房價難穩

當下，作為“世界工廠”的中國正面臨著空前嚴峻的經濟形勢。出口增速的下滑，中國鋼鐵、水泥、造船等工業產業均出現產能過剩現象。出口受阻，內需不振。

但在一片迷茫之中，房地產行業卻一枝獨秀。土地市場消費上升、房地產開發投資重啟、房地產按揭消費旺盛，同時拉動著鋼鐵行業、水泥、裝修、建材、家電等一系列相關產業鏈的穩步增長。

伴隨房地產業的回暖，房價又有抬頭之勢。如此一來，“穩房價”會不會讓路于“穩增長”，這是一個疑問。

地市“金九”

剛剛過去的9月，房地產的復蘇勢頭有所減弱，過往那個瘋狂的“金九”明顯低調了些。

統計數據顯示，全國十大重點城市9月前三周商品住宅總成交量為55042套，環比8月前三周的61309套，下降了10%。在傳統銷售旺季，樓市出現如此情況，與部分購房者的觀望有密切關系。

“這一天看了近7個樓盤，有中意的房子，但還是覺得價位太高，想等等看后期是否會有更大的折扣優惠。”在青島某樓盤銷售中心現場看房的張先生告訴記者，目前開發商折扣力度不大，這讓他決定選擇觀望。

事實上，往年“金九”旺季大多是打折季，而今年的市場卻并未出現大規模地降價促銷。對此，中原地產市場研究部負責人張大偉表示，開發商“以價換量”的嘗試已結束，目前庫存壓力有所消解，銀行貸款有所松動，開發商追求利潤的動力遠超回籠資金的壓力，導致降價的動力不足。

在目前樓市調控的大背景下，市場仍然存在很多不確定的因素，加之開發商降價動力不足，導致市場有效需求減少，9月樓市整體表現平淡。

但面包的銷售黯淡，卻絲毫未影響面粉的熱銷。全國多個城市更是掀起年內首波土地供應高潮。9月份，保利、恒大、龍湖、華潤、萬科等龍頭房企紛紛出手“搶地”。其中，萬科一家房企投入的購地款就超過80億元。“房地產企業如果不拿地，餓死怎么辦？”萬科總裁郁亮的話似乎是在告訴人們，房企拿地是為了生存，并不意味著房地產市場的全面回暖。

誠然，中國的房地產業仍是拿地開發，銷售回款、再拿地再開發的模式，倘若沒有土地儲備，在未來的市場競爭中就意味著無所事事，淪為市場看客。可筆者不禁想問：“倘若房地產市場大勢不好，無利可圖，那么誰又會買地呢？”跟市場對著干，拿自己錢不當錢使？這顯然也有失基本的商人邏輯。

信心比黃金更重要。在易居中國青島分公司市場總監王紹旭看來，土地市場的熱銷，意味著開發商對于長期的房地產市場是有信心的，有意進行中期、長期的土地儲備。事實上，中國的城市化進程仍有很長一段路要走，未來市場仍有著較大的發展空間。換言之，開發商對于市場前景的信心增強才是土地市場一改冷清局面，解凍回暖的真正原因。

而土地市場的回暖，也讓人對房價走勢充滿憂慮。

價格堅挺

“之前由于手頭的錢不夠只能等等，可不到半個月，原本看好的樓盤已經漲價了。開發商敢于漲價就是說明有人買，買的人多了價格就很難下降了。”在青島嘉凱城銷售中心選房的劉先生顯然對價格的下跌不抱希望。

雖然，樓市調控依然嚴格，但是剛性需求的大量釋放已經將市場從低谷拉了起來。中國指數研究院此前公布的數據顯示，9月百城新建住宅均價連續第四個月環比上漲。

“今年的市場特點與往年并不相同，雖然目前成交出現了回暖，但這并不能說明市場已經完全回暖。因此我們一開始就保持了一個穩定的推盤計劃。少量加推‘試水’市場，如果客戶群比較大，可以加快節奏繼續推盤；如果得不到市場認同，可以及時方便地調整策略。”青島一知名房企的銷售總監告訴記者，“因此對于金九銀十來說，并沒有特殊的價格策略，我們的定價策略是跟著市場走，當市場上的價格預期有上漲趨勢的時候，我們就會試探性地上調價格。”

