廉租住房后期管理與實踐：國內(nèi)文獻綜述及研究展望

摘要 后期管理是廉租住房保障政策實施的重要環(huán)節(jié)，對于鞏固廉租住房制度建設(shè)意義重大。國內(nèi)學(xué)術(shù)界對廉租住房后期管理與實踐的研究比較薄弱，缺乏整體性的理論探討。系統(tǒng)綜述當(dāng)前國內(nèi)學(xué)者研究成果，全面掌握廉租住房后期管理研究動態(tài)，以期為相關(guān)學(xué)術(shù)研究提供一定的參考和借鑒。

關(guān)鍵詞 廉租住房 后期管理 文獻綜述 研究展望

中圖分類號：F12 文獻標識碼：A

0 引言

1998年國務(wù)院首次闡明“廉租住房”概念至今，國內(nèi)各地區(qū)陸續(xù)出臺了相關(guān)政策，廉租住房制度建設(shè)取得了諸多成效。然而縱觀全國各地具體實踐，后期管理保障力度明顯不足。國內(nèi)理論界對廉租住房后期管理問題相對冷淡，大多數(shù)研究者只是針對某一內(nèi)容作零散分析，系統(tǒng)性的研究比較匱乏。為此，筆者以系統(tǒng)性原則為指導(dǎo)，詳細剖析近年來國內(nèi)學(xué)術(shù)界涉及到廉租住房后期管理細枝末節(jié)的典型文獻，以期整體上總結(jié)廉租住房后期管理的成果經(jīng)驗，為今后的研究活動提供一定的參考和借鑒。

1 研究現(xiàn)狀述評

廉租住房后期管理涉及到社會經(jīng)濟發(fā)展方方面面的問題，學(xué)者們對此進行了深入思考，當(dāng)前國內(nèi)學(xué)術(shù)界可謂是“百花齊放、百家爭鳴”。

1.1 物業(yè)管理——政府與市場的“利益博弈”

廉租住房的物業(yè)管理是廉租住房保障政策實施過程中不可回避的現(xiàn)實難題，國內(nèi)學(xué)者對物業(yè)管理現(xiàn)狀展開了論述說明，普遍表示出極大的不滿與擔(dān)憂。目前學(xué)術(shù)界關(guān)注的焦點問題是物業(yè)管理困境產(chǎn)生的緣由及其應(yīng)對措施，各種觀點爭鋒相對。鄧國雄（2011）指出，廉租戶弱勢的身份地位和相對低下的文化素質(zhì)給管理帶來了不便，致使廉租住房的物業(yè)管理較之其它社區(qū)更難控制。該觀點在客觀上認識到了廉租戶的自身缺陷，但將物業(yè)管理的責(zé)任一味地歸罪于廉租戶就稍微不妥。實際上，廉租住房社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的不盡人意是由其它層面的因素造成的，租戶結(jié)構(gòu)混亂只是表象。王嚇忠等（2006）學(xué)者提出“資本逐利性”理論，即政府和市場兩個管理主體必然導(dǎo)致職責(zé)推諉、廉租戶權(quán)益受損，因此他們建議政府在物業(yè)管理中只能起輔助作用。筆者認為，政府行政化管理亦不足以掩蓋廉租住房物業(yè)管理難的制度根源，相比于政府管理的公益性，物業(yè)管理公司等市場主體的管理功能顯得更加靈活。問題的關(guān)鍵就在于，物業(yè)管理公司對看不到經(jīng)濟利益的市場毫無興致。

綜上觀點不難推測，廉租住房物業(yè)管理本質(zhì)上取決于政府與市場的利益博弈，物業(yè)管理資金便是博弈的游戲規(guī)則。無論是堅持政府為主體還是市場為主體，有效解決費用難題才是完善廉租住房物業(yè)管理的根本出路。而關(guān)于資金來源問題，學(xué)者們提出了許多主張，諸如廉租戶適當(dāng)支付、社會組織捐贈等，遺憾的是這些方案未能得到社會的認可與實踐的檢驗。

1.2 動態(tài)監(jiān)管——屢試無果的“罪魁禍首”

