調(diào)控不動(dòng)搖

房地產(chǎn)調(diào)控成效初顯， 但正處在關(guān)鍵時(shí)期， 成果仍不穩(wěn)固， 應(yīng)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖 當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，房價(jià)出現(xiàn)回漲苗頭。中央政府及時(shí)表態(tài)“決不能讓房價(jià)反彈”；社會(huì)各界密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)，迫切需要有價(jià)值、有分量的政策解讀。 早在去年4月，國務(wù)院發(fā)展研究中心主任李偉就在《對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中若干問題的看法》中指出：“中國房地產(chǎn)問題不是單純的價(jià)格問題，而主要是結(jié)構(gòu)問題。”在他看來，解決中國房地產(chǎn)問題需要重點(diǎn)處理好兩個(gè)問題，一是中央財(cái)政和地方財(cái)政的關(guān)系問題，二是地方財(cái)權(quán)和事權(quán)的問題。這是解決中國房地產(chǎn)問題的關(guān)鍵所在。 “房地產(chǎn)的基本功能也可以說是首要功能，應(yīng)是住房功能，而不是投資功能。”李偉特別強(qiáng)調(diào)，必須盡快扭轉(zhuǎn)從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)獲取巨額利潤的市場(chǎng)扭曲狀況。 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，國務(wù)院發(fā)展研究中心劉世錦認(rèn)為是“處在膠著狀態(tài)”，他表示“現(xiàn)在是要在擠壓泡沫、防控風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)定投資之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)”。 中國穩(wěn)增長的內(nèi)部不確定性恰恰來自房地產(chǎn)市場(chǎng)。劉世錦建議，“當(dāng)前，一種可能算是理想的狀態(tài)就是堅(jiān)持當(dāng)前調(diào)控政策不動(dòng)搖，使一線大城市中部分泡沫明顯的地區(qū)價(jià)格有一定幅度回落。從全國來說，價(jià)格小幅回落，基本穩(wěn)定，堅(jiān)持兩三年，隨著居民收入的提高，房價(jià)水平將相對(duì)下降。也就是說，以時(shí)間換空間，謹(jǐn)慎保持‘脆弱的平衡’，逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的‘軟著陸’。這是一種可稱之為‘穩(wěn)中求降’的策略。” 另一方面，他認(rèn)為“要抓住這段難得的時(shí)機(jī)，加快形成房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制。關(guān)鍵是完整地恢復(fù)住宅作為特定耐用消費(fèi)品的屬性，大幅度減弱其金融屬性。這方面的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，就是加快設(shè)計(jì)、試驗(yàn)房地產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)的稅收政策，并相機(jī)推廣。另外，在理論和政策上理順商品性住房與保障性住房、買房與租房等重要的結(jié)構(gòu)關(guān)系”。 致力于建設(shè)一流智庫的國務(wù)院發(fā)展研究中心專家們認(rèn)為，堅(jiān)持調(diào)控利于地方經(jīng)濟(jì)逐步擺脫對(duì)房地產(chǎn)的過度依賴，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和收入結(jié)構(gòu)調(diào)整；而順應(yīng)中國房地產(chǎn)發(fā)展的周期規(guī)律，堅(jiān)持調(diào)控亦利于經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。為此，本期《新經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊》特別刊發(fā)國研專家們?nèi)轿唤庾x房地產(chǎn)調(diào)控政策的一組文章，以饗讀者。

從2010年4月開始，針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲的勢(shì)頭和不斷加劇的通脹壓力，國務(wù)院先后出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)一些房價(jià)上漲過快、房價(jià)水平過高的城市，實(shí)施了限貸、限購等調(diào)控措施。如實(shí)行了差別化住房信貸、稅收政策；全國先后40多個(gè)城市出臺(tái)了商品房限購措施等。與此同時(shí)，各地增加土地和普通商品住房供給，大力加強(qiáng)保障性住房建設(shè)。在2010年建設(shè)580萬套保障性住房的基礎(chǔ)上，2011年又有1000萬套保障房開工建設(shè)，以解決中低收入群體的住房困難問題。 總體來看，目前房地產(chǎn)調(diào)控已取得積極成效，突出表現(xiàn)在：一是實(shí)施限購城市的投機(jī)性需求基本得到抑制，市場(chǎng)交易量明顯下降；二是商品房價(jià)格過快上漲勢(shì)頭得到遏制，一些城市房價(jià)漲幅明顯收縮，部分房價(jià)上漲過快的城市房價(jià)開始松動(dòng)。