繼續(xù)豪宅范？

1月24日下午，北京朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村W地塊二類(lèi)居住用地現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，12家企業(yè)和聯(lián)合體參與其中。最終，泰禾集團(tuán)以18.5億元觸限，又以配建2000平方米公租房勝出，溢價(jià)率達(dá)50%。泰禾孫河鄉(xiāng)地塊未來(lái)的產(chǎn)品形態(tài)將如何定位？房?jī)r(jià)將達(dá)到多少？本刊特聯(lián)袂亞豪機(jī)構(gòu)、第一太平戴維斯及北京智匯天成土地科技有限公司，對(duì)泰禾孫河鄉(xiāng)地塊進(jìn)行深入剖析。

項(xiàng)目成本高企

在2013年北京土地市場(chǎng)的供應(yīng)狂潮中，泰禾孫河鄉(xiāng)地塊無(wú)疑是最引人注目的。在北京智匯天成土地科技有限公司總經(jīng)理王軍艷看來(lái)，這塊地由于折合樓面價(jià)為28560元/平方米，項(xiàng)目的保本價(jià)為近4萬(wàn)元，平方米。

根據(jù)資料顯示，孫河鄉(xiāng)北甸西村w地塊位于北京朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村，東至孫河組團(tuán)三號(hào)路中線(xiàn)，南至孫河組團(tuán)七號(hào)路中線(xiàn)，西至孫河組團(tuán)四號(hào)路中線(xiàn)，北至孫河北路中線(xiàn)。建設(shè)用地面積58888.11平方米，規(guī)劃建筑面積64777平方米。雖然孫河鄉(xiāng)北甸西村w地塊的詳細(xì)規(guī)劃尚未出臺(tái)，但本項(xiàng)目的規(guī)劃容積率僅為1.1，同時(shí)項(xiàng)目所處的孫河區(qū)域低密度別墅林立，未來(lái)產(chǎn)品定位高檔別墅符合周邊區(qū)域的整體氛圍。從該地塊已發(fā)生和未來(lái)要發(fā)生的成本入手進(jìn)行分析，可以得出未來(lái)項(xiàng)目的成本價(jià)格。

1.土地費(fèi)用

包括地價(jià)款、土地交易契稅、土地投資利息。

地價(jià)款：依據(jù)本次拍賣(mài)成交的18.5億元，分?jǐn)偟?4777平方米的建筑面積上，折合每建筑平方米28560元。

土地交易契稅：依據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第224號(hào)）和財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2004]134號(hào)）文件規(guī)定，以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，稅率為3%，折合每建筑平方米857元。

土地投資利息：考慮項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)程度為“六通一平”，按照北京市高檔別墅項(xiàng)目的一般開(kāi)發(fā)周期，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2014年年底推向市場(chǎng)，土地費(fèi)用的時(shí)間周期為2年，根據(jù)當(dāng)前中國(guó)人民銀行公布的1～3年貸款利率6.15%，可推算出：

土地投資利息=（地價(jià)款+土地交易契稅）×[（1+6.15%）²-1]=3729元/平方米

土地費(fèi)用=地價(jià)款（28560）+土地交易契稅（857）+土地投資利息（3729）=33146元/平方米

2.建筑費(fèi)用

主要包括建筑成本和建筑投資利息。

（1）建筑成本

包括建安費(fèi)、紅線(xiàn)內(nèi)市政費(fèi)用、前期工程費(fèi)、管理費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。

建安費(fèi)：是指在項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)發(fā)生的人工、材料、機(jī)械等直接費(fèi)用。結(jié)合本項(xiàng)目的規(guī)劃容積率以及項(xiàng)目所處的孫河區(qū)域周邊物業(yè)形態(tài)，本項(xiàng)目未來(lái)的定位應(yīng)該屬于低密度別墅為主，參照《北京市建設(shè)工程預(yù)算定額》（2004年），結(jié)合北京市近期各類(lèi)建筑安裝工程造價(jià)行情，確定項(xiàng)目下一步的建安費(fèi)用為2200元/平方米。

紅線(xiàn)內(nèi)市政費(fèi)用：是指項(xiàng)目紅線(xiàn)內(nèi)的水、電、暖、道路等需要發(fā)生的配套費(fèi)用。根據(jù)北京市當(dāng)前同等檔次樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)行情，取建安費(fèi)用的10%，折合每建筑平方米220元。

前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)及評(píng)估費(fèi)、工程項(xiàng)目勘察費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)、合同預(yù)算審查費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)等。根據(jù)北京市當(dāng)前同等檔次樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)行情，取建安費(fèi)用的5%，折合每建筑平方米110元。

