小區業委會舉步維艱

2007年10月1日，標志著公民對自己的房產擁有合法所有權和管理權利的《物權法》和《物業管理條例》同時正式施行。然而5年過去了，種種跡象表明，業主通過業委會來管理小區、實現居住環境和諧幸福的過程，并非人們想象的那般順利，不少業委會成立及運行過程，充滿了種種阻力和艱難，甚至陷入進退維谷的僵局。位于北京市通州區的海通梧桐苑小區（俗稱旗艦凱旋小區，以下簡稱旗艦小區）業委會的成立過程就極具典型性。

旗艦小區是2010年10月1日新修訂的《北京市物業管理辦法》正式實施后，在通州區成立的第一家業主委員會。每每談及其間的復雜艱辛歷程和重重困難，業委會主任張先生和兩個副主任都不禁唏噓。

業主大會籌備組從發起到成立歷時6年

旗艦小區有2300多戶業主，近26萬余平方米的建筑面積，在通州算得上是一個較大規模的住宅小區。它分為南北兩個院子。

經過近兩年的籌備，旗艦小區的業主大會終于在2011年6月中旬召開。業主大會以近八成的高投票率選舉產生了第一屆業主委員會，同時表決通過了小區“管理規約”和“業主大會議事規則”。

然而，此前旗艦小區的業主大會籌備工作可謂是一波三折，歷盡艱辛。早在2004年和2006年，小區就曾兩次發起籌備業主大會，但均無果而終。

2009年小區發生了物業公司“強收停車費”事件，這成為小區廣大業主決定成立業委會的助推劑。當時的小區業主因物業公司強行收取停車費，與物業公司產生激烈沖突。召開業主大會成立業委會，成為業主的不二選擇。可是，2009年10月小區業主大會籌備組，在經過了近8個月的風雨后又一次夭折。直到2010年11月底，乘著北京市重新修訂并頒布實施的《北京市物業管理辦法》的東風，旗艦小區首次業主大會籌備組，經屬地梨園鎮政府核準備案，終于成立了。但接下來，難題接踵而至。

業委會成立前后麻煩不斷

籌備組遇到的第一個難題，就是拿不到全體業主名單，這樣業主大會就開不了。

召開業主大會首先就要知道誰是業主，這就需要全體業主名單，行話叫作“業主權利清冊”。按法律規定，業主大會通過的決議案一般需要“雙過半”：參加投票的業主人數要超過小區業主總人數的一半，參加投票的業主所擁有的專有建筑面積要超過小區全體業主總建筑面積的一半。這二者缺一不可。這就意味著，召開業主大會必須要掌握業主資料，不僅是名單，而且需要業主的詳細資料。誰來提供這些資料？自然是政府或是開發建設單位。

當時的旗艦小區業主大會籌備組負責人去找鎮政府索取業主資料，可是開發建設單位沒有按規定向鎮政府移交這些資料。籌備組轉而又向小區的開發建設單位昊宇地產公司索要資料，得到的答復是，業主資料涉及隱私不能提供給個人，只能提供給政府。后來籌備組通過非正常渠道搞到了一套業主資料。而非正常渠道搞到的東西無法證實其可靠性，籌備組只能把業主的相關資料按單元門貼出去，由業主自己來核實。僅這項工作就花了近1個月的時間。

“好在小區有上百名志愿者為業主大會義務工作，他們利用業余時間走樓串戶宣傳動員，發送和回收表決票。開發商不合作沒能擋住業主大會的步伐，業主參與投票率達到近八成。業委會委員得票率最高的達到了80%以上，最少的也在60%以上。”籌備組的一位負責人自豪地說。

2011年6月15日，旗艦小區業主大會順利結束，第一屆業主委員會誕生。然而，當業委會成員持相關資料到鎮政府物業辦申請備案時，卻被告知，有人告他們業主大會投票造假，區里要查實。兩個月后，備案終于批下來了。原來，個別業主受人挑唆鼓動寫了告狀信，其投訴內容基本不實，有很多是憑空捏造。

