小產權房的尷尬

今年上半年，國土資源部公布了5起國土資源領域違法違規案件的查處結果，這是自2012年初開始，我國全面清理“小產權房”工作正式啟動實施的重要一步。而在國家強力整治小產權房的另一面，則是購買小產權房的中低收入人群的無奈。

如何走出小產權房的現實困境？本刊記者就北京小產權房居民的生活現狀進行了調查走訪。

“老北京”：為了生活，小產權房的法律保障問題，似乎不那么重要了

在北京市小產權房較為密集的昌平區，記者走訪了居住在小產權房小區的幾戶家庭。

小產權房業主小陳是老北京人，隨著北京市的快速發展，他原本在宣武區的家被拆遷了，為了能讓老婆孩子住上稍微大點的房子，小陳把家安在遠在市郊的昌平“宏福苑”小區，選擇居住相對便宜的小產權房。

但這付出的代價是，因為居住的地方離市區太遠，小陳放棄了在民政局的穩定工作。為了謀生，他在小區附近，開了一家嬰兒游泳館。小陳說，他很看好這門生意，盡管在這個城鄉結合地帶基礎設施相對不夠完善，但他認為在這個區域嬰幼兒服務的生意很有市場前景。他的理由是，這片小產權房的面積相當大，有80多個樓，“到現在這里還沒有同嬰幼兒有關的店，包括賣嬰幼兒的衣服，還有奶瓶、奶嘴、尿不濕這些母嬰用品的店。”

其實小陳目前的生意并不如想象中樂觀，當地居民對于嬰幼兒早期教育熱情度并不高，送孩子去專門的嬰兒游泳館游泳的家庭更是少之又少，小陳的嬰兒游泳館一直處于虧損的狀態。面對不景氣的生意小陳顯得很無奈，正如選擇在市郊開始新的工作和生活，同樣也是無奈之舉。

小陳告訴記者，他宣武區房子的拆遷補償款在“城里”根本買不起房子，“如果要是在四環以內，買大產權的房子的話，只能買半套。所以多數人選擇往郊區走。”

不得不說，近幾年來北京市區不斷走高的房價，早已超出了小陳這樣的普通家庭能夠承受的能力范圍，面對瘋狂高漲的房價，像小陳這樣的老北京人，只能舍棄很多，為了新的生活，小產權房的法律保障問題，似乎顯得并不那么重要了。

“我們只能割舍，割舍那邊的親戚朋友，割舍我自己的社會關系圈，而得到的是我能繼續生活下去，起碼在這邊有房子住。這是沒辦法的選擇，只能是這樣。至于小產權是50年也好，是40年也好，那都是以后的事情，起碼我現在還有的住，還在生活著。”

不過，和小陳不一樣的是，當地拆遷的居民境遇似乎好很多，拆遷后的村民們住進了更加寬敞舒適的樓房，又有很多生活補貼，最重要的是，還是和原來的親戚朋友住在一起，生活圈子沒有受到太大影響。

而小陳除了生活圈子不得不舍棄以外，郊區的生活多少讓他有些不大適應。他現在雖然沒有物業費，只需繳納每天3元錢的電梯管理費，可是已經過了電梯檢修時間，依然沒有人來檢修。盡管小區周邊配套設施相對健全，但是為了買到更加便宜和質量上乘的物品，人們還是只能去幾站地以外的大型超市和菜場。

小陳說，讓這邊小區火起來的另一個原因就是便利的交通，在小區門口，就是公交車607路和快3的總站，高速公路也在不遠處，出行非常方便。但也因為這條居民出行的必經之路臨近高速，存在很多安全隱患。

打工族：不想將來怎么樣，現在能安居樂業就可以了

記者了解到，“小產權房”一般是在農村集體所有的建設用地和宅基地上建成的，大都集中在市郊城鄉結合地帶，可以說是農村城市化進程的產物。像小陳所在的京西“宏福苑”這樣的“小產權房”小區，在北京并非只此一處，擁有小產權房的也不僅是“老北京”，還有很多的外來打工一族。

