風險導向內部審計在房地產開發貸款中的應用

摘要：受多重因素及嚴峻的政策調控影響，房地產企業資金鏈日益緊張，行業潛在風險不斷聚集和加大，商業銀行房地產信貸業務發展面臨新的考驗。風險導向審計是商業銀行內部審計發展的新模式，將風險導向審計應用在房地產開發貸款中，既是適應商業銀行審計監督的需要，也是風險導向內部審計方法應用與發展的方向。從房地產開發企業資金來源現狀出發，分析了將風險導向內部審計應用到房地產開發貸款中的可行性，探討了針對房地產開發貸款的審計重點后，提出工作方案。

關鍵詞：風險導向 內部審計 房地產開發貸款 商業銀行

房地產業是我國國民經濟的支柱行業，近年來，受多重因素及嚴峻的政策調控影響，房地產企業資金鏈日益緊張，行業潛在風險不斷聚集和加大，商業銀行房地產信貸業務發展面臨新的考驗。商業銀行應進一步加大房地產開發貸款的管理力度，嚴防因外部宏觀環境變化帶來的各類風險。風險導向內部審計是商業銀行內部審計發展的新模式，是以實現銀行目標和為銀行創造價值為目的，結合風險管理、公司治理和內部控制評價為一體的綜合審計。風險導向內部審計關注的是商業銀行所面臨的風險和未來，根據科學系統的風險評估來確定審計項目和審計重點，更加注重審計風險、商業銀行管理風險、經營風險，并把風險意識貫穿于內部審計活動的全過程。

商業銀行是各類風險集中的領域，這使得商業銀行內部審計以風險為導向對風險管理和內部控制體系進行持續的評價和推動改進成為必然，將風險導向審計應用在房地產開發貸款中，既是適應商業銀行審計監督的需要，也是風險導向內部審計方法應用與發展的方向。

1 市場現狀

房地產開發貸款是指對房地產開發企業發放的用于住房、商業用房和其他房地產開發建設的中長期項目貸款，貸款的對象是注冊的有房地產開發、經營權的國有、集體、外資和股份制企業，期限一般不超過三年（含三年）。

2012年，房地產開發企業合計資金來源96538億元，同比增長12.7%，國內貸款占房地產資金來源的15%，利用外資占比1%，自籌資金占41%，其他資金占43%。從各資金來源同比來看，除了利用外資同比下跌48.8%以外，其他來源的資金均同比上漲；其中，個人按揭貸款增長21.3%，定金及預收款上漲18.2%，國內貸款上漲13.2%，自籌資金上漲11.7%，其他資金上漲11%。總的來說，房地產開發企業資金情況同比改善的速度有所放緩，除利用外資的同比增速有所回升以外，其他方面來源的資金以及資金總量的同比增速均有所下滑。

近年來，受多重因素及嚴峻的政策調控影響，房地產企業資金鏈日益緊張，行業潛在風險不斷聚集和加大；同時，房地產開發貸款投放受到來自監管方面的壓力，商業銀行對房地產開發貸款持審慎態度，商業銀行房地產信貸業務發展面臨新的考驗。如何積極應對房地產開發貸款風險，已成為商業銀行審計人員重點關注的課題之一。

2 可行性分析

內部審計模式經歷了賬項導向內部審計、制度導向內部審計和風險導向內部審計三個階段。目前，國外銀行主要以風險導向內部審計為核心來規避和化解審計風險。自2005年我國內部審計協會發布并實施第三批內部審計具體準則，將風險管理審計納入內部審計準則體系起，我國內部審計發展進入了更注重建設性和前瞻性的風險導向內部審計階段。目前，我國商業銀行內部審計正處于制度導向內部審計與風險導向內部審計并存的階段。

