決策者認知決定房價走勢

曹建海

盡管公眾和有識之士一再呼吁，時至今日，中國房地產仍處于失控的亂象之中，看不到任何理順的跡象。雖然今年2月國務院實施了“國五條”，作為房地產調控的習慣性政策，在當下再次展現了“越調越漲”的鐵律。5月份，京上廣等一線城市二手房價同比上漲平均超過20%。

“保增長”即是“漲房價”

房價為何屢調屢漲，需要我們檢討政策制定者的內在本心。在一個主要依靠房地產投資作為動力的經濟體中，決策者究竟有多大的意愿調控房價，促進房價理性回歸？特別是在房地產制度嚴重扭曲的情況下，雙手沾滿房地產利益的政府所制定的政策，究竟是要推動房價上漲還是回落，我們不耽于以最深的懷疑態度去揣度政府。具體來說，能為地方政府帶來相當于財政收入70%的土地出讓金以及依托于此的各項融資，本身就是地方政府基礎設施投資及其帶動的GDP數字的資金源泉；出讓土地的推出，也自然帶動房地產投資項目的開工，引發包括建筑施工、建材、運輸、能源供給等一系列產業經濟活動（雖然是粗放的，但能出數字）；上述建設活動以及工業本身的產業鏈循環，為中國工業提供了超過一半的訂單，是當前以重化工業為主體的工業增長之源。從高層決策者的視角似乎可以看到，只要維持房價不斷上漲，地方政府就可以出賣更多的土地建設更多的基礎設施，開發商就可以開工更多的住房項目，一段時間內，工業、建筑業及倉儲運輸物流業可以獲得源源不斷的訂單帶動經濟階段性繁榮。

一定意義上說，上述因素是當前發展方式下GDP擴張的重要來源。雖然高層不斷強調經濟結構調整優先于經濟增長，但我們似乎只能看到保增長無力后的經濟結構自發調整。以保增長為由頻頻增發的天量貨幣，儼然成為房價持續上漲的最重要支撐，而對于實體經濟而言則成為要素市場價格混亂之源，到底是要保誰的增長呢？相比于實體經濟增長，穩定房價上漲似乎是一種更容易的推動GDP數字增長的手段。雖然由此可能導致各種弊端甚至社會矛盾，但只要危機不爆發，一切似乎還可能繼續下去。

以保增長為由頻頻增發的天量貨幣，儼然成為房價持續上漲的最重要支撐，而對于實體經濟而言則成為要素市場價格混亂之源，到底是要保誰的增長呢？

2009年以來以穩定經濟增長為借口的超級寬松貨幣政策，對于房價的上漲起到了推波助瀾的作用。據統計，2013年一季度全世界新增貨幣1.5萬美元，僅中國就發行1萬億美元，占全球新增貨幣的67%。中國人民銀行的統計數據顯示，2013年1～5月社會融資規模為9.11萬億元，比上年同期多3.12萬億元；到2013年5月，廣義貨幣（M2）余額104.21萬億元，同比增長15.8%，廣義貨幣總額與年度國內生產數值的比值接近1.9（為世界最高國家之一），且呈持續擴大的態勢。多項統計表明，上述新增資金超過一半流入房地產領域，成為房價上漲最強有力的支撐。

中國貨幣供給為何能夠不受約束持續擴張？根本原因在于中國的中央銀行缺乏貨幣發行準則。除國家外匯管制的儲備外匯和控制匯率導致的貨幣發行外，社會融資規模的增長并不取決于社會資金儲蓄，而取決于需要多少資金。特別是列入國家投資計劃的項目資金需求規模，很大程度上決定了銀行的資金投放規模。例如，2008年底國務院出臺了新增4萬億投資計劃，以及隨后出臺十大產業振興計劃，各省市區也出臺了近20萬億的投資計劃。為保證上述項目投資，中央銀行在2009年和2010年，分別增加了30%和28%的貨幣供給，堪稱超級寬松甚至恐怖的貨幣政策。由于以房地產為核心的虛擬經濟過熱以及以制造業為核心的實體經濟過冷，以及擴大貨幣投放帶動通貨膨脹引發社會焦慮，引起新增資金和社會存量資金向房地產、套利外貿和影子銀行的快速轉移。考慮到影子銀行的大多數投資是以房地產為依托的，扭曲房地產制度下的貨幣擴張大大推動了全社會房地產投機的熱潮，由此引發了劇烈房價上漲。

“不可控”實為“不控制”

