我國房地產的開發現狀與發展前景

摘要：本文通過對我國房地產開發現狀的調查分析，進而闡述了我過房地產業的發展前景。

關鍵詞：房地產 現狀 發展前景

2012年上半年，在房地產調控政策整體沒放松的情況下，樓市整體仍延續低迷的態勢。房地產投資、新開工以及土地市場各指標同比增速均創近年來新低，不過隨著宏觀面和政策面的微調，樓市成交量從低迷中緩慢的復蘇，3月份之后開始逐步出現回暖，而房價也在成交量持續回暖的推動下出現止跌微漲的跡象。但要做出中國樓市已經“由冬入春”的判斷，還為時過早。從上半年房市運行情況來看，我國房地產市場的現狀有下面幾個方面的特點。

1 房地產開發投資累計增速緩慢回落

統計局數據顯示，1-5月全國房地產開發累計投資額2.22萬億，同比增長18.6%，增幅相比1-4月下降0.1個百分點，這是自今年2月以來連續3個月增速出現回落。與去年年底相比下降了9.4個百分點。從上述數據可以看出，今年上半年房地產開發投資速度逐步回落。受嚴厲調控政策的影響，開發商銷售數據低迷，房企拿地的積極性不高，從而導致房地產的投資的增速逐步的出現回落。

同時，近兩個月保障房的投資增速持續的上升，一定程度上對房地產開發投資有所支撐。據住建部公布數據顯示，截至今年6月底，全國城鎮保障性安居工程完成投資5070億元。而在5月底，全國保障房建設完成投資3895億元。也就是說短短一個月的時間，保障房建設完成投資資金就增加了近1175億，這一數據盡管較5月份有所回落，但仍遠高于前4個月。可見隨著后期保障房大規模開建，保障房投資這一塊對彌補商品房投資下降將起到一定對沖作用。

2 商品房銷售逐月回暖

2012年前5月，全國商品房銷售面積呈持續負增長態勢，但降幅卻呈逐月收窄趨勢。1-5月全國商品房銷售面積2.88億平米，同比下降12.4%，降幅較1-4月縮小1個百分點。單月數據看，由于去年1月份樓市成交量基數比較大，今年1月份樓市成交量異常低，同比增速為大幅負增長；受樓市調控政策的實施影響，2月份之后的幾個月同比增速仍保持負增長的態勢，不過隨著政策面的微調、剛需的入市，2-4月份單月的成交量同比降幅持續收窄，5月當月商品房銷售面積更是出現了大幅的反彈，環比上漲20.3%。

以上可以看出，從今年3月起，樓市的成交量便出現了持續的回升，加上即將公布的6月份的樓市銷售數據，樓市成交量或連續4個月飄紅。

而造成樓市成交量出現回暖的原因主要包括以下幾個方面：首先，由于各地樓市調控政策的微調、首套房貸利率優惠、公積金貸款上限放寬等以及央行持續的降息等貨幣政策的實施，刺激了剛性需求入市，從而推動了樓市成交量的上升。其次，由于開發商庫存壓力較大，為加速出貨，開發商采取的“以價換量”等降價銷售策略，吸引了部分自住剛性需求，進一步支撐了上半年樓市成交量的反彈。還有就是，目前全國主要城市的房價都已觸底，部分城市開始出現緩慢的回升，市場普遍預期房價已經見底，而購房者擔心各種政策微調會令價格反彈而紛紛選擇入市，預計短期內樓市成交量或繼續回暖。

3 商品房新開工面積持續下滑

由于房地產調控的實施，樓市持續低迷運行造成開發商的庫存壓力大增，抑制了開發商的投資動力，大部分房企選擇減少開工量和緩開工，從而造成房地產新開工面積的持續下滑。

數據顯示，1-5全國商品房新開工面積7.29億平米，同比下降4.3%，降幅較1-4月份擴大0.1個百分點。其中，3月單月新開工面積同比下降4%，4月單月房地產新開工更是大幅下降了15%，而5月單月房地產新開工面積同比下降4.6%，雖然單月新開工降幅較4月收窄10個百分點，但仍處在負增長的狀態。以上數據可以看出，商品房新開工面積在3月份首次進入負增長狀態之后一直保持較低的開工率。

4 庫存壓力依舊較大以價換量仍是主旋律

數據顯示，2012年5月底，全國商品住宅待售面積達1.97億平米，同比增長44%，到達歷史峰值。同時，近期不少上市房企在半年報中均表示，下半年將進入推盤高峰期，從而可見后期樓市新增的供應量依然較為可觀，房地產開發商的庫存壓力依然較大。

雖然今年以來貨幣政策進入適度微調期，央行既降存準率又降息，銀行可貸資金規模有所提升，但銀行層面的資金寬松并不意味著房地產資金緊張局面會得到全面緩解，銀行對房地產行業的貸款仍強調差別化政策，開發商貸款難度仍然很大。

可見，在整體資金緊張、庫存壓力大的背景下，大部分開發商仍可能繼續選擇“加速出貨、以價換量”等銷售策略來加速回籠資金。

房價下降從總體及長遠來看，房價的降低有利于市場的健康和穩定發展。在國家的嚴厲調控措施下，房價增幅放緩乃至下跌，有效的打擊了炒房客的積極性，把房價中的這部分“水分”擠出，市場則又重新恢復到重視正常利潤和經營行為的健康狀態。

從總體趨勢來看，我國房地產市場的發展仍有巨大的潛力。中國是一個經濟轉型國家，城鎮化是一個不可避免的問題。持續的城鎮化對房地產市場的不斷發展提出了要求。住房推向市場，促成了一個巨大的房地產市場的產生和發展。同時，中國還是一個人口大國，十幾億的人口總量在世界各國中絕無僅有，龐大的人口數量也意味著巨大的住房需求。因此，中國房地產市場有不可估量的潛力。只要這些因素沒有改變，房地產市場的發展趨勢就不會改變，因此我們有理由對今后房地產的發展前景保持樂觀。