房地產行業當中創新的邏輯

各位朋友、各位老鄉大家下午好。今天我想跟大家做一個分享，房地產行業當中創新的邏輯，先給大家講一個小故事：

昨天下午我在柬埔寨參觀一個大屠殺紀念館，在昨天上午和前天下午，一路上柬埔寨司機都在問我，你有沒有吃蜘蛛，吃水蟑螂、田鼠和螞蚱，我覺得怎么吃這個玩意兒？我開始一直不理解，最后司機告訴我，吃蜘蛛要吃它的屁股，像吃雞屁股，油很大，我說吃還吃到蜘蛛屁股上了，我一直沒理解，也不好問，我想每個地方都有每個地方的風俗。結果昨天就看大屠殺的博物館，在這里最后，講解員告訴我答案，為什么柬埔寨人對吃這些昆蟲留有深刻印象，變成飲食的特點，其中最重要的事情，就是剛才張維迎講到的，如果不改革，如果消滅了市場，如果用一種所謂的革命的烏托邦來建設社會會所將會帶來的危機。

故事發生在波爾布特時代，紅色高棉推翻朗諾軍人政府之后，在1975年攻占金邊，波爾布特做了一個事情，告訴所有今天的老百姓，說敵人在我們家里面都埋了炸彈，所以3天時間你們必須要離開家庭，我們要幫你把炸彈清理，然后你們再回來。這樣一來所有的人都以為這三天躲一躲，把家里的細軟東西揣起來，攜家帶眷，帶著孩子到郊區。3天以后沒見動靜，說還在等幾天，這個時候革命的隊伍，領導著一些鄉下的農民，把城市的家庭洗劫了。最后告訴他們說，報名，凡是以前政府的公職人員，有錢的博士，賺錢的商人你們可以報名優先參加國家建設，家里有人參加新政府的建設是一個好事，于是趕緊報名，這其實是一個計謀，這批人被抓起來，就在我看到的中學臨時建設的監獄，用最殘酷的方法屠殺了，一共屠殺了所有有商業潛質的人。商人，前政府的官員，讀書人、文化人一共兩百萬，占當時人口的將近三分之一。然后建立一個所謂革命的社會主義農業，也就是說如果我們對所有一切創造財富這樣一種市場和一種企業的力量仇視，那么最終社會就變成這樣一個人間煉獄，這個人間地獄怎么形成的呢？我在路上聽那個講解員，后來我買了本書在看，他們的確就開始了一共是3年10個月零20天的逃亡，這些城里的人就不斷的被往鄉下趕走，像集中營一樣的，最后他們實在是餓的實在沒有辦法吃了，才去吃那些蜘蛛、水蟑螂，最后形成這一代人的味覺發生變化，開始吃這些昆蟲，因為他們愛吃，所以小孩兒也吃，到現在以至于成了柬埔寨的小吃特色。這是一個悲劇故事，所以我繼續需要各位鼓一個掌，我一直替我們市場經濟呼吁，昨天看了這段非常震撼的歷史，更覺得我們要珍惜，作為今天在座的所有企業家，特別是商會的企業家、民營企業，我們要特別珍惜，我們作為企業家發展、創業、創作的機會。

我現在就來跟大家分享一下，我們作為一個不動產企業，在一個房地產行業，我們創新的工作到底應該朝哪個方面走？怎么樣在市場經濟當中發揮我們的創新才能？政府把政府的事做好了，我們怎么樣來不辜負歷史給我們企業家的這樣一個機會？

從房地產來看，去年以來，的確發生了非常多的變化，最直接的就是房地產如果作為一個賺錢的行業來看，我一直覺得就相當于青春期以前的行業。所有人在青春期之前，男孩、女孩走進洗手間是不丟人的，隨地大小便是很天真的，說一些奇怪的話大家是可以原諒的，就是在這個時期人只是一個人，是沒有社會身份沒有性別角色，而且大家對他的期待也只是一個抽象的期待，叫健康成長、快樂寶寶，但是到青春期以后大家會發現，這事變了，男生拉女生的手，拉的不合適叫作風有問題，洗澡走錯門被驚呼為流氓，這事兒都開始發生變化了。開始喜歡某一個哥哥，某一個妹妹，最后出現了戀愛的情愫，最后過了日子，于是會發現少男少女20年以后人生路徑極其不同。那么，這個環境很重要，在人生的14、15歲到17、18歲之中，今天的房地產，我告訴大家一個判斷，去年以來我們的房地產就經歷了這樣一個轉折，就是進入到了一個青春期的開始，就是開始不一樣了，大家發現去年非常之不一樣，為什么呢？連續幾年的調控，有的肌肉變的更強大了，有的說是商業不動產，有的說包括我們門口擺的立體城市，最后大家發現很多地產中活躍的企業非但沒有在調控中跳樓，甚至反而是進了洞房過了好日子，這事情怎么發生的？比如萬科，現在不僅是1400億，甚至萬科領導者告訴我，到2020年，到3000億也不是神話。

