“叢林”中摸索前行的養老地產

據第六次全國人口普查顯示，我國60歲及以上人口突破1.77億人，占人口總量的13.26%；到2050年，我國老年人口總量將超過4億。資料表明，每年老年人的離退休金、再就業收人、親朋好友的資助不完全統計可達3000億至4000億元。

在需求和資金的現實情況來看，養老地產具有巨大的發展空間。分析人士認為，中國養生住宅的需求量正在日益加大。從2010年需要5億平方米，到2020年需求7億平方米，再到2050年需求13億平方米。

在這種隱性需求下，不少大型房企已經看到這個商機并有所行動，萬科、綠城、保利等房企先后加速布局養老地產。

養老地產吸引眾多商家眼光

據第六次全國人口普查顯示，我國60歲及以上人口突破1.77億人，占人口總量的13.26%，中國已成為世界上唯一一個60歲以上老年人口數接近2億大關的國家，我國通常所說的空巢老人也達到了6200萬。隨著我國“老齡化”社會加速逼近，被熱捧的“朝陽產業”——養老地產在房地產調控似乎遠看不到頭的當下，成為不少房企的饕餮盛宴。有調查發現，作為未來房地產企業獲得盈利的新渠道，部分開發商已嗅到了養老地產的商機

據了解，早在2010年，地產大佬萬科就宣布在北京房山竇店試點養老地產項目，采用租、售并舉兩種養老地產模式，為萬科養老地產領域鋪路。

今年8月13日，萬科又與長春市政府簽署戰略合作協議，萬科集團將投資120億元，在長春市多個區域打造總體占地面積100萬平米的健康養老住宅社區及文化創意產業項目。這并非萬科首次涉足養老地產。

無獨有偶，正在熱銷的遠洋天著也推出了養老地產，其中規劃了6000多平米的高端養老項目。今年9月22日，遠洋地產總裁李明更與美國Emeritus集團董事局主席DAN BATY進行洽談，就中國養老市場行業現狀及戰略合作進行深度溝通。遠洋地產相關人士公開表示，養老地產作為新的戰略業務板塊已正式納入公司開發日程，未來10年當中，遠洋養老地產板塊的發展規模將呈幾何倍數擴大，并成為公司的全新核心業務增長點。

9月10日，綠城中國董事局主席宋衛平公開表示，將試水養老地產。“養老地產的運營難度大，利潤可能只是普通地產的二分之一”，不過，宋衛平非常看好這一領域的未來發展前景。

此外，包括保利、首創置業、華潤置業等房企，也一直在探索養老地產。據不完全統計，目前已有超過25%的品牌房企進入或宣布進入養老地產行業。有業內人士指出，隨著地產調控不斷深入，傳統的單一住宅開發模式已經面臨經營困境，房企開始謀求在文化、養老等新型地產業務上的突破，養老地產成為房企關注的新戰場。

同時，中國人口老齡化趨勢吸引了諸多商家的眼球。而保險企業涉足房地產就是一個鮮明的例子。中國平安保險計劃投資170億元建設首個“養生養老綜合服務社區”；合眾人壽投資80億元在湖北武漢打造“合眾健康社區”；泰康人壽正式推出了國內第+保險產品與養老社區相結合的綜合養老計劃——“幸福有約終身養老計劃”……險企涉足房地產行業，顯而易見的是他們的資金優勢，這也無形中催生了養老地產熱，使得更多的商家對房地產行業躍躍欲試。近3年來險企共投資了500多億進入養老地產行業。

養老地產市場前景廣闊

養老地產的存在有其必要性，其中原因有：根據聯合國規定的標準，一個國家的老年人口比例達到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區進入老齡社會。我國在1999年就進入老齡社會，當前我國人口老齡化態勢已非常嚴峻，2008年我國，60歲以上的人口達到1.67億，約占總人口的12%。在今后較長一段時期內，老齡人口的比例將以年均3.4%的速度增長。從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，到2020年老年人口將達2.48億。到2040年，我國60歲以上的老齡人口總數達到4億，這意味著每4個人中就有1個老人。

受計劃生育的影響，傳統的養老模式面臨挑戰，子女養老的人均負擔幾倍增長。夫妻兩人供養雙方4位老人，撫養1個后代的“4-2-1”模式將成為中國今后幾十年主流家庭模式。高齡老人不斷增多，家庭里會出現兩代老人，贍養數量開始增多。另一方面，子女的年齡也在相應提高，供養者的老齡化，將導致低齡老人供養高齡老人的局面產生。還有重要原因是，有調查顯示，21世紀將是老年人獨居的時代。1990年，中國老年人口中，有70%的人與子女同住。現如今，在許多城市老年人口中，空巢家庭增長到40%-50%，有的甚至達70%-80%，代際分離增加了家庭養老的困難。現代化生產節奏不斷加快也給養老帶來不小的影響，勞動強度增加。忠孝兩難全，由于時間、精力所限，成年子女越來越感到照料老人的擔子沉重。尤其是對于臥床不起的老人來說，他們的子女更難以承擔長期照料老人的責任。單獨依靠家庭來解決大面積、曠日持久的老人照料問題是不可能的。