廉租住房動態(tài)監(jiān)管機制是廉租住房后期管理乃至整套管理的“穩(wěn)壓器”，動態(tài)監(jiān)管的效果直接決定了廉租住房政策實施的影響維度。國內(nèi)相關(guān)研究的學(xué)者一致提出，我國對廉租戶家庭保障條件的動態(tài)監(jiān)管存在很大的不足，以致于“搭便車”成為廉租戶的常見行為。

學(xué)術(shù)界就動態(tài)監(jiān)管機制盲區(qū)的形成進行了激烈討論，歸納起來主要有兩種聲音：一種是“信息不對稱”，另一種是“力不從心”。以李光（2012）為代表的學(xué)者分析認為，廉租戶工作的不穩(wěn)定造成家庭收入具有臨時性，監(jiān)管單位難以真正核實其動態(tài)資產(chǎn)。以趙晶（2011）為代表的學(xué)者進一步指出，我國各地廉租住房監(jiān)管部門良莠不齊，機構(gòu)編制整體上人手少、力量弱，與后期管理的物質(zhì)需求不相匹配。除此之外，學(xué)者們還就如何完善動態(tài)監(jiān)管機制各抒己見。陳小梅（2007）專門提出“一戶一檔案”的動態(tài)管理機制，通過建立跨區(qū)域的廉租戶家庭電子檔案系統(tǒng)，提升動態(tài)監(jiān)管的效率。受資源設(shè)施條件的制約，筆者認為該方案短期內(nèi)較難實現(xiàn)，但長遠來看，廉租住房動態(tài)監(jiān)管的電子信息化應(yīng)該是未來發(fā)展的重要趨勢。

1.3 配套服務(wù)——社會保障的“輸血缺位”

國內(nèi)學(xué)者對廉租住房小區(qū)建設(shè)管理進行了大量研究，從中我們可以窺見相關(guān)配套服務(wù)探討的蛛絲馬跡。許自強（2011）意識到，廉租住房小區(qū)一般建在城鎮(zhèn)偏遠地帶，公交站、商場、學(xué)校等基礎(chǔ)配套設(shè)施缺乏，影響了廉租戶的日常生活。對此他建議政府加大財政投入，優(yōu)先解決廉租戶生活、出行等不便。白友濤等（2010）指出，政府集中興建廉租住房小區(qū)是美國“貧民窟”的再復(fù)制，加劇了社會分層和社區(qū)治安的矛盾，他提議建設(shè)“滲透式”小區(qū)，即將廉租戶和其它收入居民混在一起，不僅可以增強低收入群體的社會歸屬感，更重要的是可以最大限度地讓廉租戶共享基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)。該方案在一定程度上彌補了小區(qū)偏遠建設(shè)和集中建設(shè)帶來的麻煩，具有較高的實踐參考價值。

需要指出的是，廉租住房后期管理不僅僅指管理問題，具體還包括服務(wù)問題，特別是廉租戶的戶口遷移以及由此產(chǎn)生的最低生活保障關(guān)系轉(zhuǎn)移、子女教育等困境，都是關(guān)系廉租戶切身利益的現(xiàn)實問題。當(dāng)前我國社會保障制度建設(shè)尚不健全，廉租戶享受的配套政策服務(wù)十分有限。該領(lǐng)域的研究目前在我國學(xué)術(shù)界是塊“處女地”，鮮有學(xué)者對廉租戶戶籍管理等相關(guān)問題進行細致描述。

1.4 退出機制——制度設(shè)計的“大漏洞”

學(xué)術(shù)界關(guān)于退出機制的研究主要側(cè)重于對策的摸索，并在制度設(shè)計層面開展了長期的爭論。以何靈等（2010）學(xué)者為代表的“強制派”認為，目前國內(nèi)對廉租戶騙租、轉(zhuǎn)租、拒租等違規(guī)行為懲戒力度不夠，僥幸心理驅(qū)使廉租戶鉆國家政策的空子，因此必須完善廉租住房法制建設(shè)，加大對不法行為的處罰力度。而以曾國安等（2010）學(xué)者為代表的“激勵派”認為，采用激勵政策將會起到事半功倍的效果。在制度設(shè)計上，該派學(xué)者嚴格區(qū)分了“正向激勵”和“負向激勵”方針：一方面對廉租戶實行政策優(yōu)惠，譬如提供住房騰退、資金貸款等補貼，支持廉租戶主動騰退；另一方面對不愿退出的家庭實施逾期罰款、提高租金等措施，促使廉租戶盡快騰退。筆者總結(jié)上述觀點認為，完善的退出機制應(yīng)該注重懲激并重、剛?cè)峤Y(jié)合，并且要有區(qū)別地、人性化地設(shè)計退出制度。