另外一方面呢？企業也不一樣了，大家說自己的時候開始有了認同上的身份，認同上的一個問題，比如過去都是小孩，現在都知道我是男的你是女的，大家開始有了性別認識。萬科也是這樣的，以前萬科說自己叫房地產行業領跑者，現在萬科講我是全世界最棒的住宅企業，你看他說他是住宅，沒說他蓋賓館、寫字樓；那王健林說我是商業不動產，他也是認同上發生了變化，不籠統說房地產；萬通我們叫大萬通，專業的地產投資公司，我們是找個改革的模式來做，所以說去年是非常重要的一個轉折，就是這個行業出現了青春期的特征，就是彼此的自我認同開始不一樣了。在市場上的角色開始完全不一樣了，那么，正因為這樣大家就知道青春期是開始了人生篇章的新起點，打開了人生的美麗之門，當然也可能走入一個洞口，也就是出現更多的可能性，而不是關閉了可能性，所以青春期以后給我們人生展現了更多的發展機會，而不是停滯和關閉所有的機會之門。

所以，去年以來房地產行業就沿著這樣的一個特征開始各自創新的道路，那么這個創新就按照各自男人有男人創新，女人有女人創新的不同路徑延伸，女人創新可以整形，男人創新整形就被人認為有點問題，當然演員除外，正常人男人整形就不認為是他的創新，但女性的創新可以很多，抹口紅啊，墊墊這兒，補一補哪兒的，都是創新，但不管怎么樣各種創新都是按照自己的邏輯發展。我們看看住宅的創新，住宅呢，我們簡單的說住宅的創新就是在兩個極端三個方向開始，一個極端是市場，一個極端是政府，政府這個極端你要創新非常簡單，政府就是給你所有的保障房，公租房、廉租房的這個領域里你要配合政府去做創新，這是一個方向，另外一個極端是通過市場，市場這個極端呢有兩件事，一個是萬科這種模式，在中國經濟持續的增長，人均GDP在8000美金之前，就是住宅產業化，就是工業化，所謂產業化萬科有兩百多個創業師，大家看東莞和嵩山，萬科創造了一個全國最大、最全面、設施最先進的住宅研究實驗基地，這個基地我和王石十幾年前在日本當年參觀過這樣一個，當時覺得就很奇怪，比如說樓板上面是一個不同重量的東西，看你聲音傳導到下面能不能聽見，隔音怎么樣，但是呢，那個時候覺得離中國非常遙遠，但是這時候到了看嵩山湖這個基地，王石帶我參觀時已經細到什么程度？所有日本的住宅企業都到萬科這來實驗，比如說水，抽水馬桶從四樓到一樓，過的過程中到底有多少味道可以出來，多少味道讓他控制住，另外這個聲音怎么能把他控制到，水的聲音從20樓下來讓大家感覺不到這個水的聲音，這個東西叫住宅產業化。

另外一個日本的最大的住宅公司雛田房屋是做汽車的，那么他們就在流水線上做墻、屋頂、地基，那么，我和王石也去參觀了很多次，那么，實際上萬科現在就是用這種方法大規模的去做住宅，也就是說比如住宅這個陽臺、路燈、這個井蓋都有專人研究，標準化然后規模化，那么住宅產業化要解決什么樣的問題呢？解決三個問題，第一個就是成本低，第二速度快，第三質量好，那么，這樣一來萬科做的住宅比平時傳統方法做的房地產住宅要縮短三到五個月的時間，我們18個月建好他可能13個月就建好，大家想，建的速度快、關鍵質量好，銷售速度就快，另外投訴率低，更重要就是售后服務，中間一個組塊，一個模組比如洗手間拿下來換上一個就完了，那么這些東西叫住宅產業化，所以住宅產業化是全國大規模住宅公司創新的一個必由趨勢，萬科已經堅持了八年，這就像王石堅持登山一樣，他的毅力足以讓任何一件事情通過時間證明他決策的準確性。

另外，就是你沒有這么一個全國的市場去做，那就去細分市場，比如說在中國可能在北京做同性戀市場，是一個很好的細分市場。為什么呢？我在10多年以前去加拿大和溫哥華，他們老講這件事，當時我們比較害羞，不知道器官可以創新使用，我們總覺得就傳統老輩子幾千年都一個姿勢，最后生了十幾億人，也沒啥創新，現在咋就創新成了娛樂工具了，這個當時我們就沒好意思問，當時他們就講同性戀怎么怎么樣，我們沒聽明白，因為那個時候不知道器官有很多用法，最后現在知道了，我們的政府也寬容了，你想我們如果做一百套出租給同性戀的公寓，上海一百套，北京一百套，你做二十年，手里有上萬套的這樣的出租公寓這叫細分市場，對于愿意創新的人，他給他一個特別的住房。

