城市大型商業“大躍進”式的發展傾向值得關注

一、城市大型商業的發展不能搞大躍進

從購物中心、城市綜合體到商業集群的建設，一方面反映了城市化的要求，但同時也出現了一些值得關注的問題。近年來由于多層開發，城市商業發展進入了大比拼、大開發、大躍進、一擁而上的階段。據不完全統計，濟南市計劃打造20個城市經濟綜合體，上海建設49個，杭州100個，北京已有和在建的有49個、總面積達2000萬平方米，武漢計劃建設33個、共1100多萬平方米。總的來看，平均每一個單體面積都在30萬到50萬平方米之間，集購物中心、酒店、寫字樓、餐飲、飯店于一體，成為城市商業的航空母艦。雖然有一部分建設是有超前意識的，但其中有相當一部分存在泡沫，存在著有場無市、大面積閑置和賣不掉、租不滿、顧客冷清的狀況。過度開發造成土地資源浪費，并在很大程度上沖擊和威脅著中小商業的生存，太過集中導致交通堵塞，也加大了消費者的購物成本。還有一些城市在規劃構建商業集群和服務業集群，準備掀起新一輪大型商業建設的高潮。

二、多層開發 一擁而上

國際化、城市化和工業化為城市商業發展帶來了巨大商機，推動了商業地產的發展。第一，以北京、上海、廣州為主的世界商貿中心的建設加快了配套設施的建設進程，一批城市商業綜合體，如會展中心、賓館、公寓、寫字樓拔地而起。第二，一線與部分二線城市，如鄭州、西安、成都、武漢、長沙等城市都提出要打造區域性的或全國性的商貿城或商貿中心，著手建設大型批發市場和農產品交易中心。第三，三線城市和有戰略意義的部分四線城市有183個提出向國際化城市靠攏，加快基礎設施的建設，提高接待能力，四星、五星級賓館、大型購物中心成為這些城市商業設施的發展重點。第四，四線城市和一般縣城，多數提出“三年大變樣”、“更上一層樓”的口號，并在積極引資，加快步伐改變自身的形象。這對加快城市化進程可能會起到一定的推動作用。但是，應當看到其中有一批城市不論有無條件，都想打造自己的CBD和金融中心，構建不同規模的城市綜合體，而且一屆政府有一屆政府的思路，一任領導有一任領導的主張。

三、多方介入 必然無序

商業地產的開發處于一擁而上、多方介入、“求大追洋”的狀態，缺乏統一策劃、合理布局。一是專營商業地產開發商利用先機介入的優勢，多點拿地，全面鋪開，成為商業地產發展的主導力量。二是部分地產商轉向商業地產開發，拿到地塊后首先提出城市經濟綜合體的概念，進行炒作。三是一些具有實力的大型企業、公司或集團看到了零售業的資金流量優勢，也紛紛涉足商業地產，直接經營零售企業。四是外資企業利用自己的資金優勢，在零售布點過程中乘機做大，除自己經營外，也開始擴大地產規模出租出售。五是大型零售企業摒棄傳統租房經營的做法，開始向上游延伸，自己開發商業地產。六是一些地方政府注重做形象工程、政績工程，缺乏統籌安排，對商業地產開發不加限制，也助長了盲目發展。

四、城市經濟綜合體不是商業概念

城市經濟綜合體的出現，正是這一商業地產熱的具體表現。城市經濟既不是城市經濟學的概念，也無法包羅城市商業的所有功能，只不過是開發商的營銷概念、媒體的炒作概念、政府的形象工程。它只是商業的組合體，按照不同城市、不同區位的發展需要，進行不同功能的組合，或者是商場與寫字樓、賓館的組合，或者是購物中心與公寓、賓館的綜合結構。許多城市以發展城市綜合體為借口，樓越蓋越高、體越來越大、地越挖越深，老街消失了、老字號沒有了，能遮陽擋風的騎樓推倒了，所有的城市變成大小不一的、水泥加鋼筋的建筑，這到底是進步還是倒退？是建設還是摧毀？這是值得我們深思的一個重要問題。

