開發標準廠房 推動產業聚集區的發展

摘 要：標準廠房的開發建設將會有效推動產業集聚區的發展，但是作為新的資源利用模式，有些產業集聚區還沒有給予充分的重視，導致標準廠房開發建設和利用的過程中出現種種問題，因此，標準廠房的開發利用工作需要結合當地整體經濟發展現狀，汲取先進地區成功經驗，形成推動當地經濟發展的獨具特色的發展模式。

關鍵詞：標準廠房；開發；產業集聚區

中圖分類號：F263 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）13-0199-03

產業集聚區是構建現代產業體系、現代城鎮體系和自主創新體系的有效載體，是優化經濟結構、轉變發展方式、實現節約集約發展的基礎工程，是實現經濟社會又好又快跨越式發展的戰略支撐點。但產業集聚區的發展受制于當地各種經濟要素的制約，其中最重要的一條就是“土地的短缺”問題，產業集聚區的用地要遵循“用好增量、盤活存量”的原則，既要發展經濟，又要解決吃飯問題，向空間要地，向空間要經濟增長。積極發展標準廠房是解決產業集聚區經濟發展與土地短缺問題的有效方法。

一、標準廠房開發利用對產業集聚區建設的積極意義

標準廠房是指在規定區域內統一規劃，具有通用性、配套性、集約性等特點，主要為中小工業企業集聚發展和外來工業投資項目提供生產經營場所的發展平臺。標準廠房開發利用對產業集聚區建設具有積極的意義。

1.提高土地利用率，降低土地成本。建設多層廠房，節省用地效果十分明顯。例如廈門市翔安區標準廠房建設后的有關數據可以有效說明這個問題?；鹁妫ㄏ璋玻┊a業區、翔安綜合工業區建設的標準廠房多為4~5層，有８５％的用地面積向空中拓展，大幅度提高了建筑密度和容積率，單位土地面積的效益也大幅提高，比低層工業區土地利用率高２~３倍。

2.產業積聚的平臺。標準廠房大多適應輕工、紡織、服裝、電子產品組裝、生物醫藥等對工藝無特殊要求的傳統行業產品生產，可避免中小企業單獨建造廠房而造成的零星布局和建筑樣式的凌亂，吸引產業轉移，加快產業集聚和發展，優化產業結構與布局，打造區域優勢和主導產業，提高工業平臺建設檔次和水平，快速吸引大量中小企業進入產業集聚區興業發展，有利于產業集聚區的快速形成。

3.可以有效解決中小企業發展初期資金短缺的問題。據統計，現階段進入產業園區發展的企業還是以中小型企業為主，而這些企業發展初期存在的主要問題是資金短缺的問題，如果中小企業建廠初期投入大量資金建設生產場所和辦公場所，就占用了企業發展所需的研發費用和擴張市場費用。如果有現成的標準廠房租用，企業可以快速投入生產，可以省去投資辦廠費用。標準廠房有良好的基礎設施配套，有利于中小企業在短時間內投入生產，同時標準廠房區域有很好的生活設施配套，有利于企業職工的生活，高效解決了中小企業的后勤問題，他們只需租用一定數量的生活設施就可以投入生產，解決了企業發展的后顧之憂，使企業專心生產，有效提高了企業的生產效率，促進企業快速發展，繼而帶動產業園區的發展。

4.標準廠房的建設可以有效提高產業園區的科學管理水平。產業園區設立標準廠房區域往往配置專業管理部門，這些部門一是可以更專業的為企業代辦進入手續，有效縮短了企業進入產業園區生產經營的時間；二是配備有專門的環保和檢驗部門，對進區項目進行把關，可以在進入環節將不符合要求的企業拒之門外，另外可以為進區企業提供政策咨詢，防止企業走彎路；三是后勤服務高效、專業，可以為進區企業提供更加專業化的后勤服務，解決企業發展的后顧之憂，使企業專心生產經營；四是擁有高效快捷的融資渠道，有效解決企業生產所需的短期資金緊張的問題；五是眾多的咨詢機構可以使企業快速解決發展中遇到的疑難問題；六是眾多的同類企業的集聚可以形成規模經營，擴大產業園區的知名度，同時有利于企業及時獲取專業信息從而穩健推動企業的發展，這種將集聚效應還可以增加企業的溝通，對于提高企業的生產經營、科學管理、產品創新、發展互補具有巨大的優勢；七是可以形成新的經濟增長要素，推動產業集聚區的發展。