另外，我在臺灣也碰到過類似的情形，當時臺灣的住宅非常飽和，在臺中有一個老板他說做一個女性公寓，我說你做多少，他說42套，我說怎么才42套，他說這是一個細分市場，在整個臺中市有這個能力的女性不超過一百個，過了幾年又這么做，你要看我新的第二期產品，小一點的單身女性公寓，我說你前面那個不單身嗎？他說前面那個叫單身不單居，老有男人住，但是女性業主，還有一種單身確實一個人自己睡，那這個就是小戶型。后來我問他這個有多大市場呢？他說很簡單，20套，這叫細分市場。

所以，在中國未來中小地產公司做住宅，你創新可以按細分市場去做，大規模的住宅公司住宅產業化來做，這就叫住宅創新的邏輯，那么商業不動產呢？商業不動產也要創新，但商業不動產里面的創新 現在根據國際上已經發生的例子，我們基本上是三個階段，一個是在轉型時期，在GDP8000美金到一萬五美金之間，按照以售養租的模式，開始用半開發半經營的方式來做商業不動產。那么這個過渡時期的創新就是通過銷售住宅，其他可銷售面積，支持一系列的物業的出租和經營，核心能力還在開發還在銷售，只是落下一點出租，這個模式有一些東西從單獨住宅公司，轉到商業和住宅并重的模式，那么，用15年完成這樣一個轉型，就是用以售養租帶動他的創新最后做到租金收入占一半，銷售收入占一半。李嘉誠用了差不多20年完成了30%，也就是30%收入來自租金收入，70%來自于銷售。

那么，這個階段我們在中國大陸目前是一個創新的熱點，也就是說你可以去做兩類產品，一類產品叫購物中心，這是圍繞社區做，第二個或者商鋪商街或者底商，這就是商租結合，這種模式是目前中國大多數做商業不動產的一個創新重點。第二個階段的創新就到了我們講的以營運為核心帶動開發的階段，就是我們真正講的美國模式，這個階段的創新，有兩個條件，一個是整個經濟發展水平到人均GDP1.5美金之上，另外一個就是金融環境發生了很大變化，也就是說像今天為止，為什么看到這些企業做很多大型物業，反而有錢呢？那么，這個階段出現了一個很好的資金環境，現在房地產企業資金環境空前的好，為什么空前的好啊，大家是在住宅里面做開發的是非常的緊，但是離開市場去看別的商業不動產，還有剛才講的青春期以后各種業態的不動產，這個階段錢多，有兩萬億人民幣，一萬億來自壽險，各種各樣的保險資金進入不動產，另外一萬億來自信托，所以這部分錢都給誰了呢？給了剛才我講的用美國模式去創新，就是說美國不動產特別是商業不動產直接融資的錢占80%左右，銀行直接融資不到15%，也就是說你做大型寫字樓購物中心用來出租，這樣的辦公樓，這樣的方式實際上更多的是靠直接融資，也就是用信托，或者發債發股各種方式去融資，那么萬通去年，整個我們旗下開發這一類的公司，我們整個的直接融資占到了55%，所以并不是沒有錢。另外一個整個行業去年直接融資已經到了15%，個別地區到了30%，就是說美國模式的核心就是咱們老鄉，像張藝謀做的這個活，叫導演加制片，大家都知道張藝謀拍的任何一部電影上面都加了一個張藝謀導演作品，但是仔細看一下，張藝謀大家想一想，這張藝謀又沒出錢，版權也不是他的，憑啥用他來賣呢？最有意思為什么有錢的人都要找他呢？這里面的門道是你不找他，找其他人這個電影絕對沒人看，挑出來的導演你也不會給我錢，但是你不給他錢這個片子做不好最后賣不出去，所以整個游戲當中張藝謀變成了收費導演，他收三筆錢：一個是權益金，第二制片費，第三票房分帳，這個時候大家就會競爭找到這個行業里面的導演加制片，所以大家會把錢給他，那么，房地產行業在人均GDP一萬五美金之后，美國模式就變成這樣一個共識，最有能力的地產商變成了張藝謀，有地有錢都求他，然后物業建起來產權不是老板，但是他掙的錢最多。也是掙干股，掙制片費，我們叫項目管理掙業績費。