旗艦小區第二次業主大會決定不再續聘昊宇物業公司，同時授權業委會為小區重新選聘新物業公司后不久，業委會突然接到了法院的應訴通知。經查證，原來是一位業主的名字被昊宇物業公司冒用，向法院起訴旗艦小區業委會。后來，被冒用名義的業主親自到法院撤銷了“起訴書”，訴訟鬧劇就此收場。

就在旗艦小區業委會依據業主大會決議，緊鑼密鼓地為小區選聘新物業之時，接連發生了兩起業委會副主任遭棒襲的事件。被打的老周和老王，前者57歲，后者被打當天整整滿60歲。老周告訴記者：“歹徒還算講‘分寸’，沒照死里打，我的傷不太重。”而老王就沒那么幸運，他被3名歹徒圍打，造成腿骨骨折。

在遭到棒襲后，他們第一時間報警，北京地方媒體也曾廣泛報道。然而，行兇嫌犯至今仍逍遙法外。

針對小區業委會兩位副主任被打一事，業委會成員們認為是昊宇物業公司的報復行為。因為旗艦小區業主大會的表決結果，有近七成業主參加了投票，其中九成以上業主不同意續聘昊宇物業，這自然影響到昊宇物業公司的既得利益。

但對于這樣的質疑，昊宇物業的負責人楊先生卻予以否認，宣稱沒有證據證明業委會委員遭棒襲事件和物業公司有關聯。

棒襲事件后，接下來小區里發生的混亂和治安事件層出不窮：有一批業主大會的義務志愿者家的窗玻璃被砸爛、私家車車身被劃、輪胎被扎。最讓人恐懼的是，2012年夏天的一個多月里，小區北院就曾有27戶人家被賊光顧。

棒襲事件、私家車被劃、輪胎被扎、窗玻璃被砸以及頻頻被盜，讓整個小區的居民人心惶惶。

讓舊物業退出難上加難

據業委會主任張先生介紹，自從2011年8月業委會正式成立以來，小區的物業管理一度陷于癱瘓。2011年秋冬季節，小區的綠地沒有澆水，致使草地的枯萎率很高，一些樹木也枯死了；小區四周有大大小小9個出入門，小門的電子門禁卡基本都壞了，無人看管，各種閑雜人員隨便出入；部分底層業主將自家花園擴展到公共綠地，甚至有人養雞養鴨。

對小區的現狀，業委會成員們十分焦急。2012年的2月8日，是旗艦小區物業項目交接工作的開始日期。小區居民以為，新物業公司進駐指日可待。然而，事實上并非如此，交接一事遲遲不能推進。

按照法律規定，物業項目交接期限最長為90天。在這期間，盡管業委會催促昊宇物業交接，然而昊宇物業并不理睬。4月上旬，梨園鎮政府物業辦出面組織了一次業委會和昊宇物業之間的交接協調會，但雙方最終沒有交接成功，原因是業委會與物業公司對于業主大會決議及交接事宜無法達成一致意見。

按昊宇物業的負責人楊先生的說法，物業不愿交接的原因是小區內很多業主尚欠不少物業費。但許多業主說，不交物業費是因為物業公司提供的物業服務質量和管理水平實在太差，他們不交物業費以示抗議。業委會也曾向昊宇物業表示，交接后他們會給老物業留一間辦公室用于老物業清欠之用。但昊宇物業公司對此未置可否。

面對昊宇物業公然拒絕交接，拒不撤出小區的行為，業委會幾次發函并派員到通州區住建委，強烈要求依法處罰昊宇物業，責令其向業委會交接并撤離小區。

在采訪中，通州區住建委和梨園鎮政府小區辦的相關人士表示，面對老物業公司不愿主動退出的情況，業委會還得通過訴訟來解決。

住建委對此表示說，如昊宇物業公司確實構成行政處罰要件，住建委將依據行政處罰程序對其進行行政處罰。但是目前還在調查處理中。

其實，早在2012年4月16日，業委會就向通州區法院遞交了起訴狀，要求依法判令昊宇物業向業委會移交小區物業項目并限期撤離小區。直到2012年9月13日，旗艦小區業委會的負責人才終于接到通州區法院的立案通知。人們期待著一個公正合理的判決結果。