和尚摸得REIT，我摸不得?

陳劍

約翰·霍普金斯大學(xué)金融學(xué)及房地產(chǎn)學(xué)兼職教授、世界華人不動(dòng)產(chǎn)學(xué)會(huì)理事會(huì)理事、現(xiàn)任美國(guó)安富金融工程集團(tuán)董事總經(jīng)理。

在過(guò)去的一年里，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇，與房地產(chǎn)有關(guān)的股票和基金也表現(xiàn)強(qiáng)勁。比如一家跟蹤30家房地產(chǎn)信托投資基金（Real Estate Investment Trust/REIT）的名為KBWY的指數(shù)ETF在去年的回報(bào)為29%。但是和另外一家房地產(chǎn)類的ETF高達(dá)56%的年回報(bào)率相比，仍然相形見(jiàn)絀。這支去年表現(xiàn)最好的ETF名為Guggenheim China Real Estate ETF，是著名投資公司Guggenheim旗下的一家專門投資中國(guó)房地產(chǎn)的基金。其管理費(fèi)用不薄，0.65%的年傭金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國(guó)市場(chǎng)上同類基金的傭金。不過(guò)這支基金并非直接投資中國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，而是主要投資于香港的房地產(chǎn)企業(yè)以及REIT，包括九龍倉(cāng)集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)、中國(guó)海外發(fā)展有限公司，以及在香港上市的REIT。

無(wú)獨(dú)有偶，新加坡也有一家專門從事中國(guó)零售商業(yè)地產(chǎn)的REIT，名為嘉茂中國(guó)信托(CapitaRetail China TrustCRCT)。在過(guò)去的五年時(shí)間里增長(zhǎng)迅速，僅在2011年凈收入增長(zhǎng)就高達(dá)16%。由此可見(jiàn)，外籍的REIT進(jìn)軍中國(guó)已經(jīng)是斬獲頗豐。同時(shí)海外的投資者也可以從中國(guó)高速成長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上分一杯羹。

遺憾的是，在中國(guó)自己的證券市場(chǎng)上依然沒(méi)有可以公開(kāi)交易的REIT。現(xiàn)在的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托投資，依然帶有濃重的項(xiàng)目融資的色彩，而非流動(dòng)性極佳、由商業(yè)地產(chǎn)支撐、具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的投資產(chǎn)品。

國(guó)際通行的房地產(chǎn)投資，一般而言有三個(gè)渠道：直接購(gòu)買房地產(chǎn)；購(gòu)買房地產(chǎn)公司股票；購(gòu)買REIT。但對(duì)于中國(guó)的投資者來(lái)說(shuō)，依然受限于前兩個(gè)渠道進(jìn)行房地產(chǎn)投資，由此資產(chǎn)的配置無(wú)法達(dá)到最優(yōu)化。就以直接購(gòu)買房地產(chǎn)而言，大部分投資者都是購(gòu)買的住宅物業(yè)，從而導(dǎo)致投資需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實(shí)際需求，對(duì)于高漲的房?jī)r(jià)具有不可推卸的責(zé)任。同時(shí)由于租賃市場(chǎng)的不規(guī)范和某些特殊原因造成的出租意愿低，不少住宅實(shí)際空置，也造成了資源的浪費(fèi)。近一年多來(lái)由于限購(gòu)令的影響，不少人開(kāi)始投資商鋪等商業(yè)地產(chǎn)，但是由于沒(méi)有專業(yè)的資產(chǎn)管理公司進(jìn)行統(tǒng)籌安排，其回報(bào)也非常有限。而且這種投資方式無(wú)疑具有流動(dòng)性差、交易費(fèi)用高等無(wú)法避免的缺點(diǎn)。

購(gòu)買房地產(chǎn)公司的股票，無(wú)疑使得房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)的流動(dòng)性加強(qiáng)。但是中國(guó)的股市具有極大的政策性，這一風(fēng)險(xiǎn)不太好規(guī)避。投資股票主要是看未來(lái)的現(xiàn)金流，不但高度依附于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，同時(shí)也必須承擔(dān)公司自身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，或者說(shuō)是未來(lái)的項(xiàng)目的成功可能性，對(duì)于某些投資者來(lái)說(shuō)可能風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高。

如果想要流動(dòng)性好，同時(shí)又不想承擔(dān)特定公司未來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而是希望能夠享有某一項(xiàng)物業(yè)的穩(wěn)定未來(lái)現(xiàn)金流，那投資REIT確實(shí)是一種不錯(cuò)的選擇。在股票交易所上市的REIT，雖然名義上是股票，但是實(shí)際上現(xiàn)金流類似固定收益類債券中的資產(chǎn)抵押債券。信托公司必須把90%以上的租金收益交給股東，對(duì)于成熟的REIT來(lái)說(shuō)其現(xiàn)金流也非常穩(wěn)定，基本上取決于租金水平和未來(lái)的通脹期望，這無(wú)疑對(duì)于偏好現(xiàn)金流的投資者具有極大的吸引力。

可惜的是，對(duì)于中國(guó)的投資者，由于過(guò)于嚴(yán)格的IPO審批程序，雖然以PE形式存在的REIT已經(jīng)慢慢興起，但是公開(kāi)交易的REIT還是遙遙無(wú)期。既然海外投資者都可以用這種低成本的方式從中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮中獲利，中國(guó)的資本市場(chǎng)沒(méi)有道理不給國(guó)內(nèi)投資者提供這種權(quán)利。借用魯迅先生筆下阿Q的名言：“和尚摸得，我摸不得?”