我國集資房買賣合同法律效力認定實證分析

劉遠山

(海南大學法學院，海南海口570228)

集資房買賣糾紛是當前我國民商事案件中影響較大、涉及面較廣、矛盾較尖銳的熱點問題之一。由于我國規制集資房買賣的法律法規滯后，對集資房買賣過程中的諸多問題規定不明確或不一致，理論上對集資房買賣合同效力認定的認識尚存爭議，實踐中法院對案件的處理各行其是。本文試通過對集資房買賣合同糾紛典型案例的分析，審視我國集資房買賣合同法律效力認定的現狀及其認定的依據，剖析和總結目前我國法院及司法人員在集資房買賣合同效力認定中存在的問題，為統一我國集資房買賣合同效力的認定及合同風險的防范提出一些合理化建議。

一、集資房概述

(一)集資房的含義

集資房是在我國由計劃經濟向市場經濟轉軌過程中過渡性政策下的產物，產生于市場經濟條件下商品房市場尚未成熟，貨幣化分房機制尚未形成之際，具有一定的福利性質。單位集資房是經濟適用房的組成部分，是指為改善職工住房條件，由國家和單位統包建設，政府、單位和個人三方共同承擔資金而建造的房屋。單位根據內部職工的工齡長短、職務高低、業績大小以及家庭人口多少等諸多因素確定分房標準。單位集資建房存在以下情形:一是單位以其所持有的國有土地使用權出資，另外再籌集一部分資金，同時向本單位職工集資。在這種情形下，集資房的產權作為一個大產權屬于單位，職工可以較低的價格獲得房屋的使用權，而沒有所有權。二是單位利用自有土地進行集資建房，并按規定出售給本單位職工，職工按房價全額或部分出資，國家在信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。這種集資房的權屬，按出資比例確定:職工按房價全額出資的，擁有全部產權;部分出資的，擁有部分產權。

(二)集資房與商品房的區別

集資建房是一項福利性政策措施，與商品房市場相比，二者存在以下區別:首先，所需手續各異。商品房開發銷售需履行較多的行政審批手續，如規劃用地許可證、建設規劃許可證、開工許可證、土地使用證以及房屋銷售許可證等。由于商品房建設用地主要通過招投標、拍賣、掛牌以及市場轉讓的方式取得，而集資房建設用地主要是單位自用地或通過政府劃撥并減免相關稅費獲得，集資房建設所需手續與商品房開發銷售有較大不同。其次，銷售對象不同。一般商品房由房地產開發商自行開發，符合法定開發條件便可進行商品房建設，商品房通過市場買賣關系實現其價值和使用價值，屬于自主的市場經營營利行為。因此，商品房的消費群體沒有特別的限制，任何擁有購買力的公民、法人或者其他組織均可成為商品房的銷售對象。集資房則是通過單位、社會團體等組織建設，目的是解決單位和社會團體既定范圍內特定成員的住房問題，采取先集資后建房的形式，是一種非市場行為和非營利行為。另外，集資房的銷售對象主要限于本單位具備一定條件的職工，并非任何人均可在市場上自由選擇購買。再次，售價差距甚大。集資房是帶有福利性質的房屋，國家對其建設成本有一定規定，并對相關稅費進行減免，建房用地無需向國家繳納土地出讓金;此外，政府還對集資房的利潤進行限制。因此，集資房的售價與市場上同類型、同檔次的商品房價格相比要低許多。而商品房用地需繳納土地出讓金，再加上建筑施工等費用和房地產商的利潤以及受市場供求關系的影響，商品房的銷售價格較之集資房價格往往較高。最后，產權歸屬不一。因為集資房的售價中不包含土地成本，所以集資房的產權較之商品房的產權受到一定的限制。商品房的買受人一般都能擁有完整的產權，而集資房的產權或者由職工與單位共有，或者附加有限制職工出賣集資房的條件。購買集資房的職工欲將其房產轉讓給第三人時，應由第三人向國家補交土地出讓金或相當于土地出讓金的價款，然后才能完成產權轉移，這一問題在商品房交易中則不存在。

