國奧集團董事長張敬東：啟世界桂林城市運營新篇章

一、中國地產國家隊的誕生

2004年，國奧由首開集團、北京城建、中信國安、北京控股四大集團專項出資成立，負責北京奧運會國家體育館、奧運村兩大工程的開發、建設及運營。

2008年，被稱為史上最好的第29屆奧林匹克運動會在北京成功舉辦，同樣，被稱為史上最好的奧林匹克運動會運動員村的國奧村，也贏得了來自世界204個國家和地區，近兩萬余名運動員和官員及國際各界的廣泛贊譽。在亞洲最大的室內場館——國家體育館，中國運動健兒勇奪11枚金牌，占中國隊金牌總數的21%，被昵稱為“福地”和“金窩兒”。

2010年，上海世博會成功舉辦，作為國內唯一入選“城市最佳實踐區”的住宅項目，代表北京參展的國奧村成為萬眾矚目的焦點，再次贏得了全世界數千萬參觀者的贊譽。歷經奧運會和世博會兩大盛事的檢驗，將奧運理念成功融入房地產開發，國奧村品牌走出了房地產品牌差異化發展的成功之路。

帶領國奧團隊創造如此輝煌成就的，正是國奧集團的董事長張敬東。從出道到成名，在地產圈內摸爬滾打了二十三載的張敬東，職業生涯似乎總與“會”分不開，從亞運會到大運會，從奧運會再到世博會。

“加入國奧的這些年，我體會到了開發商的責任。地產開發企業應該從單一枯燥的、‘圈錢、圈地、圈領導’式的粗放型地產開發變成生產、生活、生態相結合的‘三生’開發，走城市運營的可持續發展道路。”張敬東回憶過往九年，如是說。

在張敬東看來，國奧企業如其名字，是名副其實的國家隊，“搞房地產的，基本都在足球領域，他們都只是俱樂部隊，但國奧不是，我們要鑄造中國地產國家隊，這是國奧的發展目標。”

二、布局全國

以北京奧運會為時間界限，全國各地最大的變化莫過于一座座拔地而起的體育場館。先期高規格、高標準的建設，投入大量的人力、物力、財力，奧運會后場館如何運營成為政府和開發商最頭疼的問題。而作為奧運會后為數不多的仍活躍在商界的企業之一，張敬東有自己的一套功夫。

“我認為，既然能夠通過這么多年的申辦，花這么多錢和精力，那為什么不再向前多走一步呢？我們不能只盯住眼前，應該把奧運會當做一種理想去做，一份中國未來的責任去繼續，當做是中國在世界上一個很好的經濟增長點來支持和發展。”在張敬東的想法中，大事件后，花錢贏了名和利，名留給民族和國家，而利應該留給企業和人民。

從2007年開始，張敬東就開始運籌后奧運時代國奧在全國、乃至世界的下一步的擴張和復制問題。北京國奧村的成功，以及奧運會前后在成都、重慶兩個城市的嘗試，令張敬東信心大振。2009年，落子桂林，至2013年，國奧集團已經在桂林相繼啟動建設桂林國奧城、桂林國惠村以及桂林鳳凰體育休閑運動旅游區三個大型項目。

“深耕桂林四年有余，國奧已經讀懂桂林，并深度介入了這座城市的運營中來。這是與國奧的發展思路緊密聯系的，我們已經開始全面啟動城市運營戰略。”張敬東自信地說。

以國奧品牌為依托，國奧開啟了城市運營的發展之旅。作為與奧運會零距離接觸的企業，國奧品牌是國奧集團未來發展的最大資源，而如何把奧運建設全過程、投融資過程演繹成企業安身立命的根本正是張敬東日夜思考的問題。“這個品牌的價值，只有靠我們不斷填充和豐富，才有可能發揮出其在奧運會以后的中國在建筑開發領域和城市開發領域中的張力。”張敬東篤定地說。

三、從土地開發到城市運營

“與其我去包裝一塊地，開發一小塊，不如干脆就一個城市的發展，做出城市未來開發版的、提升版的空間規劃和產業規劃。”這一直以來都是張敬東所堅持的道路。

事實上，在張敬東眼中，國奧村這個曾在北京樓市一度創下銷售紀錄的項目并不是國奧的全部。如何把國奧的品牌和理念向全國甚至全世界推廣，如何把國奧集團締造成老百姓信得過的城市運營商，如何打造新型復合地產新模式，才是他眼下思索的重點課題。

所謂城市運營商是指那些自覺圍繞城市的總體發展目標和發展規劃，充分運用市場化的機制和手段，通過發揮企業產業優勢和資源優勢，結合城市發展的特殊機遇，在滿足城市居民需求的同時，使自己的開發項目能夠成為城市發展建設的有機組成部分的經營開發商。

張敬東表示，國奧是個特殊的企業，我們不是做一般開發起來的，而是做國家開發、國家項目起來的，起步于亞運會、大運會、奧運會、世博會，這一路走過來，這些建設給我們的開發理念、開發團隊，以及設計師留下的是“我們要打造一個既有有形的樓，還有無形的樓，要讓有形的建筑和無形的服務全面結合，提前做好運營的規劃設計，提前做好產業業態的標準化的合理搭配，能夠做成一個城市、一個鄉村、一個村鎮、一塊園區、一個居住社區，符合未來以人為本的，高品質的建設條件和高品質的服務功能相結合的社區”的這樣的理念。

四、開啟桂林國際旅游勝地的新篇章

很多人單純地以為開發商就只是蓋房子，其實不然。因為只有產業規劃落地以后，才會形成當地的衣、食、住、行需要，同時也為未來的住宅區開發、商業區開發、辦公區開發，提供了很好的產業支柱和產業基礎。

張敬東提出，城市運營商就是把一個城市未來的產業規劃和城市空間規劃相結合，做成整個城市未來的可行性發展空間。“就國奧而言，這是認識，是一種總結，更是一種對過去不完美的彌補。”

在體育中心區發展建設完之后，張敬東發現周邊還缺少教育、醫院、餐飲等休閑娛樂服務，也就是說硬件建筑雖然出來了，鳥巢有了、水立方有了、中心體育區的奧運村也出來了，但是整個區域的功能規劃缺很多東西。“一個城市發展，不能走這種時差性的路線，它應該是同期生長，應該同比例的、同季度的來跟進，更不能先做住宅，再建配套，最后規劃全局。”

2013年，總規劃50余萬平方米的桂林國奧城落戶漓江上游。當時張敬東就直接向桂林市政府提出了城市運營的概念。“桂林國奧城，作為漓江上游的千畝城市綜合體，我們要做的就是要替政府提前設定出一個城市發展方向，改變并提升桂林這座城市的人居環境，將桂林的傳統城市人居全面升級，開創一個集居住、旅游、商業、養老、養生、度假于一體的國際門戶型城市宜居空間。”

“我們現在建成的社區，和未來新建的社區，要突破所有開發商過去原有的開發慣性和思維，原來是只重建設，只重硬件的投資和建設，而不關注未來持有型的物業、未來經營的商業業態的集成。實現從開發商向城市運營商的戰略性轉變，桂林國奧城是一個重要的據點。”張敬東指出。

隨著建設桂林國際旅游勝地國家戰略的全面落地，國奧集團在桂林的城市運營發展戰略也愈發清晰與堅定。