中國七大房企大起底

兩年的調控，使得中國樓市出現了全新的格局，一面是“千億俱樂部”陣營的不斷壯大，另一面是中小房企的舉步維艱。中國樓市的洗牌整合已經展開。

隨著2013年的到來，中國房企2012年度銷售排行榜也隨之塵埃落定。

總的來看，2012年，市場先抑后揚，開發商以價換量策略效果顯著，十大房企全年銷售金額與銷售面積集體登上新臺階，千億銷售業績也不再是個神話。但細看排名，幾家知名房企變化不小，可謂是有人歡喜有人愁。

萬科|

關鍵詞：后千億時代

1418億！萬科再次證明了自己的實力，不僅在銷售業績上把第二名的綠地集團甩開了300多億的差距，而且還在2010年第一次實現千億銷售規模后，僅用兩年時間，業績增長40%，如此大的基數，如此高的增速，著實難能可貴。這主要得益于萬科本身以住宅為主快速滾動開發的盈利模式以及2012年萬科推盤呈現明顯“前低后高”特征，與市場景氣變化情況十分契合。

然而，這一片繁華的背后隱藏著巨大的風險——萬科毛利率和凈利潤近三年連續下滑。中金公司研究報告稱，萬科去年第三季度稅后毛利率25.0%，低于上半年水平1.5個百分點，低于2011年3.9個百分點，毛利率延續了下滑趨勢。此外，萬科三季度凈利潤率僅8.8%，過去三年中僅好于2011年三季度。雖然利潤率下滑不止萬科一家，但人們開始擔心，萬科的領先紀錄還能保持多久？

不過，萬科已經開始轉變，2012年7月，成功收購以經營不動產物業為主的香港地產上市公司南聯地產。同年11月，萬科在香港的資產管理部正式成立。爾后，南聯地產正式更名為萬科置業（海外）發展有限公司。萬科的商業地產從產品到戰略正在逐漸清晰，國際化也已開始試水。

新動向：“B轉H”方案落定

1月18日，萬科公布“B轉H”轉板方案，擬申請將旗下境內上市外資股（B股）轉換上市地，以介紹上市的方式在香港聯交所主板上市及掛牌交易，變更為在香港聯交所上市的境外上市外資股（H股）。

點評：“B轉H”如虎添翼。多年以來，萬科的利潤一直低于中海地產，其中一個重要的原因就是中海地產是香港的上市公司，能夠在香港找到廉價的資金。

綠城|

關鍵詞：“大佬”歸來

房地產調控差點讓綠城的宋衛平成為“烈士”，“自助者天助！”2012年初，宋衛平在綠城內刊上寫下的這句話至今仍讓人心碎。賣房、賣項目、賣股權，再做“包工頭”，從高負債率瀕臨破產，到找到活路走出寒冬，宋衛平和他的綠城，為中國房地產行業創造了一個絕處逢生的神話。

據綠城中國公布，截至2012年12月底，綠城全年累計取得銷售金額約546億元（包括35.5億的協議銷售額），同比大幅增長54.7%，較400億元銷售目標超出36.5%。

1月3日，綠城中國股價報收15.260元，達到一年來的股價高位。自從最低位3.02元反彈以來，去年全年升幅高達405%。

“在行業調整的大背景下，綠城完成了由激進向平穩的過渡，也開始對一些新領域進行嘗試，這是我們這一年的最大成績?！边@是宋衛平對綠城2012年的總結。

新動向：農業和養老地產

度過了波濤洶涌的2012，2013綠城又會做些什么？宋衛平的回答是農業和養老地產。2012年底，綠城現代農業開發有限公司已經在宋衛平的老家紹興嵊州正式揭幕。符合宋衛平理想的“寄宿制”頤樂學院——復合型學院式養老社區的第一個項目去年10月也已經在烏鎮開工建設。

