房屋多重轉讓中的權利保護順位問題

文◎佟 萌

房屋多重轉讓中的權利保護順位問題

文◎佟 萌*

本文案例啟示：在房屋多重轉讓案件中，可以通過區分確認之訴和給付之訴進行程序性的處理。在確認之訴中，法院應依據“不動產所有權以登記為準”的規則確認所有權歸屬；在給付之訴中，法院需審查買受人依據合同是否享有給付請求權、出賣人是否有繼續履行合同的可能，倘若全部符合，應支持其請求，否則應駁回訴訟請求。

*中央財經大學法學院民商法學碩士研究生［100081］

［基本案情］1995年，杜某作為瓊鐵公司職工參加該公司集資建房。1995年4月，杜某與龐某簽訂《協議書》，約定將其在北官村新建的房改集資房轉讓給龐某，價錢68000元。協議簽訂后，龐某先后交付購房款共計55000元給杜某。1996年4月，杜某與李某簽訂《房屋轉讓協議書》，約定杜某將其所有的瓊鐵公司集資在建房轉讓給李某，價款68000元。簽訂協議之日，李某交付45000元給杜某，余款在房屋交付給李某使用之日付清。2003年，集資樓建成，截至2008年10月，龐某又先后支付了樓層差價費用等費用，并對該房屋進行了裝修。2009年1月龐某入住該房。2009年5月李某向法院起訴，要求杜某繼續履行協議，交付所售房屋并辦理產權登記。法院經審理認定，兩份協議書均是雙方當事人的真實意思表示，其內容不違反法律、行政法規的強制性規定，當屬有效合同。雖然兩份合同均未辦理房屋過戶登記，但杜某與龐某簽訂的《協議書》已經得到了實際履行，應當遵從合同的實際履行原則，維護已完成的交易，故駁回了李某的訴訟請求。［1］

一、實體性解決方案存在的問題

上述案例中，雖然兩個買受人均未辦理過戶登記，但法院駁回了李某的訴訟請求，理由是龐某與杜某的合同已經得到了實際履行。但實際上，李某也并非沒有履行合同。按照李某與杜某的約定，由李某先行支付一部分購房款，余款待杜某辦理完相應手續后再行支付。而李某在合同簽訂當日已依約支付了購房款，由于杜某一直沒有交付房屋辦理手續，導致李某沒有支付余款，這不能認定為李某沒有實際履行合同。

由于我國目前房地產市場供求矛盾緊張，類似上述案例中房屋多重轉讓現象并非個案。目前正在醞釀的《物權法》司法解釋提出過這樣一種解決思路：“出賣人就同一房屋訂立數份買賣合同，且均為合法有效的，按照以下原則處理：（一）已經辦理轉移登記的買受人取得所有權；（二）均未辦理轉移登記的，按照買賣合同約定已經合法占有房屋的買受人請求出賣人辦理轉移登記的，人民法院應予支持；（三）均未辦理轉移登記亦未合法占有房屋，買賣合同成立時間在先的買受人請求出賣人辦理轉移登記的，人民法院應予支持。根據買賣合同約定已經合法占有但尚未辦理轉移登記的買受人，有證據證明應經辦理轉移登記的人明知或者應當知道上述事實仍然辦理轉移登記的除外。”［2］筆者認為，此種解決方案比較粗糙，且于理不合。

按照第二項的規則，數個買受人均未辦理轉移登記的，已經合法占有房屋的買受人的權利將優先得到保護。此處的問題是：“占有”并不是一種物權，而只是一種“狀態”，這種“狀態”何以優先于債權受到保護，其法律依據并不充分。就如前文案例中，雖然龐某已經“占有”房屋，但由于尚未辦理過戶登記，其與李某一樣都不享有該套房屋的所有權。“占有”的狀態也改變不了龐某只享有債權的實質。

依照第三項規則，均未辦理轉移登記也均未合法占有房屋的，合同成立在先的買受人權利將優先獲得保護。此處的問題是：在均未辦理轉移登記的情況下，數個買受人實際上只分別享有數個平等的債權，出賣人對每個買受人均負有繼續履行合同的義務，每個債權均合法有效。而債權具有平等性，不論債權成立先后也不論債權金額多少，一律按比例平等受償。因此該項規則明顯違背了債權平等的基本法理。除此之外，如此規定極易產生倒簽合同的現象，不僅不利于糾紛的解決，甚至更容易促使當事人采取不理智的手段尋求私力救濟。

除以上解決思路外，還有另一種觀點主張：“應確定已經辦理備案的買受人權利優先于合同成立在先的買受人；均未辦理轉移登記并均未合法占有房屋情況下，應當確立履行在先優先于買賣合同成立時間在先的順序排位規定。”［3］此種方案看似更加合理，實際上與第一種方案并沒有本質上的區別，暫且不說辦理合同備案的當事人會有多少，即便有備案，這種備案具有何等效力、是否可供查詢、能否達到公示的作用都很難說；另外，根據合同的履行時間先后確定權利保護的順位實際上與根據合同成立時間確定的規則沒有差別，仍然是違反債權平等原則的。