特別是今年下半年以來，全國70個(gè)大中城市房價(jià)漲幅回落、持平和價(jià)格環(huán)比下降的城市逐月增加，一線城市和部分二線城市的非中心城區(qū)房價(jià)出現(xiàn)下行趨勢(shì)；住宅地價(jià)上漲勢(shì)頭出現(xiàn)回落；住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯改善，保障性住房和中小套型住房供給增加。這些都表明，房地產(chǎn)調(diào)控正朝著預(yù)期方向發(fā)展。 房地產(chǎn)調(diào)控處關(guān)鍵期 在房地產(chǎn)調(diào)控成效初顯的同時(shí)，也必須看到，目前調(diào)控正處在關(guān)鍵時(shí)期，成果仍不穩(wěn)固。 一是部分城市房價(jià)偏高的狀況尚未根本改變。依據(jù)國際通行的房價(jià)收入比指標(biāo)衡量，目前我國一線城市和部分二線城市的房價(jià)仍明顯高于普通居民的實(shí)際支付能力，部分城市房價(jià)仍需向合理水平進(jìn)一步回歸。 二是促使房價(jià)反彈的因素依然存在。目前國內(nèi)各項(xiàng)人民幣存款已經(jīng)接近80萬億元，其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款接近34萬億元。由于國內(nèi)投資渠道相對(duì)有限，在通脹的背景下，各類資金更熱衷于投向房地產(chǎn)，將其作為資產(chǎn)保值升值的重要手段。在尚未有其它措施替代的情況下，如若放松調(diào)控，被迫離場(chǎng)的投機(jī)資金會(huì)卷土重來，將引發(fā)房價(jià)的強(qiáng)烈反彈，進(jìn)而再度加劇資產(chǎn)泡沫集聚的風(fēng)險(xiǎn)。近期，央行三年來首次下調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率，市場(chǎng)流動(dòng)性緊張的狀況會(huì)有所改善。只要流動(dòng)性增加，就會(huì)有相當(dāng)部分資金通過多種途徑流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。在這種情況下，如果再放松調(diào)控，勢(shì)必有更多資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成房價(jià)反彈，增大通脹壓力，使調(diào)控成果前功盡棄。 三是房地產(chǎn)資金過度聚集、對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)形成“擠出效應(yīng)”的基礎(chǔ)仍然存在。2003年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，房價(jià)上漲過快，導(dǎo)致很多企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人紛紛利用各種資金投資房地產(chǎn)，通過投機(jī)炒房獲取高額利益者大有人在。在利益驅(qū)動(dòng)下，大量資金抽離實(shí)體部門，向房地產(chǎn)領(lǐng)域過度集中，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，使得在應(yīng)對(duì)金融危機(jī)中艱難復(fù)蘇的實(shí)體經(jīng)濟(jì)“失血”，給我國經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展和實(shí)體經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力的提升帶來負(fù)面影響。目前，這種“擠出效應(yīng)”的基礎(chǔ)并未完全消除，一旦放松房地產(chǎn)調(diào)控，房價(jià)、地價(jià)出現(xiàn)反彈，必然會(huì)吸引更多的資金再次沖向房地產(chǎn)領(lǐng)域，造成泡沫進(jìn)一步聚集，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)則會(huì)進(jìn)一步萎縮。這種資源的嚴(yán)重錯(cuò)配，將給我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、技術(shù)創(chuàng)新帶來沖擊。 四是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整尚未取得顯著進(jìn)展。十幾年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展很快，數(shù)量和規(guī)模迅速擴(kuò)張。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過8萬家，但多數(shù)企業(yè)自我發(fā)展能力不足，高度依賴貸款和民間融資，發(fā)展方式粗放，經(jīng)營管理和服務(wù)水平不高，行業(yè)秩序仍待治理和規(guī)范，行業(yè)調(diào)整尚未取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。從發(fā)展階段看，單純依賴數(shù)量擴(kuò)張的空間已經(jīng)不大，迫切需要逐步提高行業(yè)集中度，優(yōu)化行業(yè)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，提高行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力。 五是城市房價(jià)居高不下，將提高城市化門檻，抑制城市化進(jìn)程。我國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展要靠擴(kuò)大內(nèi)需，而內(nèi)需最大的潛力在于城市化。房地產(chǎn)業(yè)與城市化發(fā)展密切相關(guān)。