管理費(fèi)：主要是指開(kāi)辦費(fèi)和開(kāi)發(fā)過(guò)程中管理人員工資等。根據(jù)北京市當(dāng)前同等檔次樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)行情，取建安費(fèi)用的5%，折合每建筑平方米110元。

不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：是指在項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)中可能會(huì)發(fā)生的不可預(yù)見(jiàn)支出，如自然災(zāi)害、政策變化等導(dǎo)致的項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用的增加。根據(jù)北京市當(dāng)前同等檔次樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)行情，取以上四項(xiàng)費(fèi)用之和的6%，折合每建筑平方米158元。

建筑成本=建安費(fèi)（2200）+紅線(xiàn)內(nèi)市政費(fèi)用（220）+前期工程費(fèi)（110）+管理費(fèi)（110）+不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（158）=2798元/平方米

（2）建筑投資利息

考慮項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和北京市類(lèi)似項(xiàng)目的一般開(kāi)發(fā)周期，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2014年年底推向市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)周期為2年。根據(jù)當(dāng)前中國(guó)人民銀行公布的1～3年貸款利率6.15%，假設(shè)建筑費(fèi)用按年度均勻投入，可推算出：

建筑投資利息=建筑成本（2798）×6.15%=172元/平方米

建筑費(fèi)用=建筑成本（2798）+建筑投資利息（172）=2970元/平方米

3.銷(xiāo)售費(fèi)用

參考國(guó)家及北京市有關(guān)規(guī)定和市場(chǎng)資料，銷(xiāo)售費(fèi)用主要包括營(yíng)業(yè)稅及附加、代理及廣告費(fèi)用。其中營(yíng)業(yè)稅及附加按照房地產(chǎn)成本價(jià)格的5.6%計(jì)繳，代理及廣告費(fèi)用結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和市場(chǎng)客觀行情，按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本價(jià)格的1.5%計(jì)繳。

銷(xiāo)售費(fèi)用=房地產(chǎn)成本價(jià)格×7.1%

4.項(xiàng)目總成本價(jià)格

項(xiàng)目總成本價(jià)格=土地費(fèi)用+建筑費(fèi)用+銷(xiāo)售稅費(fèi)=33146+2970+項(xiàng)目總成本價(jià)格×7.1%=38876元/平方米

綜上所述，該項(xiàng)目的總成本價(jià)格（包括土地費(fèi)用、建筑費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用）已達(dá)到38876元/平方米，向4萬(wàn)元關(guān)口逼近。也就是說(shuō)，售價(jià)若達(dá)不到此標(biāo)準(zhǔn)，該項(xiàng)目基本無(wú)利可圖。目前北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)率一般在10%～20%之間，該項(xiàng)目若要達(dá)到10%的利潤(rùn)率，則售價(jià)要達(dá)到42764元/平方米；若要達(dá)到15%的利潤(rùn)率，則售價(jià)要達(dá)到44707元/平方米；若要達(dá)到20%的利潤(rùn)率，則售價(jià)要達(dá)到46651元/平方米。（詳見(jiàn)表1、表2、表3-1、表3-2、表3-3）

未來(lái)或面臨定價(jià)難題

孫河鄉(xiāng)地塊得天獨(dú)厚的地理位置決定了這塊地將是別墅市場(chǎng)的一匹黑馬，而泰禾集團(tuán)亦具備高端產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的實(shí)力與能力。2010年，泰禾集團(tuán)成功在國(guó)內(nèi)上市，2012年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)達(dá)到62.31億元。

孫河鄉(xiāng)地塊花落泰禾集團(tuán)之后不久，2月22日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2013年1月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，2013年1月份四分之三左右的城市新建商品和二手住宅環(huán)比價(jià)格均有所上漲，北京、上海、廣州和深圳等一線(xiàn)城市交易量持續(xù)放大，環(huán)比漲幅有所擴(kuò)大，新建商品住宅環(huán)比漲幅分別為2.1%、1.3%、2.0%和2.2%，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅分別為1.0%、0.8%、0.4%和0.5%。面對(duì)日益強(qiáng)烈的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，國(guó)務(wù)院再出重拳。2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議從強(qiáng)責(zé)任、抑需求、增供應(yīng)、促保障和嚴(yán)監(jiān)管五個(gè)方面，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控作出新部署。

