“仗劍”獨特商業模式 華夏幸福利潤勁增181%

這或許就是一個“仗劍”獨特商業模式，方可泰然行走的“江湖”。

在2011年地產行業整體陷入低迷之際，華夏幸福基業投資開發股份有限公司（簡稱“華夏幸福”，股票代碼：600340.SH）因為有著與一般性地產公司不同的商業模式，其商業故事也演繹得大不同。

2月29日，華夏幸福發布其上市以來的第一份年報，得益于“產業新城模式”，該公司業績大增。報告期內，華夏幸福的營業收入達77.9億元，同比增長76%；利潤總額17.4億元，同比增長181%；每股收益達2.31元，同比增長225%。同時，華夏幸福還推出了每10股送3股轉增2股，派現金2元的分紅預案。

《投資者報》記者采訪發現，其獨特的商業模式在體系內具有很強的復制能力，進而催生了大量新增項目，為該公司的持續高增長奠定了基礎。

資產負債率僅23.9%

國信證券分析師區瑞明在解讀華夏幸福年報時指出，華夏幸福計算扣除預收款后的資產負債率僅為23.9%，遠低于行業平均水平，資產負債結構較優。

此外，年末其賬面貨幣資金為35.7億元，貨幣資金/（短期借款+一年內到期的非流動負債）為2.11倍，表明財務穩健無償債壓力。

平安證券分析師李曉東根據2011年底華夏幸福170億元賬面預售款推算，當期該公司結算的地產收入約為40億元。也就是說，“華夏幸福期末的業績鎖定性高達4.25，遠高于其他地產公司”。

在李曉東看來，產業新城開發業務是華夏幸福2011年業績增長的主要驅動力，報告期內共實現營業收入72.9億元，同比增長145%；根據他的估算，其中約55%來自于園區業務，其余45%為園區配套的房地產開發業務收入。

李曉東認為，依托于拿地優勢的高性價比是華夏幸福地產產品的核心競爭力，而且，園區內部的配套住宅地產具有比普通住宅更高的需求剛性，所以，盡管2012 年北京等核心城市周邊的房地產市場調整是大概率事件，但對華夏幸福的銷售不用過度悲觀。

他判斷華夏幸福的銷售會好于市場平均水平，懷來區域的配套住宅銷售是潛在增長點。

國信證券也認為，華夏幸福住宅項目主要分布在距離北京市中心30~50公里的潮白河、永定河、大運河、八達嶺附近，而在2010年11月，根據國務院“十二五規劃”和“環首都經濟圈”的戰略規劃，懷來和涿鹿并為“京北新城”，這將直接利好該公司住宅項目。

同時，2010年以來的樓市調控也為華夏幸福帶來新機遇，因北京限購政策異常嚴厲，擠出需求向北京周邊轉移將會促進華夏幸福項目銷售。

“園區+地產”的商業模式

在2011年地產低迷期，華夏幸福的業績為何能靚麗？與一般性地產公司不同的商業模式，是其中的關鍵。

華夏幸福前身為廊坊市華夏房地產開發有限公司，成立于1998年。2011年經證監會審核，該公司借殼ST國祥上市成功。在區瑞明看來，多年的發展，讓華夏幸福形成了“工業園區+房地產開發”的獨特模式。

簡而言之，其商業模式的核心之一是，與政府簽約，壟斷片區一級開發，進行土地整理與配套設施建設，政府通過收稅和賣地賺取收益并支付公司一級開發的成本；其二是代政府招商引資發展產業，并為園區提供服務；其三是利用一級開發優勢低價獲取大片房地產開發用地；其四，通過住宅銷售回籠資金并為政府提供GDP和稅收；其五，政府通過收稅和賣地賺取收益并支付公司一級開發的成本。

如此模式下，華夏幸福最終可在一級開發、園區經營、房地產銷售及政府返還等多方面實現收益。同時，此種模式也能使得該公司在不同市場環境之下進退自如。

比如，面對商業住宅開發低迷周期，依仗一級開發和園區經營可以獲得穩定回報；在周期上升時，則能利用一級開發成本優勢獲取大量土地儲備快速擴張。

記者注意到，2011 年，固安工業園區（河北廊坊）、大廠潮白河工業園區（河北廊坊）、懷來京北生態新城（河北張家口）等華夏幸福原有三大園區保持了高速增長的勢頭，同時，2011年也開啟了該公司園區整體開發模式的異地復制與擴張之路。

當年華夏幸福新拓展7個園區進行產業新城的開發建設，分別為昌黎工業園區、灤平金山嶺園區、文安園區、沈北蒲河智慧產業園區、大廠新興產業示范區、廣陽園區及于洪園區。

目前，華夏幸福投資開發運營的10個產業園區，均位于環渤海經濟圈內，區位優勢明顯。李曉東認為華夏幸福的商業模式具有很強的復制能力，大量新增項目的獲取也為其持續高增長奠定了基礎。

公募基金獲利頗豐

記者注意到，自2011年華夏幸福復牌交易后，其二級市場股價即一路飆升。今年，這種勢頭繼續延續，從年初的每股16.05元一路漲至3月1日的23.96元，漲幅達49%，同期上證指數僅上漲10.31%。

這讓投資其中的公募基金獲利頗豐。

華夏幸福2011年年報顯示，華商領先企業持有華夏幸福729.24萬股，工銀瑞信精選平衡買入了450.67萬股，嘉實基金旗下的豐和價值持有200.19萬股。

這三只基金如果今年以來未拋售，都將取得每股約7.9元左右的漲幅。按此計算，華商領先企業、工銀瑞信精選平衡、豐和價值的浮盈分別達到5761萬元、3560萬元、1581萬元。