房地產業成本管理信息化解決方案

于海生 馬平

1.北方工業大學, 北京 100144

2.北京興竹同智信息技術股份有限公司，北京 100085

房地產業成本管理信息化解決方案

于海生1馬平2

1.北方工業大學, 北京 100144

2.北京興竹同智信息技術股份有限公司，北京 100085

于海生

本文通過對現階段房地產企業管理現狀分析，提出房地產企業成本信息化的管理需求，并給出符合實際業務需求的解決方案，全面提升企業成本管理水平。詳細介紹了某大型房地產企業成本管理信息系統的建設、應用、經驗。

房地產行業; 信息化; 成本管理; 管理系統

1. 概述

隨著國家對房地產行業的嚴厲調控政策頻繁出臺，中國房地產行業的宏觀環境發生了本質的改變，房地產企業進入短兵相接的殘酷競爭階段，每年都有大量中小房地產企業退出行業，市場集中程度越來越高。房地產行業結束了20多年的粗放式發展，逐漸進入集約化發展階段。主流房地產開發商結束了跑馬圈地式的發展模式，面對日益高昂的土地價格，開始提高內部管理水平，強調加速周轉經營；實行嚴格的成本控制，降低房地產產品工程造價；差異化產品供給，對市場特定人群提供差異化產品，滿足其特定需求；采用市場化定價策略，強調提升客戶價值，促成客戶房產保值、增值，房地產樓盤周邊配套設施大量建設等等。房地產企業急需以信息系統為平臺，建立固化的、高效的業務管理平臺；收集行業內部、企業內部業務數據，分析經營管理業務數據，從而為企業管理決策提供依據。

由于我國房地產行業在過去20年急速發展，行業利潤率非常高，大部分企業都是粗放發展，對企業內部管理建設不夠重視，尤其是信息化建設投入不足，造成信息化水平整體不高，但房地產行業屬于資金密集型行業，企業經營數據、管理數據信息量極大，信息化管理需求異常強烈。信息化管理訴求與企業信息化現狀矛盾突入。

2. 現狀與需求

2.1 現狀

現有管理手段不能滿足管理需求，企業內部要求管理更加高效、產品更加標準化、成本核算更加精細化。現有房地產行業公司大多是采用EXCEL表格進行成本測算，從項目可行性分析一直到施工圖階段，形成4到5版成本測算數據，數據計算量大，費時費工。基礎數據散落在不同公司人員手中，隨著人員的離職，有導致公司數據遺失的風險。缺乏共享數據平臺，導致各個地區公司，同樣產品類型數據無法相互借鑒。同樣由于缺乏統一數據管理，數據分析異常困難。部分企業使用了專業的房地產管理軟件，但是不同的業務模塊使用了不同公司的產品，產品缺乏有效數據接口，形成企業內部信息孤島，影響數據共享及不同部門之間的協作。整體上講房地產行業信息化管理標準化程度不高，每個公司都有自己的特點。市場上也有標準化解決方案。

2.2 需求

建立房地產集團統一的成本數據庫平臺，將公司既往所有項目數據納入其中；通過信息化系統建設項目，梳理現有企業組織形式，規范各級審批權限，形成統按一的業務流程、審批模式。涉及成本業務的流程均納入成本管理信息化系統，全員納入成本信息化管理系統。通過成本信息化系統實施上線，實行嚴格的預算控制，降低企業產品造價成本。能夠對在建項目進行動態成本監控，及時計算出在建項目動態單方造價。

3. 解決方案

3.1 目標成本管理

1)根據成本核算要求，未來目標成本仍需要按成本核算科目（三級科目）、項目、分期和產品類型進行編制，以項目開發周期作為目標成本周期。

2)一線公司成本人員在線下使用Excel表格進行目標成本測算，提供目標成本測算結果的Excel導入功能。

3)一線公司經辦部門根據總部下達的目標成本指標，將其主控的成本科目拆分至三級明細科目后，由成本部門統一錄入到系統內。系統校驗一線公司拆分的目標成本的匯總數，與總部下達的目標成本是否一致，不一致時拆分結果不能生效。

4)一線公司拆分目標成本時，財務類、人力成本、辦公費和預備費這四類目標成本不可以調劑；建造大類科目內的各子級科目可相互調劑，系統確保分拆后的總目標成本不得超過總部下達的總額。

