地產(chǎn)信托投資最好悠著點(diǎn)

相信去年的信托投資者都獲得了滿意的收益。一年之計(jì)在于春，信托投資方向成了投資者的關(guān)注焦點(diǎn)。初春房地產(chǎn)信托的火熱成了投資者的風(fēng)向標(biāo)，需注意的是今年還是兌付高峰，投資最好悠著點(diǎn)。

發(fā)行火熱

信托產(chǎn)品的發(fā)行，延續(xù)了去年的火熱，而房地產(chǎn)信托更是搶手的“熱餑餑”。數(shù)據(jù)顯示，截至 2月27日，在發(fā)行的111只信托產(chǎn)品中，有 25只是房地產(chǎn)信托，發(fā)行規(guī)模達(dá) 60.8 5億元。在過 10%收益率的產(chǎn)品中，房地產(chǎn)類占了半壁江山。

國際三大評級機(jī)構(gòu)的報(bào)告也給了房地產(chǎn)商融資的信心。日前，惠譽(yù)發(fā)布報(bào)告稱，由于開發(fā)商融資渠道更加通暢、監(jiān)管方面的不確定性降低，預(yù)計(jì)中國住房建設(shè)活動(dòng)將在 2013年增長；穆迪在同一天的報(bào)告中稱， 2012年多數(shù)受評開發(fā)商的簽約銷售情況良好；而標(biāo)準(zhǔn)普爾評級服務(wù)也在 20 日宣布，將中國住宅房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的評級展望由負(fù)面調(diào)整至穩(wěn)定。

此外，銀監(jiān)會主席尚福林此前表示房貸整體風(fēng)險(xiǎn)可控亦為市場注入了穩(wěn)定劑。

由此可見，信托房地產(chǎn)項(xiàng)目在火熱中后勁十足。業(yè)內(nèi)專家亦表示，房地產(chǎn)信托或?qū)⒅匦禄氐叫磐袠I(yè)龍頭位置。

風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)

值得警惕的是， 2013年房地產(chǎn)信托將迎來兌付高峰，兌付規(guī)模達(dá) 2847.9億，其中僅二季度就達(dá) 1247.61億元，兌付壓力較大，投資者仍要提高警惕性。去年，房地產(chǎn)信托一度進(jìn)入低谷，不過兌付風(fēng)險(xiǎn)最終通過各種方式獲得解決。

“信托計(jì)劃到期時(shí)如果出現(xiàn)兌付困難，信托公司一般會采取提前清算、延期展期、借新還舊、尋找金融資產(chǎn)管理公司接盤等方式來保證兌付。”北京某信托公司高管表示。但是如果同一時(shí)間信托公司多款產(chǎn)品出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)，信托公司的資金無法墊付產(chǎn)品本息的話，最后承擔(dān)后果的只能是投資者。

謹(jǐn)慎選擇

對于投資者而言，如何才能選對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品呢？《金融理財(cái)》提醒您須注意以下幾個(gè)方面：對于投資者而言，面對眾多的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，該如何選擇呢？

首先應(yīng)該是選對信托公司。應(yīng)優(yōu)先選擇那些在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)方面具備長期經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)團(tuán)隊(duì)和良好業(yè)績的信托公司。畢竟信托公司是評估和防范信托資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)的“第一道屏障”。

其次是融資方的情況。比如證件齊全、有較高的開發(fā)資質(zhì)；還要注意項(xiàng)目資本金比例，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目不低于 20%，除上述兩類物業(yè)的其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不低于 30%；同時(shí)，融資方的股東背景、財(cái)務(wù)狀況、還款能力、盈利能力、有無重大負(fù)面新聞等都需要關(guān)注。

再次，擔(dān)保方的綜合實(shí)力、負(fù)債率、還款能力等，其對外擔(dān)保的總體情況，擔(dān)保措施是否完備，如抵押率 /質(zhì)押率是否合理，其變現(xiàn)能力如何，是否存在二次或多次抵押，相關(guān)評估公司的資質(zhì)、評估價(jià)是否虛高等。

最后，投資者還需關(guān)注房地產(chǎn)信托的期限、規(guī)模、資金運(yùn)用方式、擔(dān)保機(jī)制、預(yù)期收益率等，特別是其中可能涉及的關(guān)聯(lián)交易以及交易價(jià)格、信息披露情況等。

此外，上述信托公司高管還強(qiáng)調(diào)，如果是一線城市地產(chǎn)項(xiàng)目，后期開發(fā)的信托產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)會相對小一些；而用于買地、前期開發(fā)的，盡管有的是北上廣等一線城市，如果政策面偏緊，開工進(jìn)度受阻，風(fēng)險(xiǎn)就會很大。