“分化”，房地產新關鍵詞

1月份的專欄中，分析了黨的十八大之后，中國經濟將進入一個與過去十年完全不同的美好季節，中國經濟將從10%波動大的“超高增長”進入“七上八下”的“次高增長”以及波動較小的“穩態增長”。本期與大家一同展望新態勢下的中國房地產業：多年的“賣方市場”將一變而為“買方市場”。

賣方市場動搖

中國未來相當一段時期內房地產需求仍將持續上升，但供不應求的年代已經過去，供大于求的局面正在呈現，并將主導未來的房地產發展大勢。

據“城鎮化需求預測模型”測算，預計2012-2014年中國城鎮住宅需求年均約為12.7億平方米（2010年實際新增商品房住宅需求只有10億平方米），假設2009-2011年新開工面積在2012-2014年竣工，來自市場的供求可以說基本平衡。然而，考慮到還有“非房地產開發建設”和“城區擴大”以及“小產權房”等大量非市場性供應，中國的城鎮住宅市場格局將明顯轉變為供過于求。

與此同時，我們將看到，城市化所創造的住宅“剛需”完全無法挽救房地產走向的頹勢，僅靠所謂“剛需”根本無法撬動，更難以推動全國住宅銷量的持續快速增長。

當前，全國住宅庫存積壓已達3億平方米，2012-2014年住宅市場已呈現明顯的供過于求態勢。預計到2017年，中國住宅市場才能重新恢復供求平衡。但好景不長，中國房地產很快將走向2020年后的需求下滑年代。故未來中長期總體判斷，中國房地產市場已由熱鬧浮躁的賣方市場轉向清淡冷靜的買方市場，不僅黃金增長年代，就連白銀增長年代也將一去不復返。

另據中國指數研究院預判，2012年全國新增商品房住宅需求為10億平方米，預計2011-2020年的十年間，頂峰時也不過13億平方米，全國全部新增商品住宅十年總需求約120億平方米。如此，十年內中國商品住宅需求的年復合增長率將滑落至5%以內，完全無法比肩過去十年年均20%以上的增長！從結構上看，前五年首次置業的剛需客戶仍是主力，后五年改善型需求占比將超過剛需客戶（55%的現有城市居民家庭住房面積仍低于30平方米）。開發商及其他相關利益主體當不可不把握住節奏和結構的迅速變化。

調控必將成功

就政策趨勢而言，政府對于房地產的調控將不會松手，房地產調控將從以往的再三失敗走向成功！

過去十年，房地產調控幾乎年年都被強調，但調控最終總是變成空調。但展望未來，這一局面將被徹底顛覆，炒作房價暴漲、惡賭政府沒戲的朋友這次要小心了。

眾所周知，每年的中央經濟工作會議都決定著下年度的政策走向，而新一屆政府開局之年的中央經濟工作會議，不僅關乎下年，甚至關乎整個新領導班子對于中國未來中長期的政策思路，無疑更加重要。2012年的中央經濟工作會議就是如此重要的一次會議，這次會議有許多重要信號傳遞出來，而對于舉世關注的房地產業，會議只有一句話，即“堅持房地產調控不動搖”！

這句話足以印證我們事先的猜測：本屆政府將不會再允許房地產市場過熱，也不會允許房地產價格再度失控。道理非常簡單：鐘擺不能一直往一個方向擺，一旦到頭必然要往回擺。黨的十八大報告中有145處提到“人民”，顯然要提醒全黨須牢牢記取“水能載舟、亦能覆舟”的教訓，真正落實以民為本的執政理念，方能繼往開來。

在上述趨勢主導下，中國各城市房地產、各房地產公司、各房地產產品的發展趨勢必然出現分化，“分化”必成為未來中國房地產發展的關鍵詞。如果以10年為一個時代的度量尺碼，下一個時代將是特別值得期待的時代。誰將成為下一個時代的弄潮兒？只有那些善于把握趨勢并勇于改革創新的人士！

責任編輯：馬小琳