誰是房價漲跌幕后推手？

在史上最嚴(yán)厲的樓市政策調(diào)控之中，中國房價走勢呈冰火兩重天。此時房價漲跌之爭甚囂塵上，甚至讓一些人斯文掃地：2012年年底，某地產(chǎn)人士竟與人約賭，若2013年3月中國樓市上漲，就在北京長安街裸奔十公里。

而就在不久前，鄂爾多斯等地的樓市崩盤，上海浦江邊的豪宅卻以每平方米21.9萬元的天價成交。人們不禁要問：合理房價之“理”在何方？由此，筆者提出一個新命題：城市的欲望空間，才是房價漲跌背后的一只無形之手（而非宏觀調(diào)控），它不斷地將貨幣時空的價格，轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)交易的空間溢價。

財富夢與貨幣時空

在房價上漲的城市，人的欲望較高，并通過財富的磁場效應(yīng)而吸引人口流入；反之，在房價崩盤的城市，人的欲望較低，并由于信心的缺失而導(dǎo)致人口外流。人口流入幾乎必然伴隨資金流入，使城市人口動態(tài)出現(xiàn)兩個流動性：窮人有夢，在城市尋找機會；富人有錢，在城市尋找人才。窮人這邊，人多錢少，需要租房市場并呼吁政府提供保障性住宅；富人這邊，中產(chǎn)家庭進入普通商品房市場，富豪階層進入豪宅市場，形成住宅市場的兩個價格水平，其一是住宅均價，其二是豪宅天價。所以，人口流入的城市會形成三級住宅體系，50%以上的人租房或被保障，30%-40%的人住普通商品房，5%-10%的人住豪宅。

兩個流動性和三級住宅體系一旦形成，在富人的財富與窮人的夢想之間就會形成一個若有若無的欲望空間，這就是企業(yè)家和投資人驅(qū)動創(chuàng)新的市場！城市化驅(qū)動創(chuàng)新，企業(yè)家開發(fā)欲望，城市的欲望空間因此成為虛擬財富的溫床。在欲望空間之中是人口與貨幣的流動，是創(chuàng)業(yè)者與投資人的博弈，所以說，財富增長的無限空間是人的欲望空間。在這里，土地的價值從農(nóng)產(chǎn)品升級為空間溢價，勞動的價值從勞動力升級為創(chuàng)意創(chuàng)新。由于虛擬財富直接來源于貨幣化交易，兩大新興產(chǎn)業(yè)應(yīng)運而生：金融業(yè)經(jīng)營時間的價值，創(chuàng)造了時間的貨幣化；地產(chǎn)經(jīng)營空間的價值，創(chuàng)造了空間的貨幣化，而地產(chǎn)與金融的結(jié)合創(chuàng)造了地產(chǎn)金融，其市場定位是把空間和時間的貨幣化演繹為理財產(chǎn)品的無窮組合，從而形成一個投資理財?shù)漠a(chǎn)業(yè)鏈，讓財富管理成為都市經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，所以筆者創(chuàng)造了一個虛擬經(jīng)濟的概念：貨幣時空。

地產(chǎn)承載貨幣“空間溢價”

欲望都市與貨幣時空改變了社會財富的形成機制，人類智慧把貨幣化的虛擬空間變成了財富增長的溫床。所以，在都市圈的財富磁場中，時間是生命，空間是財富，貨幣的流動性把時間的有限性和空間的稀缺性融會貫通，演繹著欲望都市的財富人生。當(dāng)夢想與財富交會之時，人類的奇思妙想就會在企業(yè)家和投資人的博弈中驅(qū)動創(chuàng)新，從而使城市本身成為人類社會最偉大的創(chuàng)新！特別是金融中心城市，通過生活方式的創(chuàng)新讓人們“胡思亂想”，不斷超越知識的局限，不斷挑戰(zhàn)風(fēng)險的邊界。城市的創(chuàng)新并非產(chǎn)業(yè)的技術(shù)變革，而是一種自發(fā)性的群體行為，讓城市化成為產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的土壤，讓金融業(yè)變成虛擬財富的源泉。

然而，并非任何城市都存在持續(xù)性的人口流動，也非任何空間都會形成財富磁場，從這個角度看不同城市的房價走勢才能理解城市化的空間溢價，才能看到，房價漲跌背后有一只無形之手，在調(diào)節(jié)著貨幣時空的價格波動。貨幣化的空間溢價不能獨立存在，而是以房地產(chǎn)為載體實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)交易的溢價，所以在市場經(jīng)濟中，房價越高的城市，空間的溢價率越高。而在人口流入量越大的城市，金融業(yè)規(guī)模越大，創(chuàng)新機遇也越多。一個充滿機遇和風(fēng)險的城市會成為“冒險家的樂園”和風(fēng)險財富的溫床，所以說：高房價是城市的財富，房價越高，風(fēng)險財富的總量也越高。

責(zé)任編輯：孫春艷