5)系統提供自動和手動兩種方式，將三級成本科目的目標成本分拆至產品。以逐級匯總的方式，可以在上級成本科目展示其分拆到產品的目標成本。

6)在“跨期”期錄入跨期合約框架的目標成本，系統提供自動和手動兩種方式，將跨期目標成本分拆至各實際分期內，并記錄分拆的過程，便于事后查詢。

7)目標成本調整指分期全面目標成本核定后，因政策變化、方案調整、開發計劃、不可預見 或其他項目管理等因素所引起的對合計金額 A 或全面目標成本的調增/減的情形。

8)系統應對目標成本實現版本管理，審核生效的目標成本將自動生成1.0版本。如果目標成本調整，調整后的版本將成為2.0版本，以此類推。最高版本為當前執行版本。

9)目標成本調整時，合約預算也需要相應進行調整，形成新版本。系統始終以最新版本的合約預算進行合同金額控制。

10)當目標成本調整涉及產品面積指標數據變化時，系統應提供相應的更新機制對已拆分的合同進行重新計算，成本人員也可以選擇手工重新拆分，并能夠對重新計算的結果進行復核。

3.2 合約預算管理

1)系統應提供目標成本轉為合約預算的管理功能，并能夠對轉換數據進行維護。

2)總部建立標準的合約規劃體系模板，即包括統一的合約框架、科目子項、成本科目目標成本與合約預算的對應關系。

3)對于標準合約規劃體系模板，一線公司也可根據項目具體情況自行調整，通常通過調整科目子項和金額以及與合同/合同類別的對應關系來實現，一線公司重新調整后的科目子項需手工對應到合約框架，從而實現科目子項與合約框架一對一或者多對一的關系。

4)相對于目標成本的版本管理功能，合約預算也應該具有版本管理。當目標成本調整時，合約預算也需要進行相應的調整，形成新版本。系統始終以最新版本的合約預算進行合同金額和相應動態成本控制。

5)系統提供按照組織查詢相應權限內合約框架等信息的功能。針對不同版本合約預算數據，系統應提供功能或報表供用戶比較各版本間差異。

除以上特色功能外，還將對常規的合同管理、支付管理、動態成本的監控與調整管理進行精細化管理，以達到預期的成果。

4. 實施成果

房地產集團總部及各城市公司統一實施成本管理信息系統。在實施的過程中，房地產集團統一了各個公司的成本科目體系，合約框架結構。在信息系統的規范下，明確了總部和一線公司各自的權限范圍，梳理了各類業務的審批流程，針對目標成本的調整、調劑，制定響應的規則。建立了統一的成本數據庫，為提煉最優設計產品、最佳成本管控模式，提供數據基礎。

1)抓住信息系統的成功實施應用是“一把手工程”的關鍵。公司領導層充分重視信息化、現代管理手段在公司運營中的重要性。具體業務在軟件系統中流轉，并制定有效的管理制度，嚴格實行獎懲考核機制。

2)事先詳細調研，提前規劃。在項目準備階段，對實施單位、監理單位招標文件中要求各單位必須配備計算機信息專業管理人員，有能力支持本單位人員與業主單位統一應用計算機網絡進行成本管理信息系統的使用。

3)全員參與，全程規劃。成本管理系統使用范圍是公司各個部門員工，從拿地（項目可行性研究）開始，一直到房地產項目結案，全過程使用該系統記錄成本發生情況，預算嚴格控制實際成本支出。

4)移動設備應用

成本管理系統支持IPHONE、IPAD等移動客戶端訪問，用戶可以通過移動終端處理業務，提高系統使用效率。

5)建立統一的數據庫，公司歷年來所有房地產項目成本數據均納入系統，通過對比不同年份的項目數據，不同類型的產品數據，得出最優成本控制方案、產品設計方案，為以后項目建設提供有效模板。通過對比各個項目實際成本進度，付款進度，了解公司資金需求真實情況，合理安排資金支付計劃，籌資計劃。

[1]李建明，渠連柱. 我國房地產管理信息化的發展戰略

[2]賽迪顧問有限公司. 2009年房地產行業信息化白皮書

[3]藺鑫. 賽普期刊.地產管理實踐

10.3969/j.issn.1001-8972.2013.24.085