(chǎn)品比例等等。這些方案的調(diào)整，同時(shí)也會(huì)帶來(lái)容積率、覆蓋率等的調(diào)整，對(duì)項(xiàng)目的利潤(rùn)率都會(huì)帶來(lái)重要的影響，在調(diào)整時(shí)必須同時(shí)測(cè)算成本的變化。另外要特別注意不可售的面積，如會(huì)所、管理用房、設(shè)備房等，以及不計(jì)建筑面積的實(shí)體部分，在滿足配套需要的前提下，要與項(xiàng)目的定位適應(yīng)，并且兼顧長(zhǎng)期使用和經(jīng)營(yíng)管理的成本。

3.1.3 方案設(shè)計(jì)階段：

本階段重點(diǎn)需關(guān)注的方面是：建筑平面，基礎(chǔ)類型，結(jié)構(gòu)形式，結(jié)構(gòu)布置，裝飾標(biāo)準(zhǔn)，停車方式及比率，小區(qū)供配電方式，主要設(shè)備選型等。其中各專業(yè)的具體控制方向如下：

● 建筑專業(yè)

◇建筑的平面布置應(yīng)考慮結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的合理性，盡量避免不規(guī)則的平面方案。

◇層高的高度不應(yīng)盲從客戶要求，應(yīng)綜合市場(chǎng)取向，結(jié)合產(chǎn)品定位，考慮長(zhǎng)期制冷或取暖的能源消耗，選擇合適的層高。

◇門窗設(shè)計(jì)時(shí)除注意窗地比外，還要注意分隔尺寸，過(guò)小會(huì)增加型材的用量，過(guò)大會(huì)增加玻璃的造價(jià)和施工難度，應(yīng)綜合考慮。

◇停車方式對(duì)造價(jià)和售后都會(huì)產(chǎn)生影響，往往被忽視，需要加強(qiáng)評(píng)估。

◇材料選擇盡量利用當(dāng)?shù)氐膬?yōu)勢(shì)資源，減少選用差異不大但要從外地購(gòu)買的產(chǎn)品。

● 結(jié)構(gòu)專業(yè)

◇鋼筋和混凝土占主體建筑成本較大比重，單方鋼筋含量和單方混凝土含量應(yīng)作為結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)控制和審查的重點(diǎn)，并與同類建筑做比較分析。

◇要達(dá)到最經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)參數(shù)，應(yīng)重點(diǎn)審查：結(jié)構(gòu)計(jì)算是輸入的荷載值，結(jié)構(gòu)計(jì)算參數(shù)，結(jié)構(gòu)計(jì)算結(jié)果，結(jié)構(gòu)構(gòu)件的幾何尺寸及配筋率。

◇不同的結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)形式，造價(jià)相差甚遠(yuǎn)，在設(shè)計(jì)方案中應(yīng)初步估算后再設(shè)計(jì)。特別結(jié)構(gòu)形式應(yīng)與建筑專業(yè)應(yīng)互相配合，即時(shí)修正，避免建筑定型后再進(jìn)行結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的被動(dòng)局面。

◇柱、梁截面尺寸直接影響結(jié)構(gòu)的混凝土和鋼筋含量，同時(shí)對(duì)建筑使用功能也影響很大，需著重考慮。

● 安裝專業(yè)

◇水管、導(dǎo)線的材料選擇應(yīng)符合行業(yè)發(fā)展方向，在一定時(shí)間內(nèi)不會(huì)被淘汰。

◇水電設(shè)備在選擇時(shí)應(yīng)充分調(diào)查市場(chǎng)，了解品牌的聲譽(yù)和供應(yīng)狀況，在滿足使用要求的前提下，充分考慮性價(jià)比，且兼顧長(zhǎng)期使用成本。

3.1.4 施工圖設(shè)計(jì)階段

在此階段主要是建筑的外立面設(shè)計(jì)、建筑的構(gòu)造做法和公共部分二次裝修費(fèi)用易被忽略或控制不嚴(yán)，在設(shè)計(jì)監(jiān)控時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注。結(jié)構(gòu)專業(yè)在開(kāi)始施工圖設(shè)計(jì)前就應(yīng)該提出鋼筋、混凝土的限額指標(biāo)，并在設(shè)計(jì)過(guò)程中核查計(jì)算書(shū)、配筋率等設(shè)計(jì)內(nèi)容。水電專業(yè)則應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注管線的走向、布置方式、數(shù)量等對(duì)成本影響較大的方面。

3.2 在施工階段的成本管理

盡管依據(jù)有關(guān)資料，在這一階段影響工程投資的比例大概只有10％左右，但是這一階段卻是資金大量投入的階段，如果不加強(qiáng)控制，就會(huì)產(chǎn)生投資失控，從而超過(guò)預(yù)期的目標(biāo)成本，產(chǎn)生投資浪費(fèi)。

