置業新城南

每次新的區域規劃出臺都會引發樓市躁動。近日，北京市發改委發布了2013年至2015年的第二階段“城南行動計劃”，在目前整個樓市受“新國五條”影響成交低迷的大背景下，無疑給購房者、開發商注入了一針強心劑。

住到城南

“我真后悔沒能早點下手。”在北京市大興的一家新樓盤售樓處，王女士向記者講述了自己的看房歷程。

王女士，中關村某網絡公司客戶經理，北漂一族，為了上班方便，和男友在單位附近租了一套一居室，月租金3200元，今年年底打算結婚，從去年開始看房。

“我是從去年開始關注天宮院這塊的，以前沒怎么來過大興，總覺得非常偏遠，不過，4號線開通后，到單位也只要一個小時，還是挺方便的。”據王女士回憶，她看的第一個大興樓盤是龍湖時代天街，去年年初它的開盤價是每平方米12500元，但當時的她有點猶豫，想要再等等看。后來5月份，她又去看了保利春天里，開盤價每平方米12000元，她心里還是有些拿不定主意，結果錯過了第一批房子，在后來保利加推房源后，趕緊辦了卡，但此時開盤價已經漲到了每平方米14000元，王女士有些心里不平衡，硬是沒買。

如今，時隔一年，王女士仍在各個樓盤里徘徊，但是緊鄰龍湖時代天街的珺悅國際開盤價也已達到了每平方米20000元左右。“我就是瞅準了這片兒，這次一定不能再錯過了。”

其實，瞅準這片兒的不只是王女士。自2008年起，伴隨著政策和軌道規劃的先后公布，京南尤其是大興、房山樓市的價值逐漸被人們所重視，保利、龍湖、金隅嘉業等知名房企開始云聚于此。宜居，價格適中，地鐵開通，整個北京購房的重心開始南移。諸多名企開發的大型社區更是多次創下搶購奇跡。2010年大興的綠地新里西斯萊公館和保利茉莉公館領銜城南樓盤成為全市銷冠，2011年房山的中國鐵建長陽國際城榮登全市銷售NO.1，2012年房山的首開·熙悅山和大興的龍湖時代天街再次掀起城南置業熱潮，成為當年的熱銷紅盤。

2013年，開發商繼續在行動。在錯過四月的強銷期后，5月北京樓市將迎來集中放量。據偉業數據平臺顯示，5月北京預計開盤商品住宅項目45個，主要集中在大興、朝陽、通州、房山，其中大興項目12個，占全市開盤項目的26%。

不過，作為新“國五條”的地方落地配套政策，自4月10日以來，北京市住建委不再為定價高于此前成交價和周邊同質商品房價的新盤發放預售許可證，并且，如今，北京項目報批銷售的程序也逐漸趨嚴，很多樓盤難以取得預售許可證，不得不推遲開盤。

“我已經被忽悠了兩次了。”王女士看中的這個樓盤開盤時間也是一拖再拖。“究竟什么時候能開盤啊。”這是她目前最想知道的問題。

看好城南的N個理由

中國樓市歷來樂于炒作規劃、概念，看著今天城南樓市，不由讓人想起此前的通州樓市。受通州新城規劃和CBD東擴等利好的影響，前兩年，通州樓市領漲全市，被人稱為樓市神話。但隨著樓市調控的日益趨嚴，通州樓市迅速逆轉，領跌全市。漲得快，跌得更快，便是它最形象的代言詞。

同樣是在政策、規劃利好的驅動下，城南樓市是否會重演通州的慘劇呢？對此，多位業內人士告訴記者，不會，城南不同于通州，未來發展值得期待。

看好城南，他們的理由有三。

第一，通州樓市走下神壇最主要的原因在于過度炒作和投機。2010年初通州新城規劃正式出臺，但其實早在2006年就有風聲傳出，并被廣為人知。通州房價也借此如坐上了火箭般躥升。兩年半的時間，通州房價從每平方米5000元漲到1萬元。接著，一年時間，從每平方米1萬元漲到2萬元。更不可思議的是，只用了不到半年的時間迅速突破3萬元大關。其中蘊含的泡沫不言而喻。與通州房價的大起大落相比，大興房價這幾年的起伏相對比較平穩。