紐約最經典的一個案例，這個項目導演他出5%的股份，分了40%的利益，有一家不動產的融資公司專門給他融資，相當于張藝謀原來的搭檔專門給錢，這個老板出一點錢，但是回報率在60%以上，所以這家公司就特別能干，凡是有地的人都愿意找他，為什么呢，我們在西安講你有一塊地會覺得我自己能干，好不容易搞定了各方面，拿到一塊地我就干，但是你想沒想過你要做回報率是15%，陳宏做匯報率是30%，張維迎是70%，那我寧愿讓張維迎做，我給維迎30%干股，那我還得40%，比我自己做回報還高，另外張維迎一來，好比張藝謀來了，我省心。這是商業不動產的美國模式，是以營運為核心，所謂營運就是在單位面積創造更大的資金和現金流量，空間怎么有價值？和人的行為、姿態、狀態有關。

比如說人的行為，你在里面都賭博，都開夜總會，都去干一些各種活動，比如做會議收入低一點，前面兩種收入高一點，跟人的狀態有關，你躺著收入就高。 按摩收入高，對他的租金就收益高，現在叫美容叫塑性，不叫按摩，按摩有點低俗。另外有很多體檢，把大型設備架進去，醫療健康設備躺一個小時，不用按摩，機器掃一下你算多少錢？所以躺著比坐著掙錢，坐著比站著掙錢，所以空間里面人的行為、姿態決定了現金流，那么，這個現金流又決定了租金回報。所以，這個階段創新是知道誰在空間里干什么。所以在整個美國我們大家去看，最后才看明白，到這個階段地產商已經不是有錢人了，地產商不再干力氣活，干的是文化創意產業，干的是創新的活，是手藝活，在曼哈頓兩百年干了兩百三十平方公里，你去數這個大樓，地產商三代人最多有一兩棟， 幾乎都不是地產商，全是金融、基金、保險、PE各種金融機構，你們去點，有地產商作為業主的的大樓啊？幾乎沒有，全是大財團、金融機構，那這個時候地產商就變成了什么呢？就由原來的制造業越來越變成了服務業，服務業是什么呢？就是大家給客戶服務，就像按摩，不管手重手輕不能停，一停別人就說到鐘了，開始分小費了，所以服務業就是持續的，有好的態度、動作不停，這是服務業，而且要良心好、手藝好、眼光好。

比如別人拿那個鉆石，這個有地的人相當于手里有鉆石，地產商打磨好，你還給他，還一個塑料那是不行的，但是你還給他一個鉆石這叫良心好，最后鉆石打磨成戒面就更值錢了，你干的就是把它變得更值錢以后別人給你的加工費，所以地產商這整個階段的創新就變成了手藝人，那么，過了兩萬五美金地產商干什么呢？地產商就更抽象了，也就是全世界目前地產行業交易規模最大，擁有最多地產的不是我們地產商，是誰呢？在美國是黑石，黑石最大一筆買賣買了170棟寫字樓，將近三百九十億美金，旗下最大的業務是不動產，現在很多做的都是不動產。 現在壽險公司每天一睜眼就有幾十億的投資壓力，那么整體看來最終都是錢來找地產商，那最后金融是怎么回事呢？是第二個階段在這個屋子里我們盡可能的讓大家躺著活動，我們掙更多的營業額，最后拿更高的租金，然后這部分資金轉換為金融產品，最后金融產品再賣給所有分散的個人機構投資者，不動產就變成全民財富組成當中的一部分，也變成所有機構投資者最中意的一個產品。

大家看到地產商到第三個階段，兩萬五美金之后很多的金融創新和地產有關系，最近證監會開始醞釀突破不動產投資信托，那么，在這樣一個過程當中呢，當著我們GDP隨著改革發展，我們從GDP三千美金到三萬美金這樣一個過程，商業不動產的創新就逐漸由制造業到服務業，最終到金融業，這就叫房地產的創新邏輯，那么我們該怎么做？我們是讓這中間的每一個環節都實現創新，比如八寶山也是躺著的，這個躺著45分鐘收很多錢的，差不多兩千塊錢，現在漲沒漲不知道，那你想一年的租金30到50平米得有多少租金啊？所以你得想法去研究這個里面創新的點，比如這個空間要不要這么高，降一米沒有問題，但是能源費節省10%，這是手藝人做的事情，就是創新。

我今天和大家分享就是告訴大家，不動產地產行業，我們已經由青春期開啟了我們更豐富多彩的人生的一個大門！進入這個大門之后我們的企業，我們的生活，我們的業務會更加多姿多彩，我們的未來非常有希望，通過我們的努力，把我們的創新工作做好，按照這樣的邏輯去發展我們的事業，我們一定能夠收獲于明年、后年，以至于將來，謝謝。

（本文系本刊特約記者王鏡榕根據馮侖先生演講內容整理，感謝北京陜西企業商會張亮秘書長對本文發表的支持）