3.2.1 工程變更管理：由于工程的建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和法律關(guān)系復(fù)雜，受自然條件和客觀因素的影響大，導(dǎo)致項(xiàng)目的實(shí)際情況與招標(biāo)投標(biāo)時(shí)的情況相比會(huì)發(fā)生一些變化，因此在施工過(guò)程中間很難避免的出現(xiàn)工程變更。而當(dāng)變更不可避免時(shí)，應(yīng)從成本控制的角度按照以下原則：如果出現(xiàn)了變更，應(yīng)當(dāng)盡快變更；工程變更后，要盡快的落實(shí)變更，否則只會(huì)擴(kuò)大變更帶來(lái)的成本損失；對(duì)于變更所涉及島的費(fèi)用要進(jìn)行及時(shí)的估算，以便在以后的工程成本動(dòng)態(tài)控制中做到心里有數(shù)，防止超過(guò)目標(biāo)成本。

3.2.2 簽證單管理：引起現(xiàn)場(chǎng)簽證發(fā)生的原因有各種各樣，現(xiàn)場(chǎng)簽證是工程建設(shè)過(guò)程中一項(xiàng)經(jīng)常性的工作。首先要嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理。使現(xiàn)場(chǎng)第一線的工程管理人員牢牢樹(shù)立成本控制的意識(shí)，要認(rèn)識(shí)到簽證是一件很嚴(yán)肅的事情。其次，對(duì)于涉及到成本費(fèi)用變化的簽證單都要經(jīng)過(guò)成本控制專業(yè)人員的初步估算，估算出簽證對(duì)于總成本的影響大小，做到心中有數(shù)。必要時(shí)，可以發(fā)出成本控制預(yù)警提示，從而對(duì)下一步的工程施工方案或者設(shè)計(jì)進(jìn)行必要調(diào)整。工程簽證是工程項(xiàng)目編制預(yù)結(jié)算的重要依據(jù)之一，是施工企業(yè)在中標(biāo)后增加收入的主要手段。簽證管理制度應(yīng)清晰的確定工程、監(jiān)理、預(yù)算合同等有關(guān)部門在簽辦工程簽證時(shí)的責(zé)任，分工必須明確，權(quán)力不宜過(guò)分集中。在組織工程施工時(shí)，要充分考慮到各種配套設(shè)施及大、小市政工程能否與主工程同步進(jìn)行，盡量避免由于需要臨時(shí)供水、供電而產(chǎn)生的費(fèi)用，以及減少由于二次施工造成的人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi)。并且對(duì)于開(kāi)發(fā)商指定的專業(yè)分包隊(duì)伍要及時(shí)安排其進(jìn)場(chǎng)，配合管道預(yù)埋，減少總包單位的索賠及其他額外費(fèi)用，對(duì)基坑支護(hù)方案的技術(shù)可行性及造價(jià)經(jīng)濟(jì)方面應(yīng)作認(rèn)真的評(píng)審，特別要把工期縮短的經(jīng)濟(jì)效益與工程支出成本綜合考慮。

3.2.3 妥善處理索賠：工程索賠是在工程承包合同履行中，當(dāng)事人一方由于另一方未履行合同所規(guī)定的義務(wù)或者出現(xiàn)了應(yīng)當(dāng)由對(duì)方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)而遭受損失時(shí)，向另一方提出賠償要求的行為。應(yīng)該看到索賠是一種經(jīng)濟(jì)（或者工期）補(bǔ)償行為，而不是懲罰，索賠的損失結(jié)果與被索賠人的行為并不一定在法律上構(gòu)成因果關(guān)系，正確的開(kāi)展索賠有利于促進(jìn)雙方加強(qiáng)內(nèi)部管理，嚴(yán)格履行合同，合理確定工程造價(jià)。索賠工作要按合同規(guī)定的程序進(jìn)行，在實(shí)際工作中間遇到的大多是承包商向開(kāi)發(fā)商的索賠。站在開(kāi)發(fā)商的角度，也應(yīng)該進(jìn)行合理的反索賠，以合法合理的手段的保護(hù)自己的權(quán)利受益。這就要求在施工過(guò)程中要收集各種信息資料以及隱蔽各種驗(yàn)收記錄以及工程質(zhì)量文件，做到有理有據(jù)。

4 結(jié)語(yǔ)

總之，由于房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，投資額巨大，成本管理與造價(jià)控制是一項(xiàng)復(fù)雜而煩瑣的系統(tǒng)工程，需要方方面面緊密配合，有效協(xié)作。要很好地控制建設(shè)工程造價(jià)，就要把控制重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到建設(shè)前期的投資決策和設(shè)計(jì)階段，同時(shí)在施工階段加強(qiáng)監(jiān)控，尤其應(yīng)抓住設(shè)計(jì)這個(gè)關(guān)鍵階段，以取得事半功倍的效果。加強(qiáng)對(duì)工程造價(jià)的主動(dòng)控制，強(qiáng)化全過(guò)程的動(dòng)態(tài)管理和監(jiān)督，對(duì)進(jìn)一步提高建設(shè)工程項(xiàng)目投資效益具有很重要的意義。只有這樣才能在激烈的國(guó)際、國(guó)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理與造價(jià)控制才能真正取得滿意的效果，更好地適應(yīng)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。