上述解決思路均試圖從實體層面入手，但無論規則怎樣設計都很難自圓其說，原因在于：出賣人與數個買受人簽訂買賣合同，只要合同不存在無效和可撤銷事由，那么數份合同均合法有效；每個買受人都是依據合法有效的合同依法主張自己的權利，理論上皆無可厚非。因此，如果從實體法層面入手，很難找到合適的理由優先保護某一方的權利。

二、程序性解決方案的設想

既然當事人將糾紛起訴到法院，就必然已經啟動了民事訴訟的司法程序。既然已經進入了訴訟程序，就不能忽視程序本身的作用。因此對這一難題，如果從實體法層面難以找到無懈可擊的解決方法，我們何不轉換一下思路，從程序性規則中找到突破口。

根據訴的性質和內容的不同，可以將訴分為確認之訴、給付之訴和形成之訴。確認之訴與給付之訴的明顯區別在于，確認之訴的目的是確認權利存在與否，法院只需對是否享有權利進行確認，因此此類判決并不具有執行性。而給付之訴的目的是實現權利，通過判決強制義務人履行義務，因此此類判決具有執行力，當義務人不主動履行義務時，權利人可以向法院申請強制執行。而確認之訴與形成之訴的不同在于，確認之訴要求確認的實體法律關系在客觀上并不一定存在，而形成之訴的前提是某種法律關系或法律狀態是現實存在的。另外，確認之訴和給付之訴都不會直接導致權利義務關系的變動，而形成之訴則會直接導致權利義務關系的變動。在前文所述的實體性解決方案中，并沒有考慮到不同種類訴的特點而做出統一的規定，不僅無法在實體法上自圓其說，甚至可能違背了訴訟法理。

（一）房屋多重買賣案件中可能出現的訴的種類

在房屋多重買賣的案件中，原告的目的無非是獲得房屋的所有權。而通過對訴的種類進行分析，我們可以得出結論，房屋多重轉讓案件中不會存在形成之訴。因為根據形成之訴的特點，是以請求變更的法律關系已經現實存在為前提。換言之，形成之訴是使法律關系從有到無的訴訟過程。回歸到房屋多重轉讓的情形下，雙方爭議的焦點實質上是房屋所有權歸屬問題，因此，在起訴時房屋所有權歸屬的法律關系并不明確，買受人追求的是房屋所有權的“從無到有”，因此，在房屋多重買賣訴訟中無法出現形成之訴。

所以，當事人的訴訟請求可能會有兩種類型：一是請求法院確認房屋所有權歸其所有；二是請求出賣人辦理轉移登記手續。第一種情況屬于確認之訴，第二種情況屬于給付之訴。

（二）確認之訴中房屋多重轉讓的權利保護順位

確定訴的種類和當事人訴訟請求的內容有密切的關系，只有當原告的訴訟請求是 “確認房屋所有權歸屬”時，才是確認之訴。確認之訴中的房屋多重轉讓的權利保護順位是最好確定的，因為確認之訴的特點就決定了其要求確認的權利義務關系在實體法上實際上是清晰的，換言之，有爭議的法律關系僅僅是在當事人主觀上認為存在爭議，而客觀上并不存在爭議。因此，在確認之訴中，法院可以依據實體法律規定對當事人之間的爭議做出清晰明確的界定。此時只需依據民法中權利沖突的處理原則即可確定權利保護優先順位，即物權與債權發生沖突時，物權優先于債權；所有權與他物權發生沖突時，他物權優先于所有權；他物權之間發生沖突時，按成立時間先后確定權利保護的優先順位；債權與債權發生沖突時，按比例平等受償。

在前述案例中，由于沒有辦理過戶登記，房屋所有權尚未轉移，該房屋的所有權仍然是杜某。如果李某的訴訟請求是確認房屋所有權的歸屬，法院可以直接依據不動產所有權歸屬以登記為準的規則駁回其訴訟請求。

因此，在確認之訴中，法院僅需依據“不動產所有權以登記為準”的規則確認房屋所有權的歸屬，只要沒有辦理轉移登記，無論是否占有房屋，也無論買賣合同成立時間先后和履行期先后，法院都應當作出“駁回訴訟請求”的確認判決。另外，在確認之訴的情形下，當事人有時間先后的起訴（一人的訴訟已有生效判決后，其他買受人再起訴的情況）和數人同時起訴（每個起訴的買受人均尚未取得生效判決的情形）沒有效果上的差別。

