新城鎮化能否帶來地產業第二春

2012年12月召開的中央經濟工作會議，明確新城鎮化建設是一大任務。這個信息被一些投資人解讀為地產業的第二春，并認為未來10年國內的地產業仍然會有巨大的發展空間。于是，我們看到一些地方的房價再度有抬頭的跡象，開發商們在媒體上的造勢，新盤的火爆銷售場面，讓一些買房人再也按耐不住了。

這究竟是一場盛宴，還是“雞肋”？我們需要通過利弊分析，才能知道其背后的實質困難到底在哪里。

從利的方面講，推動新城鎮化建設，可以在短期之內消化部分過剩產能，令經濟下滑的速度得到阻滯。通過推動中西部地區的產業分級轉移，可以增加西部的投資。新城鎮化建設的主題，是城市軌道交通建設，并以此帶動一小時經濟商圈的小城鎮化建設。這種長期的投資雖然本身不見得短期會有效益，但是所消化的粗鋼與水泥以及創造的工作崗位，可以解決很大的問題。最重要的是，能讓沿線周邊的土地增值，讓地方政府的去土地財政依賴有個緩沖期。此外，將農業人口轉化成城鎮人口，預想未來可以以此拓展一個龐大的內需市場，可以形成一個新的經濟增長動力源。

弊的方面看，首先是失地農民的生計問題。中國是個典型的農耕民族，其特點是自給率高、消費低，家家房前屋后種點果蔬。如果新城鎮化只是簡單地將土地集中處置，而將失地農民驅趕進樓房，他們的補償款用于基本居住房購置后，其生計如不能很好地解決，則無法改善新城鎮居民的生活境遇。其次，是人口與糧食生產問題。過去的30年間，中國的城鎮化率從12%到51.27%，不僅完成了粗放式城鎮化進程，而且也完成了中低端工業化。我們從第六次人口普查數看，全國人口統一口徑的數量是13.47億。也就是說，已經有6.87億人口居住在城鎮。如果城鎮化率要達到75%，則將有10.1億人要居住在城鎮。這就意味著未來3.5億左右的農業人口，要養活住在城鎮里的10億左右的人口。目前中國已經從糧食自給國，變成了糧食進口國。中國糧食完全自給，需要30億畝的耕地，而目前的耕地只有24億畝。如果中國的糧食需要大量外購，在和平年代或許不是問題，但當戰爭來臨時，外部運輸通道出現問題，那時1942年的饑荒情形可能就要重演。第三是財政問題。目前的地方財政因為對土地財政依賴過重，當壓抑地產經濟后，必然會造成財政困難。如果財政出現困難，保障房建設以及社會保險都會出現問題。大量新城鎮化的移民如果不能快速解決就業問題，生計就會出現困難，那樣，想依賴財政解決基本生活保障就無從談起。

地產業未來肯定還會發展，但必定不會是以往的粗放式發展。意圖借助新型城鎮化，鬧一出地產業第二春大戲，我看不太靠譜。

最近住建部再次重申地產業調控政策繼續從嚴的態度，意味著未來的現房去庫存過程可能會拖長。開發商們現在應該想的事，不光是降庫存去杠桿，更應該想想地產業如何朝精細化方向發展。人文化與景觀化的結合，為項目注入居住概念之外的軟創意，以及考量人工成本上升后，如何在模塊化生產與拼裝上下功夫，以加快施工速度，降低人工成本，未來才可能在同業中有更強的競爭力。