德國啟示錄

德國房價漲幅長期保持較低水平的經(jīng)驗及啟示

第二次世界大戰(zhàn)以后的長達(dá)半個多世紀(jì)的時期內(nèi)，德國的市場房價總體上波動幅度不大，且房價變動有明顯特點。 基本情況及其特點 半個多世紀(jì)以來德國房價長期處在低水平區(qū)間。1955年到2011年第三季度，德國房價年均漲幅為3.79%；1967～1992年間上漲相對較快，年均漲幅是5.79%；1992年以后，房價漲幅持續(xù)回落并長期保持較低水平，1992年到2011年第三季度，房價年均漲幅只有1.27%。 二戰(zhàn)后，德國房價漲幅較大的時期是城市化率提高較快的時期。德國城市化率在1960年就達(dá)到了71.4%（當(dāng)時是西德），2010年是73.8%，年均提高0.05個百分點。其中，1960～1980年間城市化率提高較快，年均上升0.07個百分點，同期的房價年均漲幅是5.63%，明顯高于1981～2010年間3.42%的年均漲幅。 德國房價波動水平與宏觀經(jīng)濟(jì)增長水平大體同步變動。從德國名義GDP增長率與房價變化率來看，二者在1956～2010年間基本呈同步變動趨勢。1956～1992年間，德國名義GDP年均增幅是8.16%，房價年均漲幅是5.79%。1993～2010年間，德國名義GDP年均增幅降到2.3%，房價漲幅也隨之回落至1.27%。 德國房價指數(shù)同居民工資指數(shù)變化呈現(xiàn)較強(qiáng)正相關(guān)性。1962～2010年間，德國居民工資年均增幅是5.91%。1962～1992年，居民工資增幅較快，年均上升8%。1993～2010年，居民工資年均增幅降至2.6%，這與房價指數(shù)的變化率情況相當(dāng)吻合。房價漲幅較快的階段也是居民工資收入上升較快的階段，使得整體房價水平處在居民合理支付能力范圍內(nèi)。以2009年為例，德國人均月收入在2400～3000歐元之間，普通住宅均價是1000～2000歐元/平米。兩口之家平均需要2年半的家庭收入即能購買一套100平米的普通住宅。 保持較低水平原因 一、以法律形式強(qiáng)化以居住為導(dǎo)向的住房制度設(shè)計。 德國《憲法》和《住宅建設(shè)法》都明確規(guī)定，保障居民住房是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一。建造面積、布局、租金適合廣大居民需要的住房，是德國政府制定房地產(chǎn)政策的出發(fā)點。德國政府始終把房地產(chǎn)業(yè)看作是屬于國家社會福利體系的一個重要組成部分，沒有過多地強(qiáng)調(diào)其“支柱產(chǎn)業(yè)”的地位。政府所重視的支柱產(chǎn)業(yè)是高附加值和技術(shù)密集型的汽車、電子、機(jī)械制造和化工等產(chǎn)業(yè)。 德國還出臺了《租房法》和《經(jīng)濟(jì)犯罪法》，用來保護(hù)租客利益和遏制投資投機(jī)性需求。《租房法》規(guī)定房租漲幅不能超過合理租金的20%，否則房東就構(gòu)成違法行為，房客可以向法庭起訴；如果超過50%，就構(gòu)成犯罪，房東甚至要被判刑。合理租金的界定標(biāo)準(zhǔn)非常嚴(yán)格，是由當(dāng)?shù)胤课莨芾聿块T與房客協(xié)會、中介組織溝通協(xié)商，定期給出不同類型、不同地理位置房屋的合理租價水平。這是法庭判定房租是否合理的重要依據(jù)。 德國還先后出臺了多項嚴(yán)厲遏制住房投資投機(jī)性需求和開發(fā)商獲取暴利行為的政策。比如，德國對住房交易及所獲收益征收高額土地購買稅和資本所得稅。土地購買稅率是3.5%，稅基是土地和地面建筑物的價值總和。對住房交易獲利部分，如果該房在十年內(nèi)出售，就征收資本收益的25%，這一稅率還適用于買賣房地產(chǎn)公司的股票。德國法律還嚴(yán)格規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商的定價行為，按照《經(jīng)濟(jì)犯罪法》規(guī)定，如果開發(fā)商制定的房價超過合理房價的20%，購房者就可以向法庭起訴。如果超過50%，就定性為“獲取暴利”，開發(fā)商將面臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴(yán)厲懲罰。 二、長期穩(wěn)定的房貸政策。 德國實行“先存后貸”合同儲蓄模式和房貸固定利率機(jī)制，為穩(wěn)定購房者預(yù)期和房價水平提供制度保障。