第二，通州被人們形象地稱為“睡城”，在樓市泡沫化增長之下，產業板塊建設并沒有跟上，造成區域發展后勁不足。而據官方資料顯示，整個新城南計劃高達幾千億的投資將重點用于產業發展、公共服務、基礎設施等領域。業內人士普遍認為新城南尤其是大興區的產業基礎要優于通州，發展后勁比較強。“大興區域的‘大器晚成’也成就了政府對其規劃的有效控制，后發優勢十分明顯。”

一般人理解一項區域規劃落地，其中必然伴隨房地產的加速發展。但是對于“加速”二字，北京市大興區商務委員會副主任潘郁峰予以了直接否定，在他看來，未來幾年，大興區的房地產行業發展將呈現的是平穩有序的狀態，而非加速。

第三，通州樓市升溫先于新城南樓市，當時的整個政策調控環境比較寬松，炒房投機現象十分嚴重。在通州北苑某地產中介工作的小柯見證了通州樓市的瘋狂。“2010年初，新城規劃剛出臺的時候，通州房價一日千里，迅速躥升。交易真火，很多炒房團都來了，有的甚至看都不看就買下一層。”投機、投資需求過剩，恰恰是2010年樓市調控重點打擊的對象。也正因為如此，才會出現2011年通州房價的大幅下跌。

新城南尤其是大興、房山出現新樓盤密集上市是這兩年才出現的現象，此時也恰恰是整個樓市調控不斷加碼的時期，市場投機需求遭到抑制，據當地地產中介介紹，買房者多為本地人或者剛需購房者，需求相對堅挺。

但值得注意的是，在業內人士紛紛表示看好新城南尤其是大興、房山樓市發展前景的同時，不斷強調，看好不等于房價高漲。“這些區域目前以消耗去年積累的存量為主，受整體供需矛盾壓力的加大影響，房價或將持續小幅上漲；但是，隨著政策的逐漸適應，下半年市場將繼續呈現供需兩旺的局面，隨著供應量的增加，房價也將逐步趨穩。”

熱點區域掃描

“地段，地段，還是地段。”據傳這是李嘉誠最經典的名言，一直以來被房地產業界奉為金科玉律。通過大量調查探訪，記者發現新城南樓市熱點板塊主要集中在地鐵沿線。

天宮院板塊

位于南六環外、大興黃村之南的天宮院板塊，是個以軌道交通帶動城市居住功能的“以住為主”的片區，云集著保利、中國水電、龍湖等諸多知名房企。2012年，一個個剛需盤相繼開盤，拉開了該板塊的“接力賽”，使之成為2012年北京樓市最熱板塊之一，開盤均價也從2011年底的“萬元出頭”上漲至今年年初的17000元/平米左右。

今年，天宮院板塊樓盤銷售繼續走熱。目前，該板塊基本處于“短供”狀態。不過，該板塊土地供應充足，新樓盤項目有望在今年下半年推出。

黃村板塊

黃村板塊位于五環外大興區京開高速西側，是大興區最中心最成熟的板塊。地鐵四號線、京開高速、多條公交線路、火神廟商業中心、樂購、物美、黃村一中等配套十分完善，板塊內樓盤單價普遍超過兩萬。位置較佳者，均價可達24000元/平米左右。

目前，該板塊內老盤較多，新盤稀缺。整體而言，大興區購房重心已從黃村轉移至天宮院板塊，相同地段，相似客群，兩板塊之間競爭激烈，兩者之間最大的區別就是，目前天宮院板塊多數樓盤交房時間較晚，入住時間基本上都在2015年，早一點也在2014年底，而黃村板塊現房處處可見。

舊宮板塊

作為經濟技術開發區，亦莊核心區的住宅用地十分稀缺，舊宮板塊受亦莊板塊的輻射較大，成為亦莊板塊的延展區域。根據十二五規劃，舊宮將打造成為“南部新區企業總部、商務服務、開發區高端配套生活消費區”。

