500億軍團試看誰沖千億？

在2012年房地產銷售排行榜上，千億軍團的萬科、保利、中海、綠地、恒大大有一騎絕塵之勢，600億至900億元之間則出現了斷檔，而第二軍團的綠城中國和華潤置地剛超500億，距離甚遠。

一切都那么近，一切又那么遠。正如2010年萬科首過千億時，中海、保利、恒大、綠地等剛在500億的門檻上，而兩年之后，千億的萬科已不孤單。

以銷售額計，今年的500億元軍團有些勢單力薄，除了綠城和華潤勉強過500億外，比較接近500億的也只有世茂地產和碧桂園兩家，而其后則是多達十幾家的300億軍團。

在500億軍團中，如果非要尋找一個領軍人物，那非華潤置地莫屬，這家今年增速超過50%的央企很可能是下一個中海和保利，兩三年中，躋身千億軍團將是大概率事件；綠城在經歷了生死之后，正在還陽，而要恢復往日的雄心與霸氣尚需時日；世茂則是另一家雄心勃勃的企業，其也希望在兩三年達到千億；近兩年來，一直穩中有升的碧桂園增速則不太明顯。

500億俱樂部

2012年12月31日，綠城中國在年度總結表彰大會上宣布，截至當日12時，公司年度銷售額達到547億元，其中合同銷售額509億元，協議銷售38億元。

事實上，綠城一度是一家以超越萬科為目標的企業，多年前已是500億俱樂部的成員。

數據顯示，2009年綠城銷售額首破500億，達513億元，2010年，銷售額更是達到了568億元，然而之后的2011年，綠城銷售額大幅回落僅至353億元，且命懸一線。

經歷了生死的綠城，今年的銷售走出了一個V字形。

2012年前5個月，綠城的銷售還只有138億元。而兩個月之后，這一數字已達到259.5億元。

10月底，綠城早已經提前完成了全年400億的銷售計劃。相比于一度風雨飄搖的綠城，華潤置地則是一路高歌猛進。

2012年前8個月，華潤置地已實現合約銷售額339億元，較上年同期增長七成。

9月初，華潤置地將2012年全年銷售目標從原來的400億元提高至500億元。

到了11月，華潤置地的銷售額已超過460億元，同比增長53%。盡管到目前為止，華潤并沒有對外公布其12月份的最終銷售數據，但多方預計，其已超過500億元大關。

除了突破500億元的綠城和華潤置地，銷售額超過450億元的碧桂園和世茂地產離500億也不遠。

1月6日，碧桂園宣布，2012年全年共實現合同銷售金額約476億元人民幣，合同銷售均價約為每平方米6231元，與2011年水平大致持平。

碧桂園的良好表現，源于其一直以來的低價策略及快銷模式。而在2012年年初，對于碧桂園430億元的全年目標，不少分析人士還持較為謹慎的態度。

世茂則是2012年的另一匹黑馬，1月4日，世茂房地產對外公布其2012年合約銷售額共錄得460.97億元，超過全年銷售目標307億50%。

數據顯示，2012年全年世茂房地產的項目銷售均價為11277元/平方米，而在2011年，均價為12845元/平方米，同比回落12.2%。

事實上，與華潤置地類似，世茂地產在2012年也保持了持續的高增長。2012年年中，世茂世房就宣布將2012年銷售計劃從307億元上調至350億元。彼時，世房便已錄得225億的銷售成績，完成全年307億銷售目標的75%。

花旗的研究報告顯示，世房在33個城市分布的65個項目以鞏固年銷售，增長潛力充足。預計世房將延續增長勢頭至2013年，增長率達20%—30%。

華潤置地領軍

在500億元俱樂部中，華潤置地是最為兇悍的一家。

2012年前11個月，華潤置地的銷售額同比增長53%。國泰君安在研究報告中稱，華潤置地銷售跑贏同業。相比同業，華潤置地前11個月錄得53%的同比銷售增長，高于中海發展的29.84%銷售同比增長。

事實上，從2010年起，華潤置地便開始發力。

數據顯示，2010年華潤置地實現簽約額約222.6億元人民幣，2011年的銷售額則達到了359億元。

在眾多券商分析師看來，正是“母公司孵化戰略”正在為華潤置地提供強勁動力。

第一上海研究報告顯示，從2005年至今，華潤置地通過定向增發注入母公司“孵化”過的優質資產已達9次。注資總金額約400億港元，而華潤置地為此支付對價的現金部分約100億港元，其余部分主要通過向集團配股完成。截至目前，通過母公司注入的資產已超過2000萬平方米。

而且，這一孵化戰略正在并仍將繼續，公告顯示，華潤置地于2012年11月30日，以港幣21.17億元的價格收購母公司一家控股公司股權，從而獲取南寧華潤中心大型商業項目55%股權。