德國對住房儲蓄業(yè)務(wù)實行嚴(yán)格的分業(yè)管理，購房者不會受到國家宏觀調(diào)控政策特別是貨幣政策變動的影響，也不受通貨膨脹等利率變動的影響。第一，德國居民要得到住房儲蓄銀行的購房貸款，必須在該銀行存足相應(yīng)款項，一般是存款額達(dá)到儲蓄合同金額50%以后，住房儲蓄銀行才把合同金額付給儲戶。第二，存貸利率固定不變。存貸款利率分別是3%和5%，抵押貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期固定的房貸利率，對房貸市場起到了重要的穩(wěn)定器作用。 三、實行多元化的住房供應(yīng)體系。 德國住房供應(yīng)體系的多元化特征明顯。政府每年按照人口需求制定住房建設(shè)規(guī)劃，對高、中、低各檔房屋的結(jié)構(gòu)做出明確規(guī)定。特別對低收入者，各地方政府會根據(jù)當(dāng)?shù)厝丝诮Y(jié)構(gòu)明確規(guī)定所有住房中保障房的比例，來滿足不同收入階層居民的住房需求。另外，德國政府鼓勵合作建房。政府通過貸款、土地、稅收、補(bǔ)貼等方面的優(yōu)惠政策，鼓勵居民通過合作社方式共同建房，目前合作建房數(shù)量已占到每年新建住宅總量的30%以上。 另外，德國租賃市場非常發(fā)達(dá)，對分流購房需求有很大作用。與歐洲各國相比，德國的自有住房率很低。2007年，德國自有住房率是41.6%，租房率是58%，其中42%是社會出租房，16%是各類公共租賃住房。柏林、漢堡等大城市的租房率都達(dá)到了80%。 四、布局合理的城市發(fā)展模式。 德國城市數(shù)量多且分布均勻，柏林和漢堡的人口分別只有340萬和180萬。2004年，德國有82個10萬人口以上的行政區(qū)，70%的人口分布在2000～10000人的小型城鎮(zhèn)里。合理的城市布局，使大多數(shù)德國居民分散在眾多中小城市里，不會出現(xiàn)大城市甚至超大型城市的集聚效應(yīng)，有利于大城市房價漲幅長期保持在合理區(qū)間。 對中國房市的啟示 第一，必須建立起比較完善的住房法律體系。通過法律形式明確以居住為導(dǎo)向的住房制度設(shè)計，建立遏制投資投機(jī)性需求的長效機(jī)制是德國的主要經(jīng)驗，對我國有很大的啟示。在我國《城市房地產(chǎn)管理法》基礎(chǔ)上，應(yīng)抓緊起草《住宅法》、《住房租賃法》和《住房保障房法》等各項專門法律，構(gòu)建完整的住房法律體系。借鑒德國經(jīng)驗，法律首先要明確住房的居住屬性，強(qiáng)化對市場投機(jī)性需求和開發(fā)商“囤地”、“囤房”等擾亂市場正常秩序行為的法律約束和處置。其次，要構(gòu)建租戶和購房者利益維護(hù)機(jī)制。對房東和開發(fā)商短期內(nèi)過快提高租金和房價的行為，法律要明確嚴(yán)厲的處罰措施，以法律形式遏制漫天漲價行為。同時，要建立獨立的房地產(chǎn)價格評估機(jī)制，對不同地段、不同類型的住房必須定期制訂詳細(xì)的基準(zhǔn)價格作為執(zhí)法依據(jù)。 第二，需要實行長期穩(wěn)定的住房信貸金融政策。從國際經(jīng)驗看，首付比例和貸款利率變動對購房者支付能力影響很大。購房需求容易受到房貸政策影響而出現(xiàn)集中爆發(fā)現(xiàn)象，短期內(nèi)易推動房價過快上漲。建議我國可研究和探索居民購房時的首付比例和貸款利率固定或兩者反向變動的房貸政策，以穩(wěn)定購房者預(yù)期，避免購房需求短期內(nèi)提前釋放。為減少通脹水平對貸款利率的影響，中長期可考慮成立專門的住房儲蓄銀行，通過與通脹水平掛鉤，使真實貸款利率長期不變。 第三，加大住房尤其是保障性住房的供應(yīng)量。隨著城市化的快速推進(jìn)，我國住房市場總體上仍處在供不應(yīng)求階段，城市化推進(jìn)空間還很大，因此這一階段必須加大住房供給量。德國在城市化率較快提高的階段（1960～1980年），也有過大規(guī)模新建住房的經(jīng)歷。例如，1973年德國的住房竣工量曾達(dá)到71.42萬套的峰值。另外，德國在上世紀(jì)90年代住房短缺問題已經(jīng)得到基本解決的情況下，截至2005年共建造近1000萬套公共福利房，在保障低收入居民的住房需求方面發(fā)揮了重要作用（其中相當(dāng)一部分公共福利房是為大量遷居西德的東德居民建造的）。借鑒德國經(jīng)驗，“十二五”期間我國應(yīng)努力完成3600萬套的保障性安居工程任務(wù)，更好地解決中低收入家庭住房困難問題。 （作者單位系國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所）