（三）給付之訴中房屋多重轉讓的權利保護順位

如果當事人的訴訟請求為 “請求出賣人辦理轉移登記手續”，則可確定為是給付之訴。給付判決并不會直接導致權利義務關系的變動，它僅僅具有負擔性，而不具有處分性。由于此類案件屬于不動產買賣合同糾紛，因此，法院僅需依據買賣合同審查原告是否享有給付請求權，如果有，法院應當支持其訴訟請求；反之，則應駁回訴訟請求。

在前述案例中，李某的訴訟請求是“要求杜某交付所售房屋并辦理產權登記”，屬于給付之訴。從出賣人的角度看，杜某仍然是該房屋的所有權人，可自由處分該房屋，而轉移房屋所有權是其最主要的合同義務；從買受人的角度來看，李某與龐某分別與杜某建立了兩個合同法律關系，雖然兩個法律關系的標的物是同一的，但在法律上具有獨立性且相互平等，龐某并不因為其已經占有房屋而在債權的實現上具有優先性。換言之，李某并不會因為龐某已經占有了該房屋而喪失合同的給付請求力，更不會因為合同成立時間在后，或是履行期在后而喪失給付請求力。因此，如果買受人提出了給付之訴，法院只需審查合同，只要買受人的給付請求權成立，法院就應當支持。

但此處的細微不同之處在于，如果當事人沒有約定履行期，依合同法可認定為可隨時要求履行合同，因此要求出賣人過戶登記（繼續履行）的請求法院可以支持；明確約定了履行期且履行期已屆滿但義務人尚未履行的，法院可以支持；但是如果當事人約定了履行期而履行期又尚未屆滿，倘若無其他特殊事由，法院可能對其請求不予支持。但這種不予支持，僅是因為本合同履行期未到，而非因為有其他人與出賣人簽訂了履行期在先的合同。

關于給付判決的效果。給付判決不會直接導致所有權的變動，它僅僅是為出賣人設定了限期過戶的負擔，在理論上這仍屬于因法律行為而發生的物權變動，只不過是通過法院的判決賦予這種負擔以強制執行力。在通常情況下，辦理房屋所有權的轉移登記應當雙方當事人到場確認，而給付判決的效果是，買受人應當可以僅憑法院已經生效的給付判決直接辦理房屋所有權的轉移登記，無需出賣人的到場配合。

關于起訴的時間先后。在給付之訴中，當事人起訴的時間先后本身對判決結果沒有影響，換言之，只要房屋尚未過戶，出賣人仍為所有權人，合同有繼續履行的可能，起訴在后的買受人的給付請求法院也應當支持。雖然標的物只有一個，在現實中不可能每個獲得支持給付判決的買受人都能取得房屋的所有權，但由于合同的相對性和每份合同的獨立性，在法律上法院的判決并不屬于矛盾的判決。當然，起訴時間的先后并不是對判決結果絕對沒有影響，如果起訴在先的買受人已經憑借生效判決而辦理了轉移登記手續，那么在后起訴的買受人則無法獲得支持給付的判決。

因此，在給付之訴中，法院僅需審查買受人依據合同是否享有給付請求權、出賣人是否有繼續履行合同亦即過戶的可能，倘若全部符合，法院即應支持其請求，否則應駁回訴訟請求。對于駁回訴訟請求的買受人不影響其要求出賣人承擔違約責任。買受人可憑法院的給付判決直接辦理房屋所有權的轉移登記，無需出賣人到場。

三、余論

在房屋多重轉讓案件中，區分確認之訴和給付之訴處理的這種程序性解決方案所體現的首先是合同的相對性，合同僅約束買賣雙方，至于出賣人是否還與其他買受人簽有合同、簽有何種內容的合同，在法律上對本合同均無影響。其次，體現了民事訴訟“不告不理”的原則，既然每份合同都是獨立的，那么法院就應當根據當事人的請求進行審理。最后，體現了民法的私法自治原則。雖然一房多賣的行為應當受到道德的譴責，但在法律層面上,說到底不過是所有權人自由處分自己財產的行為，法律應當規范卻不應過多的限制。實體性的解決方案或多或少的限制或干預了出賣人自由處分財產的權利，而程序性的解決方案只是將焦點聚集在單個的合同中，自然就談不上對出賣人自由處分權的干預。當然，本文所探討的情形，應是買賣雙方尤其是出賣人均沒有惡意，如果是惡意出賣人，甚至是純屬詐騙的出賣人，除應承擔懲罰性賠償的民事責任外，還應承擔行政責任乃至刑事責任。

注釋：

［1］李某訴杜某房屋買賣合同糾紛案，海南省海口市中級人民法院民事判決書（2012）海中法民再終字第9號。

［2］最高人民法院關于適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋（一）（征求意見稿）。

［3］同上。