除了母公司的孵化站戰略，華潤置地自身經營能力也具備極高水準。

截至2012年6月底，華潤置地總的土地儲備建筑面積約為2819萬平方米，分布在全國39個城市。和萬科、保利等一線巨頭一樣，在宏觀調控中，華潤置地調整了住宅開發策略，主要開發中小戶型產品以滿足市場釋放出來的剛性需求。這保證了銷售的持續強勁和規模的迅速擴張。

華潤置地的另一優勢在于商業地產。

數據顯示，華潤置地的租金收入強勁增長，2012年10月的租金收入約為2.94億港元，同比增長14.8%。1至10月總租金收入為28.7億港元，同比增長30.5%。

作為國內最早經營商業地產的發展商，華潤置地在商業地產上積累了豐富經驗，具備了強大的設計能力和商業地產運營能力。

瑞信的研究報告認為，華潤置地旗下購物中心的位置、內部回報率勝同業，以其為內地商場運營商的首選。

就商業的運營能力，包括萬達在內的眾多開發商均不具備華潤置地的開發與運營能力。

在瑞信看來，華潤置地現有及未來購物中心的位置，較主要競爭對手如恒隆更佳；而其商場內部回報率約20%，高過恒隆、九倉及凱德商用的10%，若計及潤地用住宅部分資金支持購物中心建設的模式，整合后的項目內部回報率會更高。

事實上，在接下來幾年中，華潤置地在深圳等一線城市將表現出強勁的發展潛力，2012年11月下旬，華潤置地以六大項目集中巡展的方式，首次向外界高調地展示了在深圳區域戰略的布局。未來10年，華潤置地將投資近1000億元開發1000萬平方米的商業綜合體項目。如果這部分物業銷售，貨值至少超過3000億。

誰將再沖千億

目前，華潤置地和世茂地產都定下了幾年內的千億目標。

在中銀國際分析師田世欣看來，華潤置地2013年將一如既往的出色，合同銷售額同比增幅有望達到30%至650億人民幣，主要是因為公司項目大多處于黃金地段、其品牌知名度很高同時項目質量優良。

與此同時，華潤置地的物業投資收入將同比增長30%以上。

中銀國際的數據顯示，2012年華潤置地共有1200萬—1300萬平方米建筑面積在建，預計2013年公司的可售建筑面積將達到1400萬平方米，可銷售額將達到1300億人民幣。即使我們保守預計銷售率為50%，那么合同銷售額也將達到650億人民幣。

事實上，650億已算保守的估計，數據顯示，2011-2012年華潤置地的去化率超過平均水平達到60%—80%。

對于千億，世茂地產也是雄心勃勃。

世茂地產官方預計，其2013年可售面積達750萬平方米，增加36%，而按世茂2012年的每平方米11277元的銷售均價計算，新增貨值將接近800億元。而截至目前，世茂持有超過4000萬平方米的優質土地，旗下項目70多個，分布于全國近40個城市。

與保利一樣，世茂仍定位于高成長，即未來兩三年繼續保持復合增長30%的速度，力爭三年左右能夠達到約千億規模。

花旗也表示，世茂2013年仍將延續增長勢頭，預計增長率達20%—30%。

而在2012年，經歷了生死的綠城正在還陽。

對于綠城來說，2012年是轉型的一年，無論是從戰略、產品銷售到成本控制都力求優化。

綠城和九龍倉集團、融創的戰略合作，不僅修復了綠城的資產負債表，也有利于完善公司股權結構，優化公司治理，增強運營能力。

斷臂的綠城度過了危機，而在力求生存的目標之下，綠城開始轉向，力求輕資產運營，代建模式將得到強化。

公開資料顯示，至今綠城已簽約代建項目72個，土地面積超過1100萬平方米，總建筑面積約1600萬平方米，此外還有近300個項目儲備。

綠城的內控也在優化。

華泰證券研究報告顯示，綠城2009年至2011年平均銷售管理費用率達12.63%，而融創、龍湖、中海分別為4.52%、5.68%和3.92%。

變革后，綠城2012年中期銷售管理費用率降至6.7%，為2008年以來的最好水平，雖然依然高于同行，但顯示了公司正在積極推進費用控制。

事實上，盡管命運多舛，但綠城的底氣仍在，綠城房產在其官方微博上表示，2012年雖然險象環生，終又化險為夷，2013年綠城將痛定思痛，更加穩健地發展。

華泰證券的數據顯示，截至2012年中期，綠城擁有土地儲備4008萬平方米，綠城仍具備較強的實力。

至于碧桂園，其2012年合同銷售金額和建筑面積分別為476億元人民幣和764萬平方米，同比增長分別約10%及11%。可以預見的是，其仍將保持增長，但能否發力，目前還未知。