在通州區張家灣“太玉園”小區，35歲的小產權房業主史先生就是外來務工者。

史先生到北京已經十幾年了，他回憶起多年前和進京上大學的哥哥一起，帶著對首都的憧憬和簡單的夢想，從農村老家出來踏上去往北京的列車那一幕，依然恍若一夢。

初來北京時，史先生還是一個18歲的孩子，因為沒有學歷沒有工作經驗，他只能在工廠里當學徒、去建筑工地打雜工等等，干一些簡單的體力活，過著居無定所朝不保夕的日子。

也許對于無數的建筑工人來講，高樓林立的城市在他們的心里總有著某種特殊的情感，一座座高大建筑在他們的辛勤勞作中拔地而起，而那些房子永遠都是遙遠的作品，能夠在城市里擁有一個屬于自己的家，是多數農民工想都不敢想的事情。

史先生說，到了30歲，他想要在城市安家立業的愿望已極為強烈，頻繁換崗和四處打工只能離夢想越來越遠。最后，盡管風險很大，他還是選擇了自主創業。但第一次創業他失敗了，還虧了大約20萬元。為了償還債務，史先生只好與大學畢業后去海外留學的哥哥做點簡單的外貿生意，一點一點補救經濟上的損失。

幾年之后，他用再次積累的財富購買了一套每平米2780元的小產權房，而同期的大產權房每平米8000元。史先生告訴記者，當時買這個房子并沒有多少顧慮，“那個時候我認為大家對這個政策根本是搞不明白，我自己也沒有大產權和小產權這個概念之分。我也不認為這個村一級的政府，賣出的這個房子會違法。”

專家表示，選擇購買毫無法律保障的小產權房，一方面是由于對房屋產權問題法律知識的匱乏，而另一方面則是不斷高漲的房價，讓多數外來打工人員對大產權房只能望洋興嘆。以“鏈家地產”調研的通州區二手房市場價格為例，目前大產權房每平方米14000元到16000元左右，而私下交易的小產權房只需要6000元到8000元左右就能買到，平均售價是大產權房的三分之一到二分之一之間。

現實中，像史先生這樣的外來打工者，能在北京安家落戶，過上安居樂業的城市生活，就是最幸福的事情。而把房子買在市區還是郊區，是大產權還是小產權，只要是能夠買得起，擁有一個屬于自己的家，其他的似乎都不重要了。史先生就說，“我不太在乎，也沒有過多地考慮什么小產權怎么樣，會怎么樣，將來想怎么樣。我是覺得我這樣住，只要能安居樂業就可以了。”

小產權房的現實困境

購買小產權房的人群，除了因為收入過低，又面臨基本居住問題而做出的無奈之舉之外，多少存在法不責眾的僥幸心理，那么購買小產權房的業主是否真地能夠住得踏實，實現多數購買者想要的“安居樂業”的心理欲求呢？或許我們從徐先生的賣房經歷中能找到些許答案。

徐先生1995年參軍來到北京，退伍后他當過司機干過保安，也自己開過旅游公司。如今孩子到了上小學的年齡，家鄉山東那邊又有很多創業機會，徐先生決定賣掉自己88平米的小產權房，舉家遷回家鄉發展。這些天，徐先生一方面在網上發布售賣信息，一方面去各家中介公司尋求賣房機會，但情況不容樂觀。“大家一看小產權房都不想買，要求現場看房的沒有。”

對于小產權房不受法律保護的顧慮，早在徐先生購買這套房子之初就有，但是由于市區房價實在太高，他最終放棄了在百子灣附近購買大產權房的想法，冒著風險花20萬購買了通州公莊小區的這套小產權房。而如果購買大產權房，首付就得20萬，貸款要貸20年。