在房?jī)r(jià)上漲、調(diào)控趨緊的背景下，泰禾孫河鄉(xiāng)地塊是否會(huì)受影響？

在2005年，第一太平戴維斯曾服務(wù)于泰禾集團(tuán)，對(duì)其能力與經(jīng)歷有一定了解的第一太平戴維斯項(xiàng)目策劃部總經(jīng)理徐偉成在接受本刊記者專(zhuān)訪時(shí)，對(duì)泰禾集團(tuán)稱(chēng)贊有加，尤感于總裁黃其森先生對(duì)產(chǎn)品的堅(jiān)持和執(zhí)著。他認(rèn)為，從泰禾集團(tuán)在北京開(kāi)發(fā)首個(gè)高端項(xiàng)目——運(yùn)河上的院子至今，已經(jīng)有十多年的時(shí)間。其間，泰禾集團(tuán)在不少的市場(chǎng)風(fēng)浪中，積攢了對(duì)北京頂級(jí)物業(yè)市場(chǎng)的絕對(duì)的眼光和經(jīng)驗(yàn)。泰禾集團(tuán)是敢干、能干、懂干的投資開(kāi)發(fā)方，其在企業(yè)資本與投資決策方面的諸多經(jīng)驗(yàn)都可供同行借鑒。對(duì)于孫河鄉(xiāng)地塊，如果在項(xiàng)目策劃方面打造別墅中之極品，并選取極致材料，孫河鄉(xiāng)地塊未來(lái)的產(chǎn)品將有可能是其集團(tuán)的巔峰之作，開(kāi)盤(pán)價(jià)格也有可能成為北京別墅開(kāi)盤(pán)售價(jià)的新標(biāo)桿。

但是，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅卻覺(jué)得泰禾孫河鄉(xiāng)地塊將面臨挑戰(zhàn)。去年9月26日，國(guó)土局出讓一宗北甸西村宅地，最終龍湖以14.7億元擊敗了萬(wàn)科、華遠(yuǎn)、九龍倉(cāng)、懋源等競(jìng)得，樓面價(jià)約22000元/平方米，而該地的容積率也僅為1.1，建筑面積66293平方米。郭毅認(rèn)為，懸殊的土地成本使得泰禾地產(chǎn)在該地塊項(xiàng)目上的售價(jià)已失去先機(jī)，在其面市之后必然要面臨周邊項(xiàng)目巨大的挑戰(zhàn)。

從周邊在售項(xiàng)目情況來(lái)看，與孫河地塊同屬朝陽(yáng)區(qū)的純獨(dú)棟類(lèi)別墅社區(qū)遠(yuǎn)洋LAVIE單價(jià)為50000～60000元/平方米，而隸屬順義區(qū)的萬(wàn)通天竺新新家園與譽(yù)天下二期譽(yù)皇殿聯(lián)排產(chǎn)品均價(jià)則在30000元/平方米左右。基于此，郭毅判斷，泰禾孫河鄉(xiāng)項(xiàng)目未來(lái)將面臨較大的定價(jià)難題。而為解決這一問(wèn)題，泰禾集團(tuán)很可能推遲入市時(shí)間。別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，如果泰禾孫河鄉(xiāng)項(xiàng)目入市時(shí)，上述兩個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)銷(xiāo)售完畢，其競(jìng)爭(zhēng)壓力將大大減弱。彼時(shí)，泰禾集團(tuán)只需關(guān)注同區(qū)域的龍湖項(xiàng)目即可。

三大機(jī)構(gòu)把脈泰禾孫河鄉(xiāng)地塊

孫河鄉(xiāng)地塊位于中央別墅區(qū)的心臟位置，更是隸屬于朝陽(yáng)區(qū)的集中低密度改善性宜居板塊，有著較大的改善和提升的內(nèi)部需求。另外，孫河鄉(xiāng)地塊位于溫榆河生態(tài)休閑區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)越，未來(lái)前景被看好。三大機(jī)構(gòu)對(duì)泰禾孫河鄉(xiāng)地塊未來(lái)產(chǎn)品定位的預(yù)測(cè)如出一轍，根據(jù)其所在區(qū)域及開(kāi)發(fā)商實(shí)力，他們從不同角度分析，都認(rèn)為這塊地未來(lái)的產(chǎn)品定位為別墅。

賺取平均利潤(rùn)沒(méi)問(wèn)題

北京智匯天成土地科技有限公司總經(jīng)理王軍艷

該項(xiàng)目所處的孫河區(qū)域，目前高檔別墅社區(qū)林立，售價(jià)均達(dá)到40000～45000元/平方米，而且都已基本售罄。從政策方面來(lái)講，國(guó)家已經(jīng)將別墅用地列入禁止供地目錄，類(lèi)似“擦邊”的低密度住宅土地供應(yīng)也將會(huì)越來(lái)越少。因此，本項(xiàng)目在孫河區(qū)域乃至北京東北部區(qū)域都具有較好的稀缺優(yōu)勢(shì)。可以預(yù)見(jiàn)的是，如果今、明年房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)繼續(xù)增長(zhǎng)或維持當(dāng)前價(jià)格水平，市場(chǎng)可接受價(jià)格應(yīng)該可以達(dá)到40000元/平方米以上。由此可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商賺取行業(yè)平均利潤(rùn)應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題。

