城鎮(zhèn)化，房地產(chǎn)業(yè)第二春

站在新舊十年的重大交匯點(diǎn)上，套用一句俗話(huà)：道路是曲折的，前途是光明的。由于影響房地產(chǎn)發(fā)展的四大基礎(chǔ)：經(jīng)濟(jì)、政策、企業(yè)、需求的交互作用，中短期房地產(chǎn)業(yè)注定了是個(gè)震蕩期。但是，我們更愿意從企業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的高度來(lái)探討下一個(gè)十年行業(yè)發(fā)展空間的問(wèn)題。

由于這個(gè)命題較大，我們僅從城鎮(zhèn)化來(lái)進(jìn)行探討，本文僅僅是想從微觀層面來(lái)談一些現(xiàn)象，大概可以分為三個(gè)方面。

第一個(gè)現(xiàn)象：為什么在調(diào)控不斷的情況下，這些年中國(guó)房地產(chǎn)成交量卻在不斷增長(zhǎng)？

這些年，從中國(guó)統(tǒng)計(jì)局每年發(fā)布的數(shù)據(jù)，我們可以很清晰地看到中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的成交數(shù)據(jù)（金額與面積）持續(xù)攀高。這幾年印象最為深刻的是每年年初資本界朋友與我們探討當(dāng)年成交量（面積）是否能夠繼續(xù)增長(zhǎng)的問(wèn)題。

2009年，9.37億平方米，比2008年增長(zhǎng)了近50%。

2010年，10.43億平方米，比2009年的高位數(shù)據(jù)又增長(zhǎng)了超10%。

2011年，10.99億平方米，調(diào)控三輪同比卻再度增長(zhǎng)5%。

在此，我們也相信成交量數(shù)據(jù)不可能一路往上無(wú)極限，但我們還是相信除非有重大變數(shù)，否則未來(lái)五年左右中國(guó)房地產(chǎn)成交量理論上還是要持續(xù)增長(zhǎng)，道理很簡(jiǎn)單，我們很多朋友都是管中窺豹。在此，和大家說(shuō)三個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)字。

全國(guó)地級(jí)以上市：288個(gè)（含新成立的三沙市）

全國(guó)縣級(jí)市：374個(gè)

全國(guó)縣：2862個(gè)

統(tǒng)計(jì)局所公布的全國(guó)房地產(chǎn)成交量的數(shù)據(jù)是指288個(gè)地級(jí)市的數(shù)據(jù)，不含縣級(jí)市以及縣的數(shù)據(jù)，而即使是288個(gè)地級(jí)市的數(shù)據(jù)，我們很多同行及資本界朋友的判斷依據(jù)往往是根據(jù)所看到的十大城市甚至三十個(gè)大中城市房地產(chǎn)成交變化情況，還有將近250多個(gè)城市的數(shù)據(jù)你看不到，這已經(jīng)注定了我們大家并沒(méi)有看到中國(guó)房地產(chǎn)城市市場(chǎng)的全貌，就好比你看到了大海表面的波濤洶涌，而大海以下始終平靜一樣。盡管一線二線主要城市成交放量受政策影響，但更多的城市由于城鎮(zhèn)化，房地產(chǎn)需求還在持續(xù)穩(wěn)定的放量中。形象一點(diǎn)地說(shuō)，今天我們攤開(kāi)中國(guó)地圖，除了沿海一線的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)都得到啟動(dòng)了之外，往內(nèi)陸推進(jìn)除了部分省會(huì)等中心城市之外絕大多數(shù)二三線城市還沒(méi)有得到有效啟動(dòng)，更不用說(shuō)四五線和中西部城市。

第二個(gè)現(xiàn)象：為什么說(shuō)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)階梯式傳導(dǎo)效應(yīng)？

舉個(gè)例子，2000年--2004年期問(wèn)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)率先啟動(dòng)，隨后杭州市場(chǎng)被帶動(dòng)也快速發(fā)展起來(lái)，即使是蘇州市場(chǎng)也開(kāi)始活躍。但這期間南京房地產(chǎn)市場(chǎng)始終沒(méi)有反應(yīng)，包括溫州人炒作兩輪也都無(wú)功而返，當(dāng)時(shí)的觀點(diǎn)是“南京沒(méi)產(chǎn)業(yè)支撐，需求購(gòu)買(mǎi)力不夠，所以市場(chǎng)沒(méi)法起來(lái)”。但就在溫州人撤走之后，2005年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)年成交量直接沖22900萬(wàn)平方米高位。隨后業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)又是“合肥土地供應(yīng)量足夠未來(lái)五六年消化的，產(chǎn)業(yè)沒(méi)有支撐，購(gòu)買(mǎi)力不足，泡沫太大”，但在2008年次貸危機(jī)背景下，全國(guó)主要城市受影響，合肥市場(chǎng)逆勢(shì)大反彈。