如果房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展，將成為城市化發(fā)展的重要?jiǎng)恿Γ绻績r(jià)在一個(gè)時(shí)期過快上漲，則將大幅提高城市化的門檻，提高生活和商務(wù)成本，增大城市化的成本，影響城市功能的實(shí)現(xiàn)和競(jìng)爭(zhēng)力的提升，影響農(nóng)業(yè)人口向城市的有序轉(zhuǎn)移，并進(jìn)而影響到經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展和城市居民生活質(zhì)量的提高。 上述分析表明，當(dāng)前調(diào)控正處在關(guān)鍵時(shí)期，應(yīng)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖。 堅(jiān)持調(diào)控有五大利好 隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施，部分城市商品房交易量明顯下降。有些人擔(dān)心，如果不放松調(diào)控，將可能造成房價(jià)大幅回落、房地產(chǎn)投資增速過快下滑、地方政府土地出讓收入下降、金融機(jī)構(gòu)潛在風(fēng)險(xiǎn)凸顯等問題。對(duì)此，我們認(rèn)為，順應(yīng)我國房地產(chǎn)發(fā)展的周期規(guī)律，繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)際上有利于經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的持續(xù)健康發(fā)展。 第一，房地產(chǎn)投資仍將保持合理增長，即使增速回落，也屬正常回調(diào)。 我國房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重長期保持在23%左右。調(diào)控政策出臺(tái)一年多來，房地產(chǎn)投資仍保持較高的增長速度，預(yù)計(jì)2011年全年增速仍將達(dá)30%左右。這表明在城市化快速推進(jìn)過程中，房地產(chǎn)投資保持較快增長仍有較強(qiáng)的支撐動(dòng)力。即使在繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控的情況下，初步預(yù)測(cè)，明年房地產(chǎn)投資增速仍會(huì)保持在20%左右。雖然增速出現(xiàn)一定程度回落，但也是我國房地產(chǎn)投資增速開始進(jìn)入正常回調(diào)周期的反映。根據(jù)我們對(duì)人口、城市化率、住房需求改善潛力等指標(biāo)測(cè)算，并參照國際經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)未來幾年，我國城鎮(zhèn)住宅新開工面積、施工面積和竣工面積峰值將相繼出現(xiàn)。未來一段時(shí)期房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)回落也是客觀的、正常的。期望房地產(chǎn)投資持續(xù)保持超高速增長是不現(xiàn)實(shí)的。房地產(chǎn)調(diào)控的過程實(shí)際上給房地產(chǎn)投資增速調(diào)整留出了必要空間。 第二，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控有利于進(jìn)一步改善民生，促進(jìn)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。 堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控，鞏固調(diào)控成果，將有利于切實(shí)改善民生，促進(jìn)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。一方面，通過抑制投機(jī)需求，使過快上漲的房價(jià)合理回歸，將使更多的普通居民提高住房消費(fèi)的支付能力，改善居住條件；另一方面，通過調(diào)整土地供給和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中小套型、中低價(jià)位普通商品房供給，將有利于普通居民的住房消費(fèi)。尤其是加大保障性住房建設(shè)，改善中低收入住房困難群眾的居住條件，實(shí)現(xiàn)“住有所居”，更是重大的民生工程，不僅能促進(jìn)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定，同時(shí)還將對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需、保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展發(fā)揮重要作用。 第三，堅(jiān)持調(diào)控有利于房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。 前些年，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴(kuò)張偏快，負(fù)債規(guī)模不斷擴(kuò)大，經(jīng)營的審慎程度不斷下降，而且部分主營業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)的企業(yè)也紛紛進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域，行業(yè)良莠不齊的現(xiàn)象突出。繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的政策取向，客觀上有助于加速房地產(chǎn)行業(yè)的整合和規(guī)范。