目前，板塊內，在售項目較少，產品類型以中高端住宅和商住公寓為主，開盤均價逼近3萬。CBD和南部新區連接線的黃金軸心位置，亦莊線的貫通，加之南城發展得相對緩慢，一系列因素都為舊宮板塊的樓盤提供了更大的升值保值空間。

長陽板塊

長陽板塊是房山樓市中最搶眼的一個板塊，位于西南五環與六環之間，是房山比較接近城區的片區，品牌房企項目集中，價格堅挺。即將5月開盤的項目尚未公布開盤價，但業內預計精裝均價可能在21000元/平米-22000元/平米。

目前，在交通方面，長陽境內有京九、京廣、良黃鐵路和京周、京良、京保公路，京石高速公路在長陽設有2個出口，驅車抵達市區僅需10分鐘。依托軌道交通優勢，居民出行更加快捷。兩站即可抵達郭公莊站同臺換乘9號線，迅速通達北京西站、西單、國貿等核心區域。

在第二階段“城南行動”計劃支持下，長陽將按照CSD中央休閑購物區的功能定位，把長陽半島打造成為北京“世界城市建設規劃”的重要配套工程，一個宜居新城。

良鄉板塊

長陽是房山近兩年新開發的區域，作為房山區政治、文化、經濟中心，良鄉板塊更具成熟度。目前，良鄉大戶型單價已在14000元/平米左右，而小戶型單價更是達16000元/平米。

區域的長遠發展離不開產業支撐。整個房山新城規劃中最具特色的就是良鄉高教園。據公開資料顯示，良鄉高教園位于良鄉新城東區，規劃總用地面積10111畝，總投資300億元，入駐師生規模約為10萬人。目前，該高教園入駐院校共六所。高端產業的規劃將在未來幾年內逐步顯示其對區域發展的帶動作用，同時吸引大量高端人才進入良鄉，對良鄉樓市形成持續增長的需求。

風險提示

成也蕭何敗也蕭何。受新城南行動計劃落地和北京第二機場落戶的共同影響，北京城南樓市應聲而動。若論投資風險，規劃實施進度首當其沖。

作為建設大興新城的一項重點項目，2009年底，英特宜家以7.9億元的起拍價拿下北京大興西紅門商業綜合區二期項目用地，用于建設宜家家居以及宜家購物廣場。

該項目作為英特宜家與宜家在全球投資的最大項目，亦對西紅門商圈有巨大的帶動作用，它的一舉一動備受業內關注。2009年底拿地；2010年12月舉行奠基儀式，并現場宣布宜家家居2012年開業；然而，時至今日仍未完工。項目進程緩慢，遭人詬病。

“這么大的項目，它的落實是個非常復雜的過程，有些延期在所難免。”據知情人士介紹，項目進程緩慢的背后，隱藏水土不服、合作不暢等諸多問題。

“宜家項目不僅大，而且是個全外資項目，它的設計又是歐式設計，很多功能性設計和國內現行標準是有沖突的，比如消防、周邊交通配套等問題。這都需要時間去溝通解決。”該人士表示，目前，宜家項目總體而言進展比較順利，預計2013年年底宜家家居建成試營業，2014年年底宜家購物中心建成，2015年4、5月份整體項目全線運行。

一個購物中心項目的落實尚且問題頻頻，更不用說整個新城南規劃。無論是購房者，還是賣房者，大家都應該有個心理準備。

不得不說的新里西斯萊公館

高調拿地，低價入市，瘋狂熱銷后，接連遭遇兩次退房潮，演繹出如此樓市傳奇的便是大興樓市風向標——新里西斯萊公館。

新里西斯萊公館地處北京重點發展的衛星城之一——大興黃村，東臨京開高速，位于地鐵4號線上蓋，出了高米店南站向東步行500米即到。它是上海綠地集團在京開發的首個項目，總占地面積約243畝，總建筑面積約45.8萬平方米，是個集精裝公寓、城市別墅、大型購物中心、餐飲酒吧街、俱樂部等于一體的大型城市綜合體項目。