點評：2012活下來就是好，2013要活得更好，這是宋衛平的新年心聲。愿他心想事成！

萬達|

關鍵詞：走出房地產

2012，萬達很忙，不僅在全國新開業17家萬達百貨、12家五星和超五星級酒店，并且成功并購美國AMC影院公司，進軍俄羅斯旅游市場，還成立了國內最大的文化企業——北京萬達文化產業集團。

24年、70多個城市、100多座萬達廣場，成就了王健林的萬達地產商業帝國。但是現在他好像并不太愿意再被人們歸類于房企。王健林曾親自向外界確認：2012年，萬達投資的中心，正在從商業地產領域向文化、旅游領域轉移。

王健林的夢想是，到2020年，文化、旅游領域在萬達集團總收入中的占比，將超過一半以上，萬達集團完成由單一商業地產企業，向全方位商業帝國的最終轉型。

新動向：“觸電”

近日，萬達集團董事長王健林公開表示，公司從2012年開始正式實施成立萬達電商公司計劃，目前班子已定編，計劃2013年正式宣布掛牌。

點評：地球上已經沒有什么人事物能夠阻擋王健林前進的腳步。

保利|

關鍵詞：低調“揮金拿地”

保利地產，萬科行業“第一”寶座的有力挑戰者，雖然是2012年首次進入千億軍團，但按克而瑞信息集團聯合中國房地產測評中心共同發布的數據計算，其全年銷售金額同比2011年增長39%，遠遠高于萬科的17%。更為驚人的是，2008年的205億元到2012年的1018億元，保利地產的銷售金額在四年內增長了5倍。

去年下半年，保利地產大手筆拿地讓業內為之側目。10月一周內在上海三次拿地，出手金額近百億元。有數據顯示，前11月其已累計購入土地儲備約980萬平方米，對應地價約340億元，顯示其對后市信心十足。

保利地產自信源泉，用業內人士的話說就是，它既擁有得天獨厚央企資源的背景，又遵循高周轉高杠桿的市場化運作方式，使其兼具了萬科規?；椭泻Ｍ狻皶嶅X”的特征。

新動向：首進三亞

近日，保利地產的第四個旅游地產項目，投資30億元的保利海棠灣“三亞財經論壇中心”項目奠基啟動，這也是剛剛跨入“千億俱樂部”的保利地產首次進入三亞。

點評：保利地產跨進千億俱樂部，開啟了新征程的起跑線。

恒大|

關鍵詞：棄暗投明重返二線

在2012年度房企銷售排行中，按銷售面積，恒大地產已連續兩年蟬聯冠軍，2012年全年銷售面積達1536萬平方米，遠超第二名萬科。但若按銷售金額排名，恒大地產位居第五，全年銷售額達923億元，未能晉級第一梯隊。其主要原因就在于恒大的項目主要分布于三四線城市或遠郊地區。有資料顯示，恒大地產2012年前11個月累計銷售846.3億元，二三線城市項目貢獻比例超過98%，其中三線城市占大多數。

基于對中國城鎮化帶來的行業發展空間的樂觀判斷，恒大地產近幾年的發展重點一直放在了三四線城市。但現實卻是如此的殘酷，受調控政策影響，三四線城市運營環境困難，恒大地產高周轉、快開發的輪子也隨之開始放緩。

為了突圍，去年9月，恒大開始積極加快在三四線城市的去庫存力度，同年10月，恒大在全國168個項目，減價10%至15%不等，刺激合約銷售按月急升超七成。

如今，恒大地產已經正式宣布改變策略，重返二線城市。

新動向：2013 鎖定千億銷售目標

1月中旬，恒大地產在港宣布，2013年全年的合約銷售目標將為人民幣1000億元，較去年實際合約銷售高8.3%。

點評： 2013的千億目標看似大膽，實際上只比去年實際合約銷售額900多億高了8.3%，從快到穩，許家印的戰略調整意圖非常明顯。

碧桂園|

關鍵詞：傍著廣東不松手

碧桂園2012年全年共實現合同銷售金額約476億元，同比2011年增長10%，占據中國房企銷售金額排行榜的第9位。它也是銷售金額排行榜前十位中，年銷售金額增幅最小的企業。