5.有利于落實區域整體規劃，改變地區經濟發展中存在的“散、亂、小”問題。考察南方地區往往會發現，在路邊和村莊隨處可見到零星的標準廠房存在，這是發展初期的特色，呈現“村村點火、處處冒煙”的現象，很多制假造假小型企業隱居期間，這種現象擾亂了經濟秩序、破壞了區域經濟發展的整體規劃，使當地經濟的發展充滿隱患。

在產業集聚區規模發展標準廠房則可以有效遏制這種現象的產生，使區域發展整體規劃得以順利執行，結合現代城區飛速發展的要求，可以減少征地成本，加快現代城市化進程。河南省國土資源廳等個廳局聯合發文，要求符合國家產業政策的生物制藥等企業必須進入劃定的180個產業集聚區，一方面可以加速產業集聚區的發展。另一方面可以有效防止區域經濟發展中的“散、亂、小”問題，使經濟發展和社會進步有效結合起來，推動全省經濟社會科學發展。同時大量中小企業的集聚創造了眾多的就業機會，可以有效吸納農村人口進入工廠做工，緩解社會矛盾。

6.標準廠房的高收益將有效推動產業集聚區的發展。以廈門市標準廠房開發利用成果為例：火炬（翔安）產業區130萬平方米標準廠房已有180多家企業入駐，每平方米招商均價高于1 000元，多為電子信息、精密儀器等高新產業，預計首期標準廠房年產值達３０億。園區建成后，產值有望達到1 000億元以上，加上目前火炬高新園區５８０億元的產值，廈門高新技術產業有望達到1 500多億元的產值，這相當于目前廈門市的工業總產值。

產業集聚區的發展一是要高效利用自身經濟資源，標準廠房開發模式就充分利用了產業集聚區短缺的土地資源，并將其轉化為現實的經濟增長平臺；二是要通過自身經濟實力的積累實行滾動發展，從而進一步提高服務能力、管理水平，并以此打造自身的競爭優勢，實現產業園區的良性發展；三是要通過標準廠房的高效利用吸納大量的企業入駐，集聚人氣，隨之而來的就是帶動三產的發展，從而促進區域經濟的整體發展。

二、產業集聚區發展標準廠房進程中產生的問題

標準廠房對產業集聚區的發展具有積極的推動作用，可以提高土地開發利用率，可以為園區的發展帶來極高的經濟收益，推動區域經濟的發展。但是作為新的資源利用模式，有些產業集聚區還沒有給予充分的重視，導致標準廠房開發建設和利用的過程中出現種種問題，延緩了標準廠房的推廣工作，具體問題表現在以下幾個方面：

1.投資標準廠房的投資主體缺乏、開發資金緊張。有些產業集聚區慣性思維意思強烈，認為標準廠房的開發建設工作是企業行為，談到開發就要求企業自主開發，沒有意識到應該將標準廠房開發建設工作作為園區發展的基礎設施配套，不能將標準廠房開發利用提高到作為提高園區競爭力的高度。真正在開發利用標準廠房方面做得好的產業集聚區往往是組建投資公司進行自主開發。從企業層面上來說，近年興起的房地產開發熱側重于見效快的商品房的開發，片面認為標準廠房的租用性質會導致資金運轉周期長、收益相對不穩定，從而不愿意進行工業地產的投資。隨著國家對房地產市場宏觀調控力度的加大，這種情況逐漸有所緩解。從南方司空見慣的鄉鎮自主開發建設的現象分析，一是會導致標準廠房的開發建設不能形成規模效益，導致零星布局的現象；二是開發后會產生配套設施滯后、管理水平低下、企業入駐率低等問題的產生；三是鄉鎮開發面臨著融資困難、國家政策掌握不足，從而導致諸多后續問題的產生。

以上開發主體的各種缺位現象產生的影響就是導致產業集聚區標準廠房的開發利用工作滯后、建設資金投入不足，進而影響了整體產業園區的發展。

2.配套的基礎設施缺乏，管理水平低下。標準廠房是生產基地，需要配套良好的基礎設施和生活設施才能吸引眾多中小企業快速進入投產生產。許多地方開發標準廠房沒有做好這方面的工作，交通不便、生活區遠離和管理水平低下等問題層出不窮。更有甚者是只注重收取租金，其他的推給入駐企業自行解決，使企業進入生產后面臨諸多問題，結果就是企業不滿意、標準廠房利用率低，對于產業集聚區來說是得不償失、效益低下，對于企業來說不愿意進入標準廠房生產，更愿意購地建廠經營生產。