五、城市一體才能協調持續發展

商業成為城市的核心內容，構成城市的繁華、興盛，構成城市的生活內容，是廣大消費者賴以生存和生活的條件。城市的商業繁雜、龐大、零星、分散、點多面廣，但歸結起來只有兩種現象：一是商業業態。這是經營主體經營形式和生存的方式，采取什么業態，建在哪里，完全根據市場需要自發形成的，政府可以適度指導，但不能限制，而且它本身隨著市場的變化也在不斷變化中。二是商業形態。這是商業企業為了產生集聚效應，在城市某一空間的集聚，它可能構成市的商業中心，也可能是鄰里商業中心，它可能是一個交易市場或批發市場，也可能是一條商業街、步行街、專業街、特色街。這種集聚已超出個人的行為，成為市政建設的一部分，需要規劃，需要管理，需要統籌布局。這既是市政建設，也是商務部門的職責。

六、城市發展要創新 但要適度

城市商業建設的科學性，一是在于超前，把握城市發展的基本走勢和城市的特點；二是在于適度，能夠滿足本市多層次的消費需求；三是在于創新，把城市傳統文化的發揚與現實文明建設有機地結合起來。城市商業網點發展沒有統一規劃就容易失控，或者出現盲目快上的現象。不論多大營業面積，都要有相應的購買力為支撐點，營業面積超過購買力承受的能力，經營主體就要處于虧損狀態，在一定時期得不到恢復，就難以為繼，或關門大吉，或另尋出路，導致“商走市衰”。

要考慮流動人口、購買力流入流出因素，科學的分析顯在市場和潛在市場發展的可能性。這種超前要有科學依據，建立在生產發展、人們生活提高和人口增加的基礎上，因此要適度超前。一般情況下，大型零售設施需要3-5年的商氣集聚過程，才能進入贏利時期。沒有一定的“流水”，不足于支付高額地租、人工成本和必要的費用。

七、商業集聚不同于工業集聚

商業也需要集聚產生群體效益，構成功能互補、貨比三家，給消費者以應有的選擇權，以達到適度競爭、促進市場均衡的目的，防止某一企業對市場的壟斷。但不是越集中越好，不能用商業集群或綜合體建設代替商業形態的合理布局。第一，商業集中不同于工業產業集群越多越好、越大越好。工業企業規模與效益成正比，可以通過集群形成上下游產業鏈共享資源，達到控制成本的目的，而商業過于集中“同而不和”容易引發惡性競爭。第二，世界城市商業建設的總體趨勢在于小型化、社區化、個性化，以避免商業網點過分集中加大購物的時間成本、堵車成本和汽車成本。一般的商品和服務的消費都回歸社區，就近購買、就近消費，少數品牌商品、特殊商品和高檔商品或奢侈品才選擇市商業中心或購物中心。第三，商業是一種多業種、多業態的行業，面對的是多層次的消費階層，分散與集中的有機結合，才能適應不同收入階層的不同需要。特別是完善社區商業，與造就舒適的生活環境結合起來，才能促進城市商業均衡、持續、穩定發展。任何城市的升級改造，不僅要堅持因城而宜、傳統與現代的有機結合，大中小的設置合理，都必須為個體戶、夫妻店留下生存的空間，都要為低收入階層提供相應的消費場所。

八、管大不管小 管面不管點

城市商業網點的規劃指導是保證城市有序、健康、協調發展的重要保證。城市商業網點規劃的指導思想，第一，目的是“優化資源配置、完善城市功能、突出城市特色、服務生產生活”，使有限的資源能夠得到充分利用，完善城市各種配套設施，構建有自身特點和文化底蘊的城市商業，更好地促進城市的經濟發展、人民生活水平的提高。第二，任務是“控制總量、策劃增量、調整存量、優化質量”，強調布局的科學性、合理性、均衡性和可持續性，以保證城市人口增加的客觀需要。第三，城市商業網點的管理，要堅持“管面不管點”、“管大放小”的原則，以重視城市整體形象塑造和市場秩序的建立。具體業態的選擇、網點的形成，應因市場的需要自發形成。第四，特別要引導進城農民的就業和生活，引導農民進入商品流通，這是城市穩定的重要內容，也是實施多渠道、多形式城市化的有效途徑，走具有中國特色的城市化道路。（轉自《經貿參考》）