新城鎮(zhèn)化能否帶來(lái)地產(chǎn)業(yè)第二春

2012年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，明確新城鎮(zhèn)化建設(shè)是一大任務(wù)。這個(gè)信息被一些投資人解讀為地產(chǎn)業(yè)的第二春，并認(rèn)為未來(lái)10年國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)業(yè)仍然會(huì)有巨大的發(fā)展空間。于是，我們看到一些地方的房?jī)r(jià)再度有抬頭的跡象，開(kāi)發(fā)商們?cè)诿襟w上的造勢(shì)，新盤(pán)的火爆銷(xiāo)售場(chǎng)面，讓一些買(mǎi)房人再也按耐不住了。

這究竟是一場(chǎng)盛宴，還是“雞肋”？我們需要通過(guò)利弊分析，才能知道其背后的實(shí)質(zhì)困難到底在哪里。

從利的方面講，推動(dòng)新城鎮(zhèn)化建設(shè)，可以在短期之內(nèi)消化部分過(guò)剩產(chǎn)能，令經(jīng)濟(jì)下滑的速度得到阻滯。通過(guò)推動(dòng)中西部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)分級(jí)轉(zhuǎn)移，可以增加西部的投資。新城鎮(zhèn)化建設(shè)的主題，是城市軌道交通建設(shè)，并以此帶動(dòng)一小時(shí)經(jīng)濟(jì)商圈的小城鎮(zhèn)化建設(shè)。這種長(zhǎng)期的投資雖然本身不見(jiàn)得短期會(huì)有效益，但是所消化的粗鋼與水泥以及創(chuàng)造的工作崗位，可以解決很大的問(wèn)題。最重要的是，能讓沿線(xiàn)周邊的土地增值，讓地方政府的去土地財(cái)政依賴(lài)有個(gè)緩沖期。此外，將農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化成城鎮(zhèn)人口，預(yù)想未來(lái)可以以此拓展一個(gè)龐大的內(nèi)需市場(chǎng)，可以形成一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力源。

弊的方面看，首先是失地農(nóng)民的生計(jì)問(wèn)題。中國(guó)是個(gè)典型的農(nóng)耕民族，其特點(diǎn)是自給率高、消費(fèi)低，家家房前屋后種點(diǎn)果蔬。如果新城鎮(zhèn)化只是簡(jiǎn)單地將土地集中處置，而將失地農(nóng)民驅(qū)趕進(jìn)樓房，他們的補(bǔ)償款用于基本居住房購(gòu)置后，其生計(jì)如不能很好地解決，則無(wú)法改善新城鎮(zhèn)居民的生活境遇。其次，是人口與糧食生產(chǎn)問(wèn)題。過(guò)去的30年間，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率從12%到51.27%，不僅完成了粗放式城鎮(zhèn)化進(jìn)程，而且也完成了中低端工業(yè)化。我們從第六次人口普查數(shù)看，全國(guó)人口統(tǒng)一口徑的數(shù)量是13.47億。也就是說(shuō)，已經(jīng)有6.87億人口居住在城鎮(zhèn)。如果城鎮(zhèn)化率要達(dá)到75%，則將有10.1億人要居住在城鎮(zhèn)。這就意味著未來(lái)3.5億左右的農(nóng)業(yè)人口，要養(yǎng)活住在城鎮(zhèn)里的10億左右的人口。目前中國(guó)已經(jīng)從糧食自給國(guó)，變成了糧食進(jìn)口國(guó)。中國(guó)糧食完全自給，需要30億畝的耕地，而目前的耕地只有24億畝。如果中國(guó)的糧食需要大量外購(gòu)，在和平年代或許不是問(wèn)題，但當(dāng)戰(zhàn)爭(zhēng)來(lái)臨時(shí)，外部運(yùn)輸通道出現(xiàn)問(wèn)題，那時(shí)1942年的饑荒情形可能就要重演。第三是財(cái)政問(wèn)題。目前的地方財(cái)政因?yàn)閷?duì)土地財(cái)政依賴(lài)過(guò)重，當(dāng)壓抑地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)后，必然會(huì)造成財(cái)政困難。如果財(cái)政出現(xiàn)困難，保障房建設(shè)以及社會(huì)保險(xiǎn)都會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。大量新城鎮(zhèn)化的移民如果不能快速解決就業(yè)問(wèn)題，生計(jì)就會(huì)出現(xiàn)困難，那樣，想依賴(lài)財(cái)政解決基本生活保障就無(wú)從談起。

地產(chǎn)業(yè)未來(lái)肯定還會(huì)發(fā)展，但必定不會(huì)是以往的粗放式發(fā)展。意圖借助新型城鎮(zhèn)化，鬧一出地產(chǎn)業(yè)第二春大戲，我看不太靠譜。

最近住建部再次重申地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策繼續(xù)從嚴(yán)的態(tài)度，意味著未來(lái)的現(xiàn)房去庫(kù)存過(guò)程可能會(huì)拖長(zhǎng)。開(kāi)發(fā)商們現(xiàn)在應(yīng)該想的事，不光是降庫(kù)存去杠桿，更應(yīng)該想想地產(chǎn)業(yè)如何朝精細(xì)化方向發(fā)展。人文化與景觀(guān)化的結(jié)合，為項(xiàng)目注入居住概念之外的軟創(chuàng)意，以及考量人工成本上升后，如何在模塊化生產(chǎn)與拼裝上下功夫，以加快施工速度，降低人工成本，未來(lái)才可能在同業(yè)中有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。