3.招商工作跟不上，標準廠房利用率低下。有的產業集聚區標準廠房建設工作做的很好，不論是園區自主開發還是企業投資開發，標準廠房建設工作能夠順利完成。但是由于區域經濟發展相對落后的原因、宣傳工作不足的原因、招商工作沒有跟得上的原因，導致的結果就是 “巢”建起來了，而“鳳”卻沒有如期到達，影響了標準廠房的收益，延長了建設資金的使用周期。

4.國家政策運用不足，直接影響產業集聚區的發展。表現一是受制于國家政策的影響。由于中國經濟社會的快速發展，許多法律法規沒有及時修訂。有些地方拘泥于政策的約束，缺乏創新精神，不敢大膽嘗試，對于標準廠房這種新生事物的開發利用簡單套用某些國家政策規定，導致標準廠房開發建設容積率偏低等問題的出現，沒有充分發揮標準廠房節約用地的功效。表現二是過于激進，置國家有關方面的法律法規于不顧，膽大冒進，結果企業入駐生產后遭到相關執法部門的查處和制止甚至于處罰，這時候才想起查閱相關法律法規，但是入駐企業已經蒙受損失。

以上兩種表現在許多地方開發建設標準廠房進程中都出現過，其中的經驗教訓很值得我們汲取借鑒，這些問題的產生后果就是直接影響著產業集聚區的發展工作。

三、標準廠房開發利用的建議

1.政府扶持，大力助推。標準廠房建設涉及到規劃、土地、融資、管理、招商等方方面面的事物，對于單個企業來說要綜合統籌處理這些問題實在是勉為其難，這種情況下就需要政府伸出手扶持一把，具體來說要在下面幾個方面給予標準廠房各項優惠政策：一要比生產企業自建廠房更優惠的地價；二要免收各種收費；三要優先規劃、審批、供地；四要優先安排水、電、氣等配套工程；五要為標準廠房投資者解決融資難題；六要做好招商工作，避免標準廠房長時間閑置而損害投資者的利益；七要適當地為標準廠房開發企業提供獎勵以調動其投資積極性。

2.將標準廠房建設與產業集聚區發展有機（下轉221頁）（上接200頁）統一起來。（1）結合產業集聚區的整體規劃，超前做好標準廠房開發利用規劃。要按照“一次規劃、分期實施”的原則，因地制宜規劃、整合出一定規模的標準廠房建設區，高起點設計標準廠房。（2）結合產業集聚區產業規劃做好標準廠房的開發利用工作。標準廠房的建設要突出突出市場需求。認真調查，搜集、整理、交流市場需求信息，據以確定標準廠房建設規模、層次、結構、面積大小和分期建設計劃，以適應不同時期、不同行業、不同投資能力的中小企業租、購的需求。（3）結合產業園區基礎設施規劃做好標準廠房的基礎設施配套工作。在標準廠房建設的同時，同步規劃設計好辦公樓、職工公寓樓、物業管理等配套設施，條件具備的，要及時建設好配套設施，提高資源利用率和共享程度，形成規模優勢。這部分資金應該是產業集聚區的財政資金投入，只要高度完善的基礎設施配套才能推動標準廠房開發利用快速推進。

3.堅持多元化開發模式，推動標準廠房建設快速發展。（1）堅持多元化投入。一方面產業集聚區應該結合自身發展需要自主開發標準廠房；另一方面要鼓勵合適的企業、經濟組織和自然人，積極參與工業集中區的標準廠房和公用設施的投資、建設、管理和經營，形成“百舸爭流、萬帆競發”的多元投資場面。（2）堅持多樣化運作。可采用建、租、售相結合的運作模式，根據市場發展情況允許投資者出售、轉讓、出租已建成的標準廠房，同時鼓勵企業購買和租用靈活結合的方式在產業集聚區經營發展。這樣做的優點一方面可以使投資者快速收回成本實施滾動發展，另一方面可以使生產者更加安心在園區發展。（3）強化招商工作。標準廠房建設者投資目的最終就是獲取收益，無論是出售還是出租，都需要由相應的生產企業接受。所以產業集聚區在發展的同時要有意識注重標準廠房的招商工作，足夠數量的企業入駐既是產業園區發展的要求，也是促進標準廠房建設的必要條件。

隨著中國經濟發展成熟度的提高，土地短缺與經濟發展的矛盾將日益彰顯，高效利用標準廠房推動專業園區的發展從而帶動區域經濟的發展將極大程度緩解這種矛盾，是區域經濟發展的科學選擇。

[責任編輯 安世友]