“以房養老” 老年人要拿起法律武器

隨著家庭結構的變化和消費水平的提高，“養兒防老”的難度已越來越大。很多老年人通過房屋產權制度改革有了自己的房子。近年房價連續攀高，房產已成為老人可觀的財產。“以房養老”在一些城市中悄然興起。以房養老的形式主要有，出租、出賣房屋、用房屋抵押貸款和簽訂遺贈扶養協議等等。但是以房養老也存在自己的問題，例如處理不好造成兩代人關系惡化，簽訂遺贈扶養協議又怕撫養人不履行生養死葬義務等等。所以，老年人一定要依據法律維護自己的合法權利。

房產到手態度大變

【案例】74歲的王秀芬老伴去世后獨居多年，唯一的兒子陳林雖然和她住在同一個城市但是也不太經常來看望。2012年3月的一天，久未露面的兒子突然來訪，說母親歲數大了一個人他不放心，要把她接到自己家里住。“住養老院哪有跟兒子住舒服，您把房子過戶給我，我來養你！”禁不住兒子的軟磨硬泡，王秀芬覺得就算房子賣了也得雇人照顧自己，花錢雇別人還不如把房子給自己的兒子，于是就把房子過戶給了兒子。但是，房子賣出去后兩個月，兒子和媳婦對王秀芬的態度就大不如從前，后來干脆以女兒要高考為由給老太太租了個房子讓她搬了出去，找了個鐘點工來照顧她，自己也很少再去看望。

【點評】現實生活中，“房子到手、態度大變”的情況不少見。根據《合同法》的相關規定，王老太太將房子過戶給兒子，是一種贈與行為，若雙方已經完成過戶手續或者公證，就難以再收回房子產權，除非受贈人有遺棄、虐待贈與人的行為或者其他嚴重侵犯到贈與人權益的行為，贈與人可以在發現以上行為的一年內提出撤銷贈與決定。但王老太太的兒子也并未遺棄和虐待，因此她在法律程序上難以再收回房子產權。所以老人在處理房產的問題上，一定要慎重，不要急于把房子送出去，造成自己被動和尷尬的境地。

兒子國外10年，房屋產權歸保姆

【案例】76歲的徐阿姨是北京一家機電廠的退休職工，兒子袁遠大學畢業后赴英國留學，然后定居在英國，偶爾會寄些錢回來。徐阿姨靠自己的退休金請了一個保姆照顧自己。2010年11月，徐阿姨去世，袁遠當時工作繁忙沒能從國外回來料理后事。一年之后他回國，此時他才發現，房產證上已經變成了保姆的名字。保姆說，徐阿姨生前認為自己照顧周到，已經把房子過戶給了自己，并且出具了徐阿姨的一份遺囑。袁遠不相信母親的遺囑是真的，將保姆起訴至法院。法院根據誰主張誰舉證的原則，要求袁遠舉證遺囑是偽造的，但是袁遠旅居國外10年，手頭竟然也無法找到母親親筆書寫的筆跡，導致無法鑒定真偽，最終敗訴。

【點評】“誰主張誰舉證”是民事訴訟證據規則的基本原則，也就是說當事人有義務對自己的主張提供證據。袁遠認為證據是假的，必須要有筆跡鑒定，但是袁遠常年旅居國外，且不說他無法取到證據，對母親基本的贍養義務也沒有盡到，偶爾寄錢也不能取代對父母精神上的慰藉。

附條件遺囑防止子女拿房不盡義務

【案例】張柏春夫婦是一對退休老夫妻。兩人生養了兩兒一女。2009年，老張夫婦就房產問題召開家庭會議，“誰養我們老兩口，這房子以后就是誰的。”3個孩子之間一商量由小兒子張巖養父母，但是張巖提了一個想法：“爸，您寫個遺囑吧，別到時候鬧矛盾。”老兩口聽從了兒子的建議，但是他們多了一個心眼，在遺囑里除了寫明房子歸小兒子之外，還附加了一個條件“如果張巖生前不履行贍養義務，張柏春夫婦死后張巖不得繼承財產。”

【點評】我國《繼承法》第二十一條規定：“遺囑繼承或者遺贈附有義務的，繼承人或者受遺贈人應當履行義務。沒有正當理由不履行義務的，經有關單位或者個人請求，人民法院可以取消他接受遺產的權利。”最高人民法院的司法解釋也明確規定，附義務的遺囑繼承或遺贈，如義務能夠履行，而繼承人、受遺贈人無正當理由不履行，經受益人或其他繼承人請求，人民法院可以取消他接受附義務那部分遺產的權利，由提出請求的繼承人或受益人負責按遺囑人的意愿履行義務，接受遺產。因此，老人可以在遺囑中附條件，以防止兒女不盡義務。

遺贈撫養協議優先于遺囑

【案例】今年79歲的張愛國老先生年輕的時候和老伴離婚，兒子由母親撫養。張老先生晚景凄涼，一人獨居，只有外甥劉強常來看望。2005年，兩人簽訂了一份協議，“劉強負責張愛國的生養死葬，張愛國死后房產歸劉強”。2012年1月，張愛國15年沒聯系的兒子張峰突然回來找父親，說自己工作了，應該承擔起贍養父親的責任。此時張愛國百感交集，覺得自己虧欠兒子太多。在聯系上兒子一個月后，他又寫了一份遺囑，稱把房子留給兒子。3個月后，張愛國心臟病突發離開人世。外甥和兒子分別拿著遺贈撫養協議和遺囑到法院打官司。后法院調解，房子歸外甥劉強所有，劉強補償張峰5萬塊錢。

【點評】我國《繼承法》第三十一條規定：“公民可以與扶養人簽訂遺贈扶養協議。按照協議，扶養人承擔該公民生養死葬的義務，享有受遺贈的權利。”《最高人民法院關于執行<中華人民共和國繼承法>若干問題的意見》第5條規定了協議應當優先適用：“被繼承人生前與他人訂有遺贈扶養協議，同時又立有遺囑的，繼承開始后，如果遺贈扶養協議與遺囑沒有抵觸，遺產分別按協議和遺囑處理；如果有抵觸，按協議處理，與協議抵觸的遺囑全部或部分無效。”因此，老年人在處理房產既有遺囑又有遺贈撫養協議的，應當明確遺產份額的歸屬，以免因為遺囑和遺贈撫養協議沖突導致遺囑無效，不能真實反映老人的意思。

結語

在當前養老資金投入不足的情況下，以房養老的模式具有巨大的市場價值和社會作用。但是老年人一定要學會用法律的武器保護自己的權利，讓房子的價值發揮得恰到好處。責編/張立平 laomalp820114@163.com