在資金回籠緩慢、償債壓力大的情況下，一部分專業(yè)資質(zhì)不高、經(jīng)營不夠?qū)徤鳌⒉蛔⒅禺a(chǎn)品質(zhì)量的企業(yè)將會(huì)被更有實(shí)力的企業(yè)兼并或者收購，有競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的企業(yè)會(huì)得到發(fā)展，最終將形成綜合實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的大型企業(yè)與更加專注于某個(gè)細(xì)分領(lǐng)域、深耕細(xì)作的中小企業(yè)并存的局面。 第四，房價(jià)穩(wěn)步回調(diào)對(duì)銀行等金融體系的影響總體可控。 隨著城市化發(fā)展和居民收入水平的不斷提高，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有一定發(fā)展空間；而且，這一輪調(diào)控比較及時(shí)，房價(jià)過快上漲勢(shì)頭得到遏制；加上近年來金融系統(tǒng)重視防范和應(yīng)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)，金融資產(chǎn)質(zhì)量不斷上升。2010年，住房消費(fèi)貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款的不良貸款率分別降至0.37%和1.26%，再考慮到30%以上的首付，已經(jīng)防范了部分風(fēng)險(xiǎn)。因此，房價(jià)回調(diào)引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大，影響總體可控。 第五，從中長期看，堅(jiān)持調(diào)控有利于地方經(jīng)濟(jì)逐步擺脫對(duì)房地產(chǎn)的過度依賴，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和收入結(jié)構(gòu)調(diào)整。 今年以來，地方土地出讓收入有所下降，固然有房地產(chǎn)調(diào)控的原因，但也與前兩年增長快、基數(shù)高有直接關(guān)系。2010年，全國國有土地使用權(quán)出讓金的預(yù)算收入只有1.24萬億元，最后決算收入達(dá)到了2.82萬億元，超收126.5%。這樣高的土地出讓收入增速不可能長期持續(xù)下去。堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控，從中長期來看，有利于地方經(jīng)濟(jì)逐步擺脫對(duì)土地出讓和房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴，而將重心放在促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化方面。 需著手建立長效機(jī)制 堅(jiān)持和完善房地產(chǎn)調(diào)控，就是要進(jìn)一步落實(shí)已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)調(diào)控措施，不斷鞏固調(diào)控效果。在需求方面，繼續(xù)實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，支持以自住型為主的需求，強(qiáng)化住房的居住屬性，繼續(xù)堅(jiān)決遏制投機(jī)投資性購房，合理引導(dǎo)住房需求。在供給方面，認(rèn)真落實(shí)住房用地供應(yīng)計(jì)劃，確保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。扎實(shí)推進(jìn)保障性住房建設(shè)，增加政府投入，加大金融支持，拓寬融資渠道。通過創(chuàng)新經(jīng)營模式吸引更多社會(huì)資金進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域，更好地發(fā)揮保障性住房建設(shè)惠民生、穩(wěn)房價(jià)、擴(kuò)內(nèi)需、促發(fā)展的多重作用。通過調(diào)控改善住房市場(chǎng)的供求關(guān)系，從而進(jìn)一步促使房價(jià)調(diào)整到合理水平。 在堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的同時(shí)，還需著手建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行的長效機(jī)制。主要包括：建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行和住房保障方面的相關(guān)法律法規(guī)；完善市場(chǎng)機(jī)制和制度性安排，特別是在認(rèn)真總結(jié)試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，應(yīng)盡早設(shè)計(jì)和建立符合我國國情、有利于遏制投機(jī)、鼓勵(lì)自住和改善型需求的房地產(chǎn)稅收制度；治理和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，建立行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系；促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整和重組，完善企業(yè)資質(zhì)認(rèn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方式的實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變；完善住房保障制度，建立保障房建設(shè)、分配、管理、運(yùn)營的規(guī)范有效的制度體系。（作者單位系國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所）