除此之外，國內的養老設施不足。有資料顯示，2010年11月7日，民政部部長李立國說，目前，城鄉空巢家庭超過老人家庭的50%，部分大中城市達到70%；農村留守老人約4000萬，占農村老年人口的37%，城鄉家庭養老條件明顯缺失。目前，中國共有各類養老機構38060個，床位266.2萬張，收養各類人員210.9萬人。但是專業人士分析說，養老床位總數僅占全國老年人口的1.59%，不僅低于發達國家5%至7%的比例，也低于一些發展中國家2%至3%的水平。

關于養老地產的前景，有業內人士表示：“未來中國的養老產業肯定是一個非常有效益的產業。”實際上，養老地產是房地產市場發展到一定階段的產物，和商業地產、旅游地產、養生地產等主題地產一樣，都有可能成為房地產市場未來發展的一個方向。但房企在進入之前，一定要做足珈果，做好市場調研和專業準備，這一點非常重要。

發展的瓶頸和顧慮

盡管很多地產開發商將目光投向了養老地產，但目前建成并交付入住的養老地產項目屈指可數。而養老地產的運作模式與盈利模式，在業內也被比喻為“摸著石頭過河”。

“老地產的配套是個相當龐大的體系，配套問題由開發公司自己解決，確實有點為難，其醫療行業應該由解決配套方管理。”談到目前養老地產市場面臨的風險與瓶頸，一開發商如是說，養老地產與養老產業完全是兩回事。靠開發公司配置全部配套，也是難為開發公司了！只有險資等單位開發養老產業才有先天優勢。現在的問題是養老產業建設，多頭管理，包括養老專業人員的培訓與標準確定，幾個部門都在爭奪。醫療產業，也不歸住建部與民政部管。

除此之外，土地問題更是影響養老地產發展的大障礙。近年來，地價漲幅驚人，而商業型養老項目基本都建在國有出讓土地上，由于在城市規劃領域中沒有“養老產業用地”這一土地用途，多數養老項目的土地只能以招拍掛方式獲得，導致前期投入中的土地成本非常高。有開發商表示，土地的價格是養老地產發展的瓶頸。

從事研究養老地產多年的人士指出，用地成本高、用地性質不明確是社會資本進入養老地產業的一道高門檻。養老地產的用地性質一直沒有明確規定，開發企業通常以住宅用地、醫療衛生用地或工業用地形式拿地，但不論是哪種形式，都要通過正常的招拍掛程序獲取土地，成本與普通商業用地沒有區別，可是養老地產的投資回報周期一般都要7至10年，是商業地產的兩倍，投資高、回報低讓很多投資企業心有余而力不足。

高土地成本的養老項目是不能與普通住宅相比的，普通住宅可以全部銷售，而做養老地產的企業要做醫院，還要做養老的配套設施，且價錢不能太高，導致經營壓力加大，持續發展也面臨問題。

由于目前沒有養老產業用地政策，一直以來，業內人士不斷呼吁制定養老機構拿地的相關優惠政策。然而，因擔心養老項目成為拿地的幌子，政府的養老產業用地政策一直停滯不前。

“目前，政府制定拿地政策尚有所顧慮，一方面要鼓勵民間資本進入養老行業，一方面又要預防企業以養老的幌子拿地搞商業地產。”國內某養老雜志的人士表示，一些開發商以養老產業為由獲取土地，卻以商業地產的模式營運，將建好的房屋出售的情況也確實存在。

一些頗具實力與品牌的地產商已高調宣布進軍養老地產，但事實上，在已經規劃開工的項目中，有的只是在社區內配建一兩棟養老住宅，有的甚至純粹以養老住宅的名義銷售一般樓盤。政府的擔心并非沒有道理。“老年公寓用地一般很便宜，而老年公寓本身多數是承擔著帶動項目土地升值的任務，并非為了發展養老產業。所以養老地產不過是開發商的一種噱頭。”某開發商透露。

目前，與開發商一樣對養老地產有興趣的還有保險業。據統計，直至去年年底，單是保險業以“養老社區”為名獲得的土地，就已超過2萬畝。但對養老社區的建設，卻并未有實質性動作。“正因為養老項目一度淪為開發商拿地的噱頭，再加上政府對養老項目的監管、認證制度不健全，所以很多地方政府沒有明確養老項目拿地的優惠措施。”上述研究養老產業發展的人士指出。