業內人士分析認為，碧桂園業績增長相對緩慢的一個重要原因就是公司項目主要布局在三、四線城市，受調控政策影響，這些城市的樓盤銷售出現一定的放緩。不過，目前該公司的總體發展戰略已調整為“在一、二、三線城市中心和具有發展潛力的新區拿地與郊區拿地并舉”，提得更多的是提高產品附加值、進入全產品線時代。

有著“南中國房地產航母”之稱的碧桂園大部分項目都集中在廣東省內，2012年這一比重雖有所下降，但仍高達54%。然而，值得關注的是，碧桂園2012年前三季度新購土地預計可建建筑面積約1097萬平方米（含少數股東權益），廣東僅占了8%。外界猜測，碧桂園正在試圖擺脫對廣東的依賴。

對此，碧桂園公開解釋道，公司未來仍會專注在經濟實力強勁的廣東。雖然它并未具體介紹自己的選址準則，但從公司已有項目布局看，“廣東”、“鄰近一、二線城市”、“有經濟潛力”，都是碧桂園開發三、四線城市的關鍵詞。

新動向：積極開拓海外市場

去年年底宣布正式購入馬來西亞柔佛州新山金海灣項目。

點評：無論是從廣東大本營走向全國，還是從國內走向海外，這都是一件壞事，但起碼做足功課，有了很清晰的動作思路以及模式才能“出?！?。如今期盼的是，碧桂園能夠做到這一點。

宏立城|

關鍵詞：樓市黑馬

2012年全國樓市銷售排行榜上，貴州宏立城集團成為了最大的黑馬。其以245億元的銷售金額位居全國樓市銷售金額排行第18位，以550萬平方米的銷售面積位居全國樓市銷售面積排行第8位。更令人震驚的是，這家公司，成立已有15年，至今也僅在貴陽開發了兩個房地產項目，其中就包括宏立城獲此殊榮的頭號功臣——花果園項目。

據宏立城官網資料顯示，花果園項目屬于舊城改造項目。2010年宏立城集團啟動了總投資300億元、總建筑面積560萬平米的花果園彭家灣改造項目。2011年，宏立城集團再次拿下五里沖片區改造項目，大手筆圈定貴陽中心，使之成為一個占地6000余畝的城市中央生態區，一個總建筑面積1830萬平米的貴陽國際中心。貴陽以盛產大盤聞名，花果園項目就是其中的代表之一。

實際上，宏立城的花果園項目2011年和2012年已經連續兩年蟬聯全國銷售冠軍，單月最多可賣出一萬一千多套，這個數字相當于近期北京全市單月新樓盤銷售的總和。而價格方面，自2011年以來，貴陽幾個熱銷的超級大盤就不停地在打價格戰、營銷戰，價格一降再降?；ü麍@項目分為三期，第一期的價格在7000-9000元/平方米，第二期價格在5000-7000元/平方米之間，第三期均價在4100元/平方米左右，只有貴陽主城區房價的40%不到。同屬市中心，花果園的價格相當具有吸引力。

新動向：三年不開張開張吃三年

宏立城重點項目——花果園樓盤持續熱銷。

點評：宏立城單憑一個樓盤便闖進了全國房企20強，可謂盡顯黑馬本色。然而，它卻是匹非常低調的黑馬，公司實際掌門人肖春紅很少在媒體露面。關于宏立城，人們還有很多事情看不清楚，想不明白。

抽文

“B轉H”，萬科如虎添翼。多年以來，萬科的利潤一直低于中海地產，其中一個重要的原因就是中海地產是香港的上市公司，能夠在香港找到廉價的資金。

2013的千億目標看似大膽，實際上只比去年實際合約銷售額900多億高了8.3%，從快到穩，許家印的戰略調整意圖非常明顯。