熟悉世界經濟史的人，可能從來沒有看到過，房地產業竟然可以在一國經濟甚至世界經濟中擁有如此重要的地位，甚至有國際投行分析師諷其為“宇宙最重要產業”。作為中國經濟的一大“特色”，房地產業雖然名義上只是一個服務業，但實際上成為主要由三個部分構成的一個龐大經濟體：“地方政府土地經營機構+房地產開發業+數量巨大的炒房群體”。地方政府依托土地買賣經營城市，事實上蛻變為一家在地產市場上絕對壟斷經營、以土地收入和土地抵押融資推進城市基礎設施建設和運營的企業。地方政府的職能蛻變，使其遠離了民生關懷和公共服務，而只對通過征地、拆遷等房地產投資和造城運動情有獨鐘，成為利用權力追逐金錢和GDP數 字的經濟動物和官府地產商。目前中國經濟之所以遲遲不能轉型，與地方政府的這種低層化蛻變有著根本關系。在國家統計局的統計上屬于房地產業主體的房地產開發商，依靠預售、囤地、賄賂等體制漏洞鉆營和不法手段，已經成為國內最具經濟實力、黑白通吃、能量最大甚至可以左右國家政策的企業群體。在城鎮居民階層， 囤房、炒房代表著富貴和成功。通過網絡對于“房叔”、“房姐”和“房祖宗”等爆料，囤房、炒房階層普遍擁有幾十套到幾百套住房。

在人們的有限承受力內，房地產制度盡管扭曲，但似乎仍然可以推動房地產市場奇跡般地“繁榮”下去而非健康發展。要促進房地產市場的健康發展，不能依靠短期的宏觀經濟調控，而應從制度根本上進行改革，建立房地產市場健康運行發展的長效機制。首先，對農村集體經濟組織和城鎮居民土地權利的侵犯及分割，已經成為房地產業的行業本質和發展動力。只要這種侵犯可以繼續下去，房地產業就可以持續獲得社會平均利潤之外的超額租金，從而維持自己的超級盈利能力。廣東省推進集體建設用地土地使用權轉讓改革試驗成為全國矚目焦點，但從現有政策層面看，只有在重新修編的城市規劃范圍之外，集體建設用地使用權轉讓才是被放行的；而在新編城市規劃范圍之內，農村土地只能聽任地方政府征用、拆遷，不能行使自身擁有的法律意義上的土地權。

地方政府的職能蛻變，使其遠離了民生關懷和公共服務，而只對通過征地、拆遷等房地產投資和造城運動情有獨鐘，成為利用權力追逐金錢和GDP數字的經濟動物和官府地產商。

其次，作為市場有效運行條件的信息公開，在中國房地產市場一直是一個稀缺元素。無論是房價指數還是住房持有信息情況，在中國都如同機密情報一樣難以得到。這樣就給人一個印象，即使房價爆漲，在有關部門的統計里，很少有城市月度環比上漲超過1%的。房屋空置情況的統計數字則完全缺失，在7億城鎮常住人口（含絕大比例買不起房的3億農民工和過億中低收入者）人均住房建筑面積32平方米的情況下，住房市場卻出現供不應求、房價連續12月上漲的火爆局面，著實令人費解。事實上，即使在領導干部層面公開住房信息，對紀檢制度的恐懼，也有利于這些多房群體拋出住房且今后不再無度吃進，這對住房市場健康發展肯定是有利的。然而，近來各地的房屋信息登記，卻竭力抵斥“以人查房”的功能，似乎在為多房群體提供一層保護傘。很顯然，沒有住房信息的統一登記和公開，就談不上房地產市場的健康發展，建立在有效市場基礎上的房地產政策調控則更成為無源之水、無米之炊。

最后，需要強調建立完善的房地產稅收制度，包括交易稅、資本利得稅和持有稅。目前中國的房地產資本利得稅和持有稅缺失，成為房屋投機的“免稅”激勵。然而，完善房地產稅制特別是持有稅制度，房地產財產信息的公開則成為必須的前提。目前上海市的房產稅制試點成為擴容樣板，但這個試點方案稅率過低，只對增量房產征收，即使擴容也不具有威懾力，很難成為降低房價的有力武器，也不可能成為地方政府替代土地出讓金、規范財政收入的重要手段。

總體來看，房價上漲不是不可控而是不控制，有關方面甚至是有意推漲，但房價上漲的基礎是虛弱的、危機四伏的。雖然房價上漲短期內可以給國民經濟帶來數字增長，但勢必對實體經濟、民生、收入分配、社會穩定等帶來更深的傷害。房價的走勢，實質上取決于決策者的認知。如果決策者認為房價上漲是基于居住需求，房價上漲不可避免，則他們傾向于維持房地產現有局面，以前任出臺的毫無效果的房地產調控政策維持房價的持續上漲。這樣的局面將持續傷害國民感情，并可能由于毫無征兆的某些因素，例如美元升值引發熱錢流出、地方債務危機爆發、局部社會沖突引爆更大范圍沖突等突發因素催動下引發房價爆跌，房地產市場由此崩盤，國民經濟及銀行業由此遭受嚴重打擊。另外一種認知，是充分認識到房地產泡沫給國民經濟和民生造成的深重傷害，通過適 當收縮貨幣供給，全面推進包括土地改革、房屋信息公開和房產稅在內的房地產制度改革，有序化解房地產泡沫，則國民經濟有望在房價下行、城鎮化安全推進中實現經濟結構調整以及實體經濟的振興，這應是絕大多數城鄉居民所希望看到的局面。