新會計準則對投資性房地產公司的影響分析

摘要：社會經濟飛速發展，改變著人們的投資理財觀念，房地產的投資所需資金多、周期長，流動和變現能力相對差，使得對其投資風險和收益都很高。一些房地產商利用新會計準則對投資性房地產進行盈余管理以及利潤操縱。文章從盈余管理和納稅的角度分析，從而為投資者提供更加相關有用的信息，以便做出正確的投資決策。

關鍵詞：新投資性房地產會計準則 盈余管理 納稅 影響

一、 新會計準則對投資性房地產公司盈余管理的影響

盈余管理又叫利潤管理，是通過選擇對企業有利的會計政策，以使企業經營者自身收益最大化或者公司利潤最大化為目的的經濟行為。新會計準則在不斷適應社會發展過程中頒布的，本身有許多不完善的地方，再加上會計人員水平的提高，他們會不斷打法律和準則的擦邊球，在不違反法規的前提下，達到利潤操縱的目的。

1.利用新會計準則操縱利潤

企業在新會計準則中選用會計政策和方法時進行盈余管理。具體來說，在投資性房地產轉化時，選用成本模式進行盈余管理的空間幾乎為零。但是在新準則的公允價值模式中，就可以利用公允價值的變動進行盈余管理，空間就很大。還有在公允價值模式下，不計提折舊或者攤銷，以公允價值調整賬面價值的差額計入了當期的損益，導致費用減少，利潤增加，也為利潤操縱提供了一個新的空間。

2.會計人員的職業判斷難以衡量

不同的會計人員的職業判斷水平的能力不同，對于同一個經濟業務，若采用不同的會計政策或者由不同的會計人員來處理，則會產生與眾不同的結果，這在很大程度上給企業的盈余管理創造了機會。

3.企業領導的意圖影響會計人員的選擇

當企業管理者的意圖引導會計人員在不斷的利用會計政策或者是相關法規的漏洞來給企業創造利潤時。新投資性房地產準則相對以前準則是進步，企業應該在規定的范圍內進行處理，但是，同時，我們也要看到新投資性房地產準則給了公司更大的活動空間。

二、新會計準則對投資性房地產公司的納稅影響

由于新投資性房地產會計準則規定了不同的計量模式，這樣勢必會影響企業當期的應交所得說，所得稅費用，進而影響企業的凈利潤。

1.后續計量的納稅影響

在成本計量模式下的后續計量方面，稅法和會計的差異主要體現在投資性房地產的折舊、攤銷、減值準備等幾個方面。在公允價值模式下的后續計量模式方面，稅法規定，投資性房地產的計量基礎是取得時的實際成本減去按稅法規定的允許抵扣的金額，也就是稅法不承認公允價值模式下的因公允價值的變動形成的損益。所以企業要對此進行納稅調整。在公允價值上升的情況下，企業的會計利潤大于計稅基礎，會形成應納稅暫時性差異，進而形成遞延所得稅負債，相反則反。

2.處置時的納稅影響

對投資性房地產的處置，稅法這樣規定：處置收入作為財產轉讓收入，資產轉讓的凈值，可以作為計算應納稅所得額的扣除額。公允價值下，應納稅所得額為處置收入扣減歷史成本后的差額。但是在會計處理下，將累計公允價值和原已經計入所有者權益的金額一起轉入到處置資產的當期損益。從此看來，會計和稅法確定的處置資產的損益是不一致的，所以要進行相應的納稅調整。

三、 投資性房地產公司優化發展的合理對策

新投資性房地產準則的實施在很大程度上規范了投資性房地產的會計處理，但是還存在很多不足，并且新投資房地產準則在相關的規定上有些復雜，企業在實施中存在進行利潤操縱的空間。所以，我建議應該進一步完善準則，可以將管理層的意圖加入到準則內容中去，并且加強企業監管，提高會計人員的職業判斷水平，從而促進投資性房地產的健康發展。

1.完善新投資性房地產準則的相關處理

完善投資性房地產定義，簡化投資性房地產的會計處理。在計量模式的選擇方面，公司可以在符合相關準則的前提下，努力尋找兩者的結合點，采用兩種計量模式同時進行，在對比中分析利弊，以求尋找更加適當的會計政策

2.加強企業在準則應用方面的監督管理

新投資性房地產準則容易被企業利用來進行利潤操縱，相關部門要加強對企業的監督和管理，使得企業對其進行充分的信息披露。并且進行嚴格的審核，以使得企業能夠自覺的按照準則的規定進行投資性房地產的會計處理，規范投資性房地產市場的發展。

3.提高企業的管理和會計水平

從管理者角度分析，綜合考慮企業自身利益和長遠的發展，從多方面分析是否應該將某項房地產確認為投資性房地產進行的投資。從會計角度分析，會計政策的選擇影響著相關的會計處理，這樣就會影響到公司的經營業績，是否采用公允價值模式是應該謹慎的考慮的，應該從當前的政策分析，結合市場實際的發展，增強會計信息的透明程度，在堅持公允價值的前提下，向投資者提供更加真實有用的會計信息，這樣既幫助了投資者，又可以促進本行業的健康發展。

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