城鎮化，房地產業第二春

站在新舊十年的重大交匯點上，套用一句俗話：道路是曲折的，前途是光明的。由于影響房地產發展的四大基礎：經濟、政策、企業、需求的交互作用，中短期房地產業注定了是個震蕩期。但是，我們更愿意從企業中長期發展戰略的高度來探討下一個十年行業發展空間的問題。

由于這個命題較大，我們僅從城鎮化來進行探討，本文僅僅是想從微觀層面來談一些現象，大概可以分為三個方面。

第一個現象：為什么在調控不斷的情況下，這些年中國房地產成交量卻在不斷增長？

這些年，從中國統計局每年發布的數據，我們可以很清晰地看到中國房地產業的成交數據（金額與面積）持續攀高。這幾年印象最為深刻的是每年年初資本界朋友與我們探討當年成交量（面積）是否能夠繼續增長的問題。

2009年，9.37億平方米，比2008年增長了近50%。

2010年，10.43億平方米，比2009年的高位數據又增長了超10%。

2011年，10.99億平方米，調控三輪同比卻再度增長5%。

在此，我們也相信成交量數據不可能一路往上無極限，但我們還是相信除非有重大變數，否則未來五年左右中國房地產成交量理論上還是要持續增長，道理很簡單，我們很多朋友都是管中窺豹。在此，和大家說三個簡單的數字。

全國地級以上市：288個（含新成立的三沙市）

全國縣級市：374個

全國縣：2862個

統計局所公布的全國房地產成交量的數據是指288個地級市的數據，不含縣級市以及縣的數據，而即使是288個地級市的數據，我們很多同行及資本界朋友的判斷依據往往是根據所看到的十大城市甚至三十個大中城市房地產成交變化情況，還有將近250多個城市的數據你看不到，這已經注定了我們大家并沒有看到中國房地產城市市場的全貌，就好比你看到了大海表面的波濤洶涌，而大海以下始終平靜一樣。盡管一線二線主要城市成交放量受政策影響，但更多的城市由于城鎮化，房地產需求還在持續穩定的放量中。形象一點地說，今天我們攤開中國地圖，除了沿海一線的城市房地產市場都得到啟動了之外，往內陸推進除了部分省會等中心城市之外絕大多數二三線城市還沒有得到有效啟動，更不用說四五線和中西部城市。

第二個現象：為什么說城市房地產市場呈現階梯式傳導效應？

舉個例子，2000年--2004年期問，上海房地產市場率先啟動，隨后杭州市場被帶動也快速發展起來，即使是蘇州市場也開始活躍。但這期間南京房地產市場始終沒有反應，包括溫州人炒作兩輪也都無功而返，當時的觀點是“南京沒產業支撐，需求購買力不夠，所以市場沒法起來”。但就在溫州人撤走之后，2005年南京房地產市場當年成交量直接沖22900萬平方米高位。隨后業內觀點又是“合肥土地供應量足夠未來五六年消化的，產業沒有支撐，購買力不足，泡沫太大”，但在2008年次貸危機背景下，全國主要城市受影響，合肥市場逆勢大反彈。

我們想表達的結論是，中國房地產市場的城市傳導效應客觀存在，一方面是區域型的即中心城市房地產市場發展過程中會帶動周邊低一級城市房地產市場的成長，這十年中，長三角區域先是上海、杭州、蘇州，然后是南京、無錫、合肥、常州，基本上這個脈絡和順序是非常清晰的。另一方面是跨區域型的如一線城市北京、上海、深圳，之后是南京、杭州、廣州、合肥、石家莊。總體上還是房地產市場的自上而下的傳導帶動模式。

全國到現在為止仍舊只有局部區域和部分城市房地產市場發展到了一個成熟階段，更多的城市還處在階梯式的發展過程中，盡管說有時間差，但總體趨勢仍在前行。我們相信，由于城市化驅動需求仍舊很大，而城市房地產市場由于受到城市經濟、人口結構、消費習性等多維度差異化的影響而導致處于不同的房地產發展周期，結合中心城市的城市傳導效應因素，注定未來城市房地產市場走勢將會在不斷差異化的同時持續推進城市房地產發展周期走向成熟階段。

第三個現象：從世紀金源和貴陽花果園現象，來探討需求規模問題。

2009年中國房地產業出了兩個典型企業案例。星河灣地產一個項目銷售40多億元。世紀金源三個項目銷售600多萬平方米。前者做產品溢價，后者模式正好相反，做流量周轉。當然我們更關注后者，因為在貴陽一個項目一年銷售250萬平方米，這實在是不可思議的一個現象。大家印象中貴陽購買力沒這么大，但今年上半年根據我們發布的數據，可能大家再度發現一個更大的奇跡：宏立城的花果園項目上半年單項目銷售157萬平方米。為什么看上去不富裕的地方房地產需求的購買力卻突然爆發出來了？盡管我們相信有價格因素，也有渠道因素，但我們還是更多地理解為：今天我們的城鎮化背后所隱藏的是城鄉二元化結構，是戶籍政策！是這個戶籍政策背后所暗含的醫療、教育等社會資源的分配不均衡性，驅使了梯隊性的需求城鎮化。短期，二元化城鄉結構無法從根本上解決也就注定了城鎮化也必將持續，而這個持續的進城過程就是購房人戶的過程，這就是行業發展的根本性驅動因素。我們認為，行業未來可能還有波動，但發展的動力并沒有改變。

下一個十年，盡管經濟社會發展因素越來越復雜多變，注定房地產業要持續進入震蕩期，但我們對房地產業向上的預期仍在。

而通過這個分析過程，CRIC研究中心更進一步想表達的是：我們之所以迷茫是因為我們的習慣性判斷由于外部因素的重大調整而不再準確；我們之所以恐懼是因為我們的習慣性行為由于缺乏創新而不再安全；我們之所以落后是因為我們的習慣性思維由于固步自封而不再有優勢。時代在前行，環境在變化，今日之變不是突然而是注定，明日之變隨即而來，變是永恒，唯有主動擁抱變化才能從迷茫、恐懼和落后中走出來。

（本稿件由CRIC克而瑞研究中心專供）