國內(nèi)部分學(xué)者直接避開針對退出方式的爭論，轉(zhuǎn)而圍繞補貼形式進行了學(xué)術(shù)論戰(zhàn)。劉黎輝（2008）指出，實物配租廉租住房退出程序復(fù)雜、退出管理被動，根本上解決“退出難”問題必須逐步擴大“補人頭”的比例。而周小寒（2012）對此持反對態(tài)度，他認為貨幣補貼家庭具有“選擇偏好”，在信息缺失的前提下極有可能導(dǎo)致退出機制失效，“補磚頭”才是目前解決低收入家庭住房難題的有效形式。上述兩種觀點都忽略了地方經(jīng)濟發(fā)展實際，補貼制度的選擇必須考慮多種因素。

1.5 模式構(gòu)建——廉租小區(qū)的“世外桃源”

我國學(xué)者正在積極探索廉租住房后期管理的模式，實踐的基本思路主要構(gòu)建于國外經(jīng)驗的學(xué)習(xí)和國內(nèi)典型地區(qū)的調(diào)研以及國內(nèi)外管理現(xiàn)狀的研究對比。張鵬（2007）詳細介紹了歐美地區(qū)廉租住房法制建設(shè)、補貼形式、退出管理等經(jīng)驗做法，重點提出了我國廉租住房建設(shè)模式的相關(guān)措施。馮國清（2012）根據(jù)寧國市廉租住房制度建設(shè)情況，總結(jié)出“居民小組為主、居委會和房管局為鋪”的廉租住房后期管理創(chuàng)新模式，并在寧國市實踐管理中起到了良好效應(yīng)。總體而論，我國廉租住房后期管理工作內(nèi)容繁雜龐亂，很難形成一套特色鮮明的具體模式，而且我國社會經(jīng)濟發(fā)展千差萬別，各地區(qū)不可能按照某一固定模式進行后期治理，學(xué)者們需要不斷創(chuàng)新不同地區(qū)不同發(fā)展階段的后期管理模式。

2 綜述討論

系統(tǒng)梳理研究成果可以發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)學(xué)者就廉租住房后期管理問題取得了一定進展，并為社會經(jīng)濟的發(fā)展做出了巨大貢獻。當(dāng)然，理論研究也存在瑕疵，就此討論如下：

（1）微觀層面虛。后期管理對策多從立法、司法、行政等宏觀層面入手，未能具體到節(jié)點，對于矛盾的解決顯得蒼白無力。（2）實踐探討弱。后期管理資金、管理模式等實踐性問題研究不夠深入，專門涉及實踐領(lǐng)域的文獻也較少。（3）定量研究薄。問卷調(diào)查、田野調(diào)研等實證方法運用不廣，文獻結(jié)論缺乏必要的嚴謹性和科學(xué)性。（4）國內(nèi)總結(jié)少。移植國外的管理模式忽視了國內(nèi)社會經(jīng)濟發(fā)展的特殊性，研究經(jīng)驗的推廣價值不大。

3 研究展望

筆者分析認為，未來廉租住房后期管理與實踐的研究至少要有兩方面的突破：（1）研究內(nèi)容：由淺入深。廉租住房后期管理問題遠遠超出學(xué)者們的研究視野，實踐中牽涉到的廉租戶戶籍制度、醫(yī)療改革等難點問題亟待探討解決。（2）研究角度：由零散到系統(tǒng)。廉租住房后期管理各個環(huán)節(jié)彼此隔離，系統(tǒng)把握后期管理整體規(guī)律，具有很強的實踐意義。

基金項目：武漢理工大學(xué)國家級大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計劃資助項目（20121049719002）（教育部）

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