上半年房地產 鬧劇連臺無人喝彩

雖然6月份，國內球迷的目光大都轉向了歐洲杯，但我們的中超聯賽還在繼續。中超賽場上，本賽季最大的黑馬杭州綠城，從連續五輪不勝到四連勝，成為聚光燈下的焦點。而這一切都離不開主教練岡田武史，中央電視臺體育頻道還特意播出《岡田武史在中國》的紀錄片。

作為杭州綠城最大贊助商的綠城中國，今年以來卻經歷著痛苦的轉變。年初，它遭遇“綠城破產”傳聞，6月8日又宣布獲得香港地產開發商九龍倉近51億港元策略入股，交易完成后，九龍倉將持有綠城中國24.6%股份，成為綠城中國第二大股東。而綠城中國的掌門人宋衛平的股權將進一步稀釋至25.45%。

開發商風光不再

上半年，在經歷賣地、賣項目、賣股權之后，宋衛平首次對外界坦承：“這次調控對綠城來說，幾乎是滅頂之災，主要是沒預測到調控的長度和深度。我個人是有責任的，需要檢討，早知道有些地不買，有些資金準備得好一點。”

3年前還與萬科爭老大的宋衛平，經過危機洗禮之后，正式宣布告別高負債時代，并將穩健和安全放在了第一位。綠城的斷臂求生，被稱為“最受傷的開發商”

杭州綠城境況只是眾多開發商的一個代表，但宋衛平還是很幸運的，最起碼他在最后融資成功。就在綠城中國和九龍倉簽約的前兩天，包頭最大房地產企業鼎太置業的董事長魏剛，在包頭市東河區一家酒店上吊自殺。據媒體報道，魏剛通過各種渠道，融資欠款至少7億元，單筆借貸最高達1. 2億元。可以想象，如果沒有九龍倉的注資，宋衛平現在的日子恐怕很難過。

巨額融資欠款，或許是壓垮魏剛的最后一根稻草。其實從年初開始，就不斷有開發商“跑路”的消息被媒體廣泛報道，而房地產開發商資金普遍吃緊，也是路人皆知的事情。在銀行貸款減少的情況下，資金需求量大的房地產業把目光瞄向了民間借貸市場，通過大舉借貸，來補充短期流動資金之需。然而，在后續資金無法跟上的情況下，一些開發商選擇“跑路”，普通投資者就成了最后的替罪羔羊。

在《岡田武史在中國》節目最后，編導總結岡田武史走了一條從追求理想到向現實妥協，再到理想的道路。不知道曾立志蓋好房子的宋衛平是否在經歷陣痛之后，也能夠帶領綠城中國走出泥潭？我們拭目以待吧。

松綁和堅持的博弈

2011年年底，佛山這個三線城市曾經“風光”了一把，那是因為佛山市住房和城鄉建設管理局通過官方網站，發布樓市調控新政，宣布放寬限購政策，使它成為全國首個公開宣布放寬限購的城市。但12小時后，佛山放寬樓市限購新政被緊急叫停，來了一個“半日游”。

你番唱罷我登場。今年年初，蕪湖市政府公布了一份名為《關于進一步加強住房保障改善居民住房條件的若干意見的通知》，宣布對購買首套房進行補貼。但好景不長，蕪湖的房地產新政只堅持了3天，這場鬧劇就戛然而止。

在蕪湖房地產新政被叫停不久，離蕪湖350公里的上海便按耐不住，推出二套房政策，但執行一周就被叫停，與蕪湖新政一樣的結局。

在國家調控的這風口浪尖，住建部屢次強調限購不松動，以遏制地方層出不窮的新政。對于一些城市自動松綁樓市，相關專家指出：“這是地方政府和中央的博弈。在地方政府財政收入中起支撐作用的房地產業，在限購政策實施后，成交量大幅減少，資金鏈緊張，繳給政府的稅自然大幅減少。最為關鍵的是開發商沒有錢從政府手中去拿地。”

在“穩增長”的壓力下，一些地方政府不惜冒險一試，但最終結果都以鬧劇收場。

轉機OR曇花一現

年冬天房地產企業開始進入冬天，房價在今年上半年仍無起色。數據顯示，今年上半年房價整體下降1.44%。房價的下跌，伴隨著成交量的下降，二手房交易量更是大幅萎縮，受沖擊最大的房產中介曾一度出現倒閉潮，一些連鎖中介選擇關閉部分門店，來應對限購的影響。

當然，地產商也沒有閑著，買房送車、買房送物業、買房送戶口、打折促銷……各種手段輪番登場。房地產業的宣傳，雖然看上去笑靨如花，但仍避免不了“便縱有千種風情，更與何人說”的尷尬。

除了開發商，不爽的還有那些高價買房的業主，雖然有不少是自住需求，但每天看著自己的房子縮水，也很無奈，甚至出現在房價下降后，打砸售樓處的不理智行為。

在今年的“兩會”上，代表、委員們對于未來房價的走勢，也是看漲少、看跌多。開發商看似已經毫無希望，但最近這一切好像出現了轉機，“千人購房潮”、“排隊買房”等字眼又出現在媒體的報道中，任志強“明年3月還會漲”的言論，更是火上澆油。

今年5月，北京樓市成交回暖，二手房成交量突破1 . 2萬套，恢復到調控前的水平，其中成交總價在100萬至150萬元的住房占比由去年同期的22.6%上升至30.5%。此類住房正是樓市剛性需求的關注對象，也成為今年北京樓市“紅五月”的主要支撐力量。

但這與開發商有意無意制造恐慌情緒，推波助瀾分不開。譬如，6月12日央行發出142號文件，對降息做出若干部署，但偏偏有開發商不無夸張地宣稱，“央行特急文件：房貸最低7折。”似乎文件僅為房貸而發。在開發商鼓動“陰謀”下，聽說已經看了半年的房價的一些剛需購房者最近也準備買房了。但到底真的是轉機，還是曇花一現？這一切，只有時間老人能夠告訴我們。

“每個人都在盲人摸象”

“面對資金和財務壓力，房企以價換量，帶動成交，因此很難將‘千人購房’、‘漏夜排隊’現象視為樓市觸底的標志。”業內人士認為，“一方面是開發商果斷降價跑量，從而帶動成交，另一方面不排除只是開發商‘自演自導’的假象而已。因此，對于‘千人購房’等現象，更應該從營銷手段的角度去判斷。在目前的市場行情下，開發商傾向于營造一種市場快速回暖的跡象。”

北京貝塔咨詢中心通過對50家重點上市公司財報研究發現，目前已經有六成房企突破了財務安全底線。咨詢中心合伙人杜麗虹說：“地產金融風險已經超越地產市場風險，成為下一階段地產企業面臨的最主要風險。”

“多數人都存在利益驅動下，繼續‘永遠繁榮’的一廂情愿思維，這是房價調控的最大障礙。”業內人士指出。中原地產華北區域董事總經理李文杰更是感慨地說：“現在的樓市缺乏穩定的市場規則，難以預期，每個人都在盲人摸象。”