實際上，這種每次開盤小漲個幾百元的做法，很多開發商都在用。青島某樓盤銷售人員直言，“每次開盤的價格會比上一次小漲個二三百元，總價上變化并不明顯，客戶也不大能明顯感覺到。”在銷售平穩的情況下，開發商小幅增加利潤，可能是大城市房價連續數月環比微漲的原因。這也從一個側面說明，當前的市場銷售比較常態化，以剛性需求為主。

王紹旭指出，在政策嚴限的市場下，前期許多樓盤已出現了一些價格下行調整的動作，在去化方面取得了量化的效果，開發商緊繃的資金鏈壓力得以緩解。如此一來，底氣加強的開發商降價動力明顯不足。加之樓盤開發的各項成本與日俱增，也進一步壓縮了房價下行調整的空間。更值得注意的是，土地市場復蘇后，主流開發商已經預計市場見底。因此，四季度市場價格下調的可能性不大，相反房價小幅上漲將成為市場主流。

房價的堅挺，無疑讓調控壓力難減。

QE3來襲

日前，美聯儲推出了第三輪量化寬松（QE3），一石激起千層浪。

“趕快買房吧，貨幣泛濫不漲太難，錢多了，實物量沒變，對應關系怎樣變化很清楚。”北師大房地產研究中心主任董藩在自己的微博中寫下了這樣一段話。

無獨有偶，在全經聯常務理事、高級經濟師楊廷文看來，面對QE3，中國如果不增加貨幣供給，就相當于要被美國“搶劫”，但是如果增加貨幣供給，則會導致國內通貨膨脹，資產價格大幅上漲，房價上漲不可避免。他指出，QE3推出將推漲原材料的價格，從成本方面加大房價上行壓力。同時，QE3推出使全球原材料成本上升，如鋼鐵、水泥、石油等，國內同類材料的價格同樣也會上漲，進而使房價面臨上漲壓力。另外，QE3推出將使得熱錢直接進^房地產開發領域。而根據以往的經驗來看，房地產領域通常為熱錢所熱衷，目前囿于調控政策而飽受融資之苦的房企，與熱錢“一拍即合”的可能性極大。

言而總之，QE3對房價的推漲作用不容忽視。

據相關媒體報道，QE3讓香港樓市火上澆油，房價屢創新高，二手房頻現反價。雖然QE3對國內樓市的影響還沒有顯現出來，但有業內人士指出，QE3有可能“逼”著央行不斷地釋放流動性，推動房價反彈。

“美聯儲開動印鈔機，肯定會讓房價面臨著上行壓力。但近年國內的市場政策調整走勢趨緊、趨嚴、趨成熟，會比較有效地控制好市場結構變化，將其對房價的影響降低到較低水平。”王紹旭如是說。

事實上，經歷了前兩次的QE洗禮后，政府早已積累了足夠多的寶貴經驗，完全有能力在這場抗通脹的攻堅戰中將損失降至最低。但在國內經濟形勢尚不明朗，“搶地”現象不斷發生的今天，也必須要警惕QE3擾亂當前的房地產調控步調。

“暴漲”爭議

著名財經專欄作家牛刀在微博“立帖為證”，稱“中國房價泡沫頂多再撐半年。半年后，房價泡沫破滅，中國經濟開始轉型。”牛刀指出，在明年2月份期間正是開發商償債的高峰，大約有3000多億美元的房地產信托產品會被贖回，直接對開發商構成壓力。所謂借錢容易還錢難，何況還的是美元。這筆債務不還是不行的，到時候降價多少錢都不會有人買房，開發商就糟了。然而，牛刀的泡沫破滅論卻并未得到網友的廣泛支持，大部分人表示質疑。

正當人們熱議泡沫何時破滅的時候，地產預言家，華遠地產股份有限公司董事長任志強公開表示：“原本預計房價明年3月份會暴漲，但從目前情況看，時間要提前。”

此言一出，立刻引起輿論的廣泛關注。任志強認為，目前，大部分城市都沒有完成當年土地供應計劃，必然會造成后期土地供應減少而產生的市場供應量減少。明年3月份前全部庫存將消耗掉，房價將暴漲。“不要以為我說房價暴漲，是在鼓吹。這是一種警告，如果政府現在不增加供給就會造成未來的關系惡化，會導致因為供求關系不平衡而出現的房價上漲。”