近年來，我國各大商業銀行相繼進行了內部審計體制改革，初步建立了相對獨立和垂直管理的內部審計組織體系和全面風險管理模式，審計在強化商業銀行內部管理，規范商業銀行各項業務、糾正違規問題、有效防范風險、確保經營目標實現等方面發揮了較大的作用。房地產業是我國國民經濟的支柱行業，是典型的資金密集型行業，其與宏觀經濟政策聯系緊密，與金融體系關系密切。近十幾年，在房地產行業迅猛發展的同時，商業銀行房地產信貸規模也不斷攀升，銀行房地產信貸風險也隨之逐步顯現。在這樣的背景下，風險導向審計在房地產開發貸款中的適用性更加明顯。

3 審計重點

3.1 資本金來源的合規性

項目資本金來源的合規性審查非常關鍵。加強對貸款項目自有資金比例及到位情況、項目資本金來源合規性的審查，有助于判斷項目貸款投放是否與客戶自有資金到位進度相匹配、有助于對項目運行情況和信貸資金實際用途做出合理的預判。同時，還應對項目其他資金來源的落實情況進行審核，如通過分析企業在其他金融機構的融資情況，判斷企業是否存在利用已完工項目重復貸款、或利用同一項目在多家商業銀行重復申請貸款的行為。

3.2 項目貸款的封閉性

對房地產開發貸款實施封閉管理，可以有效防范信貸資金被挪用的風險。在開發階段，封閉賬戶可以保證貸款資金僅用于項目開發；在銷售階段，封閉賬戶可以保證企業銷售回款優先用于歸還銀行貸款。

在貸款支用前，可以根據企業的各類交易合同及相關付款憑證（如工程施工合同、建筑材料采購合同、各類付款及完稅發票等）審核項目的真實性和合法性；通過現場及網絡查詢等途徑確定項目實際工程進度，審核付款進度的匹配性和合理性。

在貸款支用后，應及時準確了解房屋銷售進度，要求企業按銷售進度還款。對在售項目，可以通過樓盤銷售現場了解、登陸當地房產網查驗樓盤預售登記備案表和走訪房產登記部門等多種途徑確定項目實際銷售情況，審核企業是否按照規定將銷售資金打入封閉賬戶；對已建成或備案銷售項目，應要求企業按銷售進度還款。

3.3 項目抵押物的有效性

商業銀行的房地產開發貸款，一般以土地使用權和貸款項目的在建工程作為抵押物。在審核時，應嚴格審查抵押物權屬，準確了解抵押物是否存在缺陷、存在重復抵押、存在抵押物變更，或是否及時辦理在建工程抵押等情況；同時，應審查押品評估價值的合理性，盡可能降低商業銀行抵押物處置、變現難度和信貸資產損失風險。

4 工作方案

依據國際慣例，風險導向內部審計流程主要包括以下步驟：評估重大錯報風險并制定審計計劃；實施內控測試確定被審計主體內部控制的有效性；執行實質性程序獲取充分、適當的審計證據；得出審計結論并提出改進風險管理的審計建議書；實施后續審計，監督審計結果的落實。

對房地產開發貸款，審計人員需要在審計開始前就對房地產行業、相關法律制度和監管政策有所了解，熟悉商業銀行的治理架構和環境。在風險導向內部審計模式下，內部審計人員重點關注的是風險是否得到適當管理和控制，而不是控制的充分性和遵循性。審計人員在確認商業銀行整體或某項具體交易目標的基礎上，分析對這些目標產生影響的關鍵風險，并以此為基礎制定詳細的工作方案；接著，審計人員通過分析被審單位的財務業績評價體系和會計政策，進行戰略風險評估；其次，進行舞弊風險評估和控制測試；然后，執行分析性復核，形成財務數據合理預期；最后，執行余額細節測試，把握審計難點。需要注意的是，在注重分析性測試的同時，余額細節測試仍是風險導向審計的重要內容之一。

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作者簡介：李強（1959-），女，吉林松原人，經濟師，從事審計理論與實證研究。