我們想表達(dá)的結(jié)論是，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的城市傳導(dǎo)效應(yīng)客觀存在，一方面是區(qū)域型的即中心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中會(huì)帶動(dòng)周邊低一級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的成長(zhǎng)，這十年中，長(zhǎng)三角區(qū)域先是上海、杭州、蘇州，然后是南京、無(wú)錫、合肥、常州，基本上這個(gè)脈絡(luò)和順序是非常清晰的。另一方面是跨區(qū)域型的如一線城市北京、上海、深圳，之后是南京、杭州、廣州、合肥、石家莊。總體上還是房地產(chǎn)市場(chǎng)的自上而下的傳導(dǎo)帶動(dòng)模式。

全國(guó)到現(xiàn)在為止仍舊只有局部區(qū)域和部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到了一個(gè)成熟階段，更多的城市還處在階梯式的發(fā)展過(guò)程中，盡管說(shuō)有時(shí)間差，但總體趨勢(shì)仍在前行。我們相信，由于城市化驅(qū)動(dòng)需求仍舊很大，而城市房地產(chǎn)市場(chǎng)由于受到城市經(jīng)濟(jì)、人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)習(xí)性等多維度差異化的影響而導(dǎo)致處于不同的房地產(chǎn)發(fā)展周期，結(jié)合中心城市的城市傳導(dǎo)效應(yīng)因素，注定未來(lái)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)將會(huì)在不斷差異化的同時(shí)持續(xù)推進(jìn)城市房地產(chǎn)發(fā)展周期走向成熟階段。

第三個(gè)現(xiàn)象：從世紀(jì)金源和貴陽(yáng)花果園現(xiàn)象，來(lái)探討需求規(guī)模問(wèn)題。

2009年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出了兩個(gè)典型企業(yè)案例。星河灣地產(chǎn)一個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售40多億元。世紀(jì)金源三個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售600多萬(wàn)平方米。前者做產(chǎn)品溢價(jià)，后者模式正好相反，做流量周轉(zhuǎn)。當(dāng)然我們更關(guān)注后者，因?yàn)樵谫F陽(yáng)一個(gè)項(xiàng)目一年銷(xiāo)售250萬(wàn)平方米，這實(shí)在是不可思議的一個(gè)現(xiàn)象。大家印象中貴陽(yáng)購(gòu)買(mǎi)力沒(méi)這么大，但今年上半年根據(jù)我們發(fā)布的數(shù)據(jù)，可能大家再度發(fā)現(xiàn)一個(gè)更大的奇跡：宏立城的花果園項(xiàng)目上半年單項(xiàng)目銷(xiāo)售157萬(wàn)平方米。為什么看上去不富裕的地方房地產(chǎn)需求的購(gòu)買(mǎi)力卻突然爆發(fā)出來(lái)了？盡管我們相信有價(jià)格因素，也有渠道因素，但我們還是更多地理解為：今天我們的城鎮(zhèn)化背后所隱藏的是城鄉(xiāng)二元化結(jié)構(gòu)，是戶(hù)籍政策！是這個(gè)戶(hù)籍政策背后所暗含的醫(yī)療、教育等社會(huì)資源的分配不均衡性，驅(qū)使了梯隊(duì)性的需求城鎮(zhèn)化。短期，二元化城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)無(wú)法從根本上解決也就注定了城鎮(zhèn)化也必將持續(xù)，而這個(gè)持續(xù)的進(jìn)城過(guò)程就是購(gòu)房人戶(hù)的過(guò)程，這就是行業(yè)發(fā)展的根本性驅(qū)動(dòng)因素。我們認(rèn)為，行業(yè)未來(lái)可能還有波動(dòng)，但發(fā)展的動(dòng)力并沒(méi)有改變。

下一個(gè)十年，盡管經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展因素越來(lái)越復(fù)雜多變，注定房地產(chǎn)業(yè)要持續(xù)進(jìn)入震蕩期，但我們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)向上的預(yù)期仍在。

而通過(guò)這個(gè)分析過(guò)程，CRIC研究中心更進(jìn)一步想表達(dá)的是：我們之所以迷茫是因?yàn)槲覀兊牧?xí)慣性判斷由于外部因素的重大調(diào)整而不再準(zhǔn)確；我們之所以恐懼是因?yàn)槲覀兊牧?xí)慣性行為由于缺乏創(chuàng)新而不再安全；我們之所以落后是因?yàn)槲覀兊牧?xí)慣性思維由于固步自封而不再有優(yōu)勢(shì)。時(shí)代在前行，環(huán)境在變化，今日之變不是突然而是注定，明日之變隨即而來(lái)，變是永恒，唯有主動(dòng)擁抱變化才能從迷茫、恐懼和落后中走出來(lái)。

（本稿件由CRIC克而瑞研究中心專(zhuān)供）