綠地早在2001年就開始實行全國化戰略，但對于進軍北京市場一直猶猶豫豫，一直在北京周邊曲線作戰。直至2008年底，北京市《促進城市南部地區加快發展行動計劃》正式公布，投資2900億元，推動城南地區快速崛起，綠地方才下定決心緊隨城市發展戰略，進京拿地。

雖然起步較晚，但綠地的決心很大。2009年7月，大興黃村19號商業金融和混合用地、20號居住項目用地正式競拍。當時，有感于規劃的巨大影響，眾多房企蜂擁而至，參加現場競價的就有北京萬科、龍湖地產、首開集團等9家知名房企。

爭奪異常激烈，經過243輪競價后，該地塊最終以30.25億元的總價花落上海綠地。有數據顯示，該地塊以超過30億的總價成為同年北京土地競價第二名，并成為大興區域總價地王，同時，還是同年公開土地出讓以來競價次數最多的地塊。

競拍結果出人意料，據業內人士預計，如此高昂的地價，其樓面價格應該超過6300元/平米，再加上建安、稅費、銷售等費用，“每平米至少要賣到12000元以上才有盈利空間。”但當地周邊新開盤項目均價僅為10098元/平米。

面對外界的疑慮，綠地非常淡定，綠地的相關人士表示，“最后拍出來的價格還是低于我們的心理預期，地價還算是比較合理的。”

2008年冷清，2009年瘋狂，2010年中國樓市環境出現逆轉，遏制房價快速上漲的調控政策層出不窮，市場交易也隨之走向低迷。而此時新里西斯萊公館決定如期開盤。

“下雨打傘，什么環境下做什么事情。”綠地集團在此波樓市下行行情中將此策略發揮得淋漓盡致。2010年4月27日，新里西斯萊公館以低于周邊房價20%的價格低調開盤，當日800套房售出600套，日成交額約7億元，成為當時低迷樓市的一抹亮色。隨后6月份綠地在全國發起百余樓盤優惠月置業行動，送裝修送家電。三個月內連開兩期，賣掉千套房源，新里西斯萊銷售火爆震驚全城。

進軍京城首戰告捷，就在綠地為之欣喜之時，一條“綠地北京首個項目出現大量退房”的消息開始廣為流傳。據北京市房地產交易管理網的統計信息顯示，2010年4月27日開盤的新里西斯萊公館從5月1日開始就陸續出現了退房記錄，截止到6月21日，已經有11條退房記錄。

新里西斯萊項目是綠地在北京的“開山之作”，也是大興黃村區域內第一個商住混合的高檔項目，住宅部分全為精裝修。綠地采取了低價開盤的策略，其售價為18500元/平方米左右，比周邊在售的住宅項目低2000元/平方米左右。如此高的性價比，為什么還會出現大量退房記錄呢？旁觀者說是因為6月開盤促銷降價，業主心里不平衡，要求退出差價；機構分析是由于樓市政策調整，部分購房者與新政貸款規定的出入，不能按照以前的標準申請貸款，由此引發糾紛。而綠地的說法是開盤當天現場簽約的人數較多，在填寫個人信息的時候，許多業主由于著急填錯了信息，不得不退簽重簽。

事后，一位長期關注該樓盤的購房者分析退房可能與新里西斯萊的戶型軟肋有關。“西斯萊公館兩居就做雙衛生間是否太浪費？戶型是否過于狹長，不夠方正，加上陽臺窗戶較小，采光會不會不足？兩居面積將近100平米會不會太奢侈？其他樓盤90平米的都是三居。”該購房者稱，“開盤太火爆，大家頭腦一熱，來不及思考就買了，事后想想可能有些后悔，再加上當時周邊樓盤不斷傳出促銷消息，房源供應十分充足。退房也就不難理解。”

時隔三年，如今，新里西斯萊公館仍舊是大興樓市的標桿項目，二手房最新報價達27816元/平米，比2010年4月開盤價上漲50%。