事實上購買大產權房的壓力比徐先生預想的還要大得多，以售價60萬元的商品房貸款購買為例，如果首付款為20萬元，貸款20年，以基準利率計算，每月本息需向銀行繳納還款3053元錢。而當時徐先生的月收入根本無法抵付貸款，更別提滿足妻兒老小的生活支出了。

為了能夠讓孩子有一個穩定的生活環境，徐先生東拼西湊，湊足20萬元錢，購買了這套小產權房，結束了長達十余年四處漂泊的生活。而這套房子雖然給這個三口之家帶來了6年的安定生活和無數的快樂，但是難以解決的就業壓力和孩子上學問題，讓徐先生不得不重新考慮回鄉生活。

但沒想到的是，原以為低價賣掉這套房子是很容易的事情，誰知一冠上“小產權房”的名頭，售賣起來卻是四處碰壁。所有的中介公司一聽說是小產權房，都拒絕為徐先生提供服務。中介公司現都明確表示，“只賣大產權”。他們說，因為國家明令禁止買賣“小產權房”。

記者了解到，“小產權房”，也稱“鄉產權房”，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產，許多小產權房是村集體之間通過整合集體所有的建設用地和宅基地，然后再在整合之后的集體土地上建設的。

根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。

鏈家地產梨園時尚街區店店長王占賢在接受記者采訪時就表示，“我們公司禁止買賣小產權房屋，完完全全是根據國家規定來執行的”。由于小產權房禁止買賣的政策限制，原本想賣房的業主，也只好選擇自住或者出租自己的房子。

鏈家地產市場研究部高級分析師陳雪告訴記者，購買小產權房都是中低收入人群，正常能夠買得起普通商品房的購房者，還是會選擇買大產權房，小產權購房者，一般都是因為北京的房價過高，以致無法承受，無奈冒險去買一些小產權房。

從鏈家地產的調研分析來看，小產權房大多在郊區存在，是城鄉結合地帶城市化進程的產物，由于小產權房的土地使用權屬于農民集體所有，購買小產權房的城市居民，在房屋產權問題上很難得到法律保障。

在國家明令禁止售賣小產權房和強力懲處國土資源領域違法違規案件的大背景下，以北京市為例，近期國土資源局延慶分局依法對違法建設小產權房的案例做出行政處罰，沒收在違法占用的土地上建設的51棟樓房。但是在全面治理“小產權房”的問題上，也有許多不同看法。

陳雪就認為，對于小產權房來說，一刀切的辦法其實是很不合理的，因為它產生的原因是很復雜的。“如果一刀切的話，肯定會造成很多比如說保障性的人群，沒有住房的情況。但是投資性的，這一部分如果給他們合理化了，其實就是一種投機的行為的一種成果，就是默認的贊許的投機行為。”

還有不少專家也認為，在解決小產權房問題上，國家有關部門不能只考慮管理上的方便，應當從全局考慮問題，還要更多地考慮到、照顧到現有的小產權房的購買者的利益。

國務院國有資產監督管理委員會研究中心研究員胡遲就表示，由于房價太高，很多人買不起房，特別是中低收入者買不起房，國家的保障房、廉租房，不僅量少而且門檻比較高，很多外來務工人員沒有本市戶口，連廉租房申請的資格都沒有，只能選擇購買或者租用價格相對便宜的小產權房。他同時認為，“因為這部分人大部分是城市外來務工者，他們中低收入，他們為中國城市化作出了巨大的貢獻，因為身份的原因，收入的原因，他們在城市化發展中分享利益比較少，可以說他們的貢獻大于他們的所得，那么小產權房正好是他們分享這個城市化的利益一個切合點。

如何找到一種創新的治理方法，既能保證小產權房在保障性住房方面的功能，又能遏制投機行為帶來的小產權房不斷增多的現象，在胡遲看來，差異化地管理小產權房可能是相對合理的操作方式。

但是具體標準該如何去制定，如何去執行，由哪一部分人去執行，哪些管理部門合理地去協作，還需要更為細致的調查和研究。