買房時要留意土地使用年限

□ 張 濤

“我看好了市區(qū)里的一處小型高檔公寓，可是后來一打聽，才知道該公寓的土地性質屬商業(yè)的，土地使用年限還剩下30多年，我很糾結，不知道該不該買。”近日，筆者接到一位市民打來的咨詢電話。

在這里，筆者建議廣大市民在購房時有必要先搞清楚土地使用年限。法律對土地使用權按不同的用途規(guī)定了不同的使用年限，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，綜合或者其他用地50年，居住用地70年。也就是說，一般的商品房住宅都擁有70年的土地使用權。按照《物權法》第一百四十五條規(guī)定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。”非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。筆者還要提醒大家，商品房住宅的使用期限并非從拿到房產證時開始計算，而是從開發(fā)商拿到地的時候就開始計算。

同時，筆者還建議廣大市民在購房時要留意房產所占用土地的性質。按照目前的法律規(guī)定，城市房地產所用土地主要分為劃撥和出讓兩種。劃撥土地是指國家無償或以成本價向用地單位供應的土地，主要是公益事業(yè)、學校、醫(yī)院、軍事用地，國家機關辦公用地、公路及國家重點建設工程、國有企業(yè)等。出讓土地是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為，出讓的土地主要是用于房地產、住宅、商業(yè)、工業(yè)等的經營性用地。如果土地使用性質為出讓，在進行房產買賣時不需要繳納土地出讓金，但要注意土地使用年限的終止日期。如果購買的是一手房，一般都從開發(fā)商取得土地開發(fā)權算起，到辦理好個人的土地證，一般經過1～3年，甚至更長的時間，所以拿到手時，土地證剩下的時間是達不到完整年限的。而二手房的使用年限，也不以新辦土地證的時間開始計算，通常都以原房主土地證使用終止年限為準，所以，使用年限也相應“縮水”。對于劃撥性質的土地，或者是房改房買賣的，買方在辦理土地證時，還需要繳納市場成交價的1%的土地出讓金。

根據《物權法》第一百四十五條規(guī)定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。”但對“自動續(xù)期”并沒有清楚地解釋是“有償續(xù)期”還是“無償續(xù)期”。一旦“有償續(xù)期”政策出臺，那些土地使用年限較短的樓盤的價值無疑會受到一定影響。

筆者建議，購房者在簽訂購房合同時一定要慎重，要仔細地看清楚條款，也可先到國土房管部門查閱相關資料，查明相關地產項目產權年限和土地使用年限等一些“隱形”資料。在完全明確了權利和義務的情況下再簽合同，以免將來維權時處于不利地位。