淺談精裝修工程成本的有效控制問題

摘 要：本文通過對高級酒店和高檔辦公樓的內部精裝修施工管理出發，探討如何通過建設項目中成本控制的事先控制之一即設備材料的合理選型選擇，成本控制的事中控制之一即實施階段的有效管理，以及事后控制之一即嚴格的驗收使用管理，使之達到既能滿足項目本身的銷售及使用要求又能對項目成本進行有效合理控制。

關鍵詞：精裝修；成本控制；建筑

1 前言

精裝修項目相比較土建及其它專業工程而言，其過程涉及的材料部品及相關分包配合的重要與密切程度、專業化程度、科技含量更高，加上其先天的不完善性，部分項目需要在邊施工邊設計中進行，因而對其成本的過程控制要求也更高。從項目全面管理的角度分析，房地產項目的精裝修主要在以下幾個階段嚴格掌控才能落實真正意義上的成本控制，才能真正做到以相對較低的成本來達成較高性價比的精裝修成品房。

2 項目策劃與決策階段

精裝修項目的策劃與決策階段也就是前期的成本控制，主要指前期的精裝修產品定位高低、裝飾風格等方面問題的控制。按項目全面管理理論，此階段所確定的費用約占精裝修項目成本的70%。由于策劃、決策階段的成果直接導致產品內在品質的優劣，并直接影響今后精裝修成品房的定位銷售。因此項目前期決策的關鍵是要緊緊抓住目標客戶的心理與目前市場同類型成品房的主流方向，避免走彎路，盡量做到從源頭控制精裝修成本。

3 項目前期實施階段的成本控制

項目前期實施階段的成本控制主要體現在招標過程及評標過程的嚴格控制。經過前期考察后遴選的施工單位應處于同一梯隊，否則過于懸殊的報價會讓業主承擔較大的不可預知風險。

目前施工單位習慣采用不平衡（風險）報價法來投標報價，此類方法對于后期地產公司的成本控制會有一定難度及不確定性。

（1）不同檔次單位報價會非常懸殊，需結合項目的產品定位嚴加分析，尋找匹配度最高的施工單位。

（2）投標單位采用常規材料報高價，特殊材料報低價：如，石膏板吊頂、墻面乳膠漆等常規的施工項目故意比正常報價抬高20%或以上；而把不太確定的石材、花飾、藝術飾件故意壓低單價，或投標時送品質相對較差的樣品，以備將來設計或業主自行調整。因為從項目實際運作一般規律分析來看，石膏板吊頂、乳膠漆這些常規項目是不太會變更的，而那些具有特殊效果的關鍵部品、飾面材料極有可能通過其后期的雙向“公關活動”來達到修改或調整的目的，從而為其爭取最大利潤空間，給業主成本控制增加相當難度。具體針對這種情況可以采取如下辦法解決：

①在詢標中要求投標單位明示關鍵材料、部品投標、樣品的供應商、聯系電話及提供樣品的大幅面數碼照片或實際設計規格的樣品以備核查；

②采取在所有投標單位中按最優供樣單位統一調整，或以樣品與報價性價比最高的為基準進行報價調整比較，或詢標時要其承諾當其供應的材料不符合業主要求時，施工單位按業主方提供的樣品采供，差價上浮率在25%以下時不作任何補差來進行預先設防。

③除比較易于管理的物資如空調、潔具類采購由業主自行落實外，其它材料業主可以安排指定合格供應商，采取貼明點方式進行單價調整；明點一律在報價書中預先投報，業主通過詢標控制其“明點”在5%—20%這個范圍內，這個范圍在目前裝飾行情中雙方比較易于接受。

④對不合理的報價部分詢價時嚴格把控，堅決杜絕不平衡報價。

⑤盡量按項目的重要程度選擇一定數量的匹配單位進行投標，以控制絕對品質；對于預中標擬承擔的項目經理班子的綜合能力必須進行考察，必要時可結合書面形式考察其理論與實際的綜合能力，以避免企業牌子很大具體承擔實施的管理者能力薄弱造成組織管理失效。

4 施工過程階段的成本控制

施工過程實施控制的成本基本達到了項目總成本的90%以上，通過業主在實施過程中的努力還可以針對不同項目適度挖潛，以降低最終造價。

4.1 熟悉施工圖紙，對即將實施的項目有整體控制思路

突出重點、關鍵節點，在關鍵節點工作上尋求降低造價的可行性方案，會同設計、監理共同掌控；作為業主，一定得有自己的主見，避免盲從設計師。

4.2 加強工程的現場管理

業主應要求施工單位增加精裝修項目實施過程的成品保護投入，特別在項目后期時段對地板、石材瓷磚類的陽角、門窗套等的保護。良好的成品保護可以大大降低交付后客戶的投訴率與返修率，節約保修的人力、物力成本。

另外還應加強成品安裝后項目局部修整工作的監督力度，避免邊“修復”邊“破壞”。如切實加強衛生間的“滲”、廚房間“漏”的工作管理，項目參與各方應嚴格控制防水施工過程的隱蔽工作，堅持一戶一驗，三次試驗，務必做到徹底杜絕滲漏隱患。

如加強各類電氣安裝管線的隱蔽資料收集整理，除在竣工圖中標明外，每套精裝修房還必須建立管線走向的照片整理收集工作，要求做到隨竣工資料一并交付客戶。今后客戶可以依照隱蔽資料放心地在墻、頂、地進行個性化裝飾而不用擔心對原隱蔽工程的破壞，從而間接地降低成本。

加強過程控制還要求監理等單位必須經常性地對原材料及部品件進行施工前的嚴格掌控，由于目前市場的裝飾材料魚龍混雜，劣質、不合格品幾乎占到了60%以上。常用的裝飾、安裝工程中使用的型鋼，如槽鋼、角鋼等，施工單位很多時候選用的是“不合格”鋼材，這種不合格主要是重量嚴重不達標，常見偏差在－18%以上。

5 結語

綜上所述，對精裝修項目的成本管理如能從項目策劃、決策階段，前期實施階段，施工過程這三個關鍵階段加以控制，成本控制的目的相對將會比較容易達到；實施三個關鍵階段進行精裝修成本控制，也會使裝飾裝修行業的項目管理工作做得越來越好，對整個建筑行業的良性發展也會有一定的幫助。

參考文獻：

[1] 楊天佑，建筑裝飾工程施工[M].中國建筑工業出版社，2003.

[2] 建設部.建筑裝飾裝修工程質量驗收規(GB50210-2001)[S]，中國建筑工業出版社.