有業內人士表示，從土地供應到最終成為商品房，一般要經過1.5年—2年的轉換時間。如果在此期間需求大增，而商品房供應上不去，的確有可能引起房價上揚。

對此，著名財經作家吳曉波針鋒相對地表示，到明年3月份前，國內房地產出現報復性反彈的可能性幾乎為零。“樓市下半年在一個溫和的放量通道中，是各方都能接受的一個情況。從中央政府到開發商到公眾輿論，沒有任何一方現在還希望房價暴漲。”

冀望平穩

號稱史上最嚴厲的房地產市場調控持續至今已經快有3年，在限購與限貸的組合拳打擊下，投資投機力量基本被清除出了市場，市場主體已轉向以自住為主的剛性需求。市場也在剛需的支撐下逐步解凍回暖。但這部分力量的購買力有限，因此樓市很難再出現大起大落似的瘋狂。“金九”的平淡，恰恰表明當下市場正處于平穩發展之中。當然，在作出房地產市場已經進入平穩發展階段的判斷以后，并不意味著調控可以鳴金收兵。

一個值得注意的現象是，9月樓市成交量雖然下降，但全國多城市價格止跌微漲。另外，OE3的來襲，加上地方財政收入趨緊共同觸動各地上演的“土地盛宴”，都為穩定房價增加了較大的壓力。使本就已經箭在弦上的房價，再次回歸到上升通道。這顯然是管理層不希望看到的結果。

9月13日，國土部表示，要對土地交易市場進行監測，重點監測土地溢價率過高、土地底價設定過高等情況，同時跟蹤拿地密集企業的開發節奏，杜絕囤地行為；9月20日，國家稅務總局政策法規司相關負責人表示，房產稅下一步將擴大試點范圍，并逐步建立房地產稅制度，房地產稅具體深化時間可能在年底或明年初；9月23日，住建部稱，當前房價尚不具備全面反彈的條件，下一步將繼續指導督促限購城市嚴格執行住房限購措施，確保限購措施實施效果，適時對執行調控政策不力、放松調控政策，造成房價過快上漲的地區實行問責。9月以來，住建部、國土部、國稅總局等多部委再次針對房地產市場過熱的現象喊話。希望以此穩定市場預期，不要讓當前樓市的回暖導致整個市場出現重大逆轉，讓兩年多來的房地產宏觀調控功虧一簣。

地方政府方面，上海房管局發文重申嚴格執行限購政策。廣州甚至創商品房“限售”的先河，對市區個別異常高價的住宅項目采取限售。

而值得一提的是，今年以來，歐債危機持續蔓延，外需不足矛盾突出，我國GDP增幅“破八”至7.6%，經濟增速下降。穩增長已成了全社會關注的重要任務。而房地產業作為一種基礎性的產業，與國民經濟的聯系是客觀存在的。一旦調控趨緊導致住房市場銷售全面減少，庫存增長，必然會影響當年的房地產開發投資，影響到對相關幾十個產業的需求，如鋼鐵、水泥等。

那么，在今年最后一個季度，樓市將呈現出怎樣的發展趨勢？

中國房地產研究會副會長顧云昌表示，隨著前幾個月購房需求的集中爆發，未來市場將進入溫和釋放期。如果房價短期內出現過大漲幅，必將招致政策的進一步調控，未來房價趨穩是大概率事件。穩增長是長期訴求，政府會令樓市保持適度回暖從而提高開發商拿地的積極性，進而把控好供應節奏。

“在目前調控政策沒有明顯放松的背景下，市場不會出現太大的波動。由于價格的小幅上漲，導致了市場上觀望情緒仍較濃烈。但整個市場剛性需求仍舊充足。”王紹旭說，“價格一直是打開剛需大門的‘金鑰匙’，第四季度價格策略合理的樓盤將倍受青睞。但從長遠來看，隨著城市化進程的推進，近兩億農村人口形成的巨大市場需求，會讓房地產市場在未來十年內保持較為旺盛的需求態勢。”

細細品味，房價仍然不改上漲趨勢。當“穩增長”與“控房價”陷于兩難之時，如何選擇已經毋須贅言，恐怕大家心中早已有了答案。