總套數(shù)約為70～80套

第一太平戴維斯項(xiàng)目策劃部總經(jīng)理徐偉成

朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村W地塊二類(lèi)居住用地建設(shè)面積為58888.11平方米，規(guī)劃建筑面積約64777平方米。該地塊位于朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村，屬于北京中央別墅區(qū)的核心地帶，是開(kāi)發(fā)頂級(jí)別墅極佳的黃金地段。

第一太平戴維斯的市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)顯示，中央別墅區(qū)域周邊一、二手樓盤(pán)成交價(jià)格30000～65000元/平方米之間，這代表著中央別墅區(qū)的產(chǎn)品市場(chǎng)細(xì)分。從新舊交替混合，到高端與頂級(jí)別墅物業(yè)的交錯(cuò)存量的市場(chǎng)特點(diǎn)情況而言，開(kāi)發(fā)商以此樓面地價(jià)獲取地塊，從成本分析而言屬于中高風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)決策，但也說(shuō)明了泰禾集團(tuán)打造京城最頂級(jí)豪華別墅、做全國(guó)標(biāo)桿項(xiàng)目的決心和信心。

泰禾地塊起始價(jià)為人民幣12.35億元，最終以18.5億元加上2000平方米保障房成交，溢價(jià)率為49.79%，折合樓面價(jià)28560元/平方米。從高端低密度居住物業(yè)開(kāi)發(fā)的建安成本推算，項(xiàng)目未來(lái)的總成本將不低于40000～45000元/平方米，預(yù)計(jì)最快開(kāi)發(fā)時(shí)間也在2014年年中。孫河鄉(xiāng)北甸西村W地塊項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)面積有限（容積率約1.1），28560元/平方米的樓面地價(jià)屬于不低的成本，開(kāi)發(fā)商很可能把該項(xiàng)目定位為頂級(jí)的別墅類(lèi)產(chǎn)品，每套平均面積定位為800～900平方米，總套數(shù)也將在70～80套之間，以營(yíng)造極品級(jí)的稀缺限量產(chǎn)品。

不可能做純別墅社區(qū)

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅

從地塊位置來(lái)看，該地塊位于首都機(jī)場(chǎng)的西南側(cè)，處于中央別墅區(qū)的范疇，地理位置上非常適合作為低密度住宅社區(qū)開(kāi)發(fā)。此外，中央別墅區(qū)作為京城最成熟的老牌別墅區(qū)，隨著近年來(lái)的不斷發(fā)展，近期該區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目已經(jīng)較少，區(qū)域內(nèi)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，而該區(qū)域新推出的別墅產(chǎn)品必然會(huì)受到較大關(guān)注。另一方面，泰禾集團(tuán)進(jìn)軍北京之后，傾力打造了“運(yùn)河岸上的院子”與“泰禾紅御”等代表作。其中，“運(yùn)河岸上的院子”是目前北京單價(jià)最高的別墅社區(qū)，泰禾集團(tuán)開(kāi)發(fā)商具有操作高端項(xiàng)目的豐富經(jīng)驗(yàn)。地緣的優(yōu)勢(shì)以及開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)高端住宅的豐富經(jīng)驗(yàn)基本確定了孫河鄉(xiāng)地塊將作為別墅項(xiàng)目出現(xiàn)，而該地塊1.1的容積率也為別墅項(xiàng)目的打造奠定了基礎(chǔ)。

雖然該地塊具備一定優(yōu)勢(shì)，但是操作起來(lái)也有一些難度。自別墅用地出讓被明令禁止后，低容積率地塊已是鳳毛麟角。但是對(duì)于別墅項(xiàng)目而言，1.1的容積率卻并不能開(kāi)發(fā)純獨(dú)棟的高端別墅社區(qū)，而只能是聯(lián)排、疊拼等產(chǎn)品類(lèi)型，甚至還要混加入一些低層花園洋房類(lèi)的產(chǎn)品來(lái)中和容積率。除此之外，該項(xiàng)目還需配建2000平方米保障房，地塊中還將出現(xiàn)一座高層產(chǎn)品。因此該地塊上并不能打造一座像“運(yùn)河岸上的院子”那樣的超高端純別墅社區(qū)，而只能以混合型居住社區(qū)的形式出現(xiàn)。