二、集資房買賣合同糾紛產生的原因及特點

(一)集資房買賣合同糾紛產生的原因

集資房買賣合同糾紛產生的原因多種多樣。根據筆者所閱案卷分析，通常導致集資房買賣合同糾紛產生的原因主要有以下兩點:第一，集資房手續不齊全或者房屋產權歸屬無法確定，以致合同目的無法實現。部分單位集資建房行為不規范，將職工集資款自行購地建房，而所購買的建房用地是集體所有土地或非住宅用地，依法屬于不能進行房地產開發的非國有土地，即使房屋建成了，有關土地、房屋等產權證書也無法辦理。上述情形導致房屋買受人在簽訂合同后無法辦理房屋產權歸屬證明，以致合同目的無法實現，從而產生糾紛。第二，出賣人出售集資房后一段時間內房屋增值較大，出賣人為追求更多利益而毀約。前已述及，集資房的福利性質和政府的各項優惠政策致使其價格遠低于同一地域同一時期內的商品房價格。集資房的出賣人往往以低于當時商品房的售價出賣房屋，而一部分人購買集資房的動機不是為了解決其住房問題，而是看重集資房的較低售價而購買，作為一種投資行為參與其中，目的是為以后再次出賣時賺取差價。加之我國房地產市場一直處于上升態勢，從出賣人第一次出售集資房到買受人第二次出售該房屋時，其價格往往相差非常大，不少集資房出賣人因其所出售的房屋有了巨大的升值而毀約，要求認定買賣合同無效。

(二)集資房買賣合同糾紛的特點

隨著房地產市場的逐步規范和法律制度的不斷完善，商品房買賣糾紛量漸趨減少，即便產生糾紛，也比較容易依法解決。而集資房買賣糾紛卻是近年來頻繁發生又頗具爭議且難以作出統一認定的現象，這種糾紛主要集中在單位職工與單位外第三人之間。其特點主要表現在以下幾方面:首先，買賣合同的標的多為集資房資格而非房屋本身。在現實生活中，很多集資房買賣合同的標的是集資房資格(或指標)而不是集資房，價格少則上萬元，多則十幾萬元。雖然集資房買賣雙方表面上簽訂的是“房屋轉讓協議”，但合同的標的實質上卻是集資房資格，也就是買受人取代出賣人集資建房的資格，將購房款直接支付給集資方或者出賣人，最后由出賣人協助辦理房產權屬。其次，集資房買賣糾紛多發生在親友之間，致使傳統社會倫理受到挑戰。正是由于“賣指標”而不是“賣房屋”的情形存在，出賣人的初衷在于與其親友分享集資房這一“香餑餑”，當集資房買賣合同簽訂后產生糾紛時，由于集資房的價值巨大，當事人雙方為了自身利益而反目成仇，親情、友情因此喪失，對傳統社會道德產生了負面影響。再次，集資房買賣后買受人難以取得完整的產權。如前所述，由于單位集資建房行為不規范使得土地、房屋等產權歸屬證明無法辦理，買受人不能取得房產。一些單位與職工約定集資房不得出賣，還有的約定集資房產權屬于單位，或者職工與單位共同擁有產權，這些情形都使得買受人難以完全取得集資房的產權。最后，集資房買賣合同糾紛通常涉及合同當事人之外的出賣人所在的單位，單位經常作為被告或第三人參加訴訟。這是因為集資建房的單位往往對購房職工做出限制性約定，禁止集資房出賣、出租等處分行為。當合同當事人之間產生糾紛，尤其是出賣人主張其與單位共有房屋產權時，買受人便將出賣人與其所在單位一并作為被告。

三、我國集資房買賣合同效力認定現狀及實例分析

截至目前，我國理論界和實務界在集資房買賣合同效力認定這一問題上存有較大分歧。法院在處理集資房買賣合同效力糾紛時其判決結果大相徑庭甚至截然相反，認定買賣合同有效或無效的情形時常發生，更有甚者，有的法院將集資房買賣糾紛排除在法院的受案范圍之外。集資房買賣合同的當事人也以不同的法律規定作為其訴訟請求的依據，極力為自身爭取利益。筆者試通過典型案例對我國集資房買賣合同效力認定及其現狀問題作一實證分析。

(一)認定集資房買賣合同無效

1.案情介紹①參 見浙江省金華市婺城區人民法院〔2003〕婺民一初字第1253號民事判決。盡管截至該案判決時止，我國的物權法以及一些相關司法解釋尚未出臺，但這并不影響現在對該案的探討，筆者在現有法律規范下對該案進行分析。

2000年8月，被告蔣某將自己的一套單位集資房轉讓給原告盧某，雙方簽訂了“房屋買賣協議”。原告于當日將全部購房款交與被告，被告也將該房屋的鑰匙交與原告，但未辦理房產證過戶手續。同年年底，單位集資房的房產證辦理完畢，但因被告所在單位將所有集資房的房產證集中統一保管，致使被告未將其房產過戶到原告名下。次年6月，原告對該房屋進行了裝修，并于2002年9月入住。2003年1月，被告所在單位將統一保管的房產證發還給被告。之后，原告依約多次找到被告要求被告辦理房產過戶手續，被告以種種理由推脫，拒不履行過戶手續。原告因此訴至法院，請求責令被告依約辦理房產證過戶登記手續并要求被告支付違約金2.7萬元。被告辯稱:之所以在未經其丈夫同意的情況下，將夫妻共同出資購買的尚未領取房產證和土地證的房屋出賣給原告，是因為生意虧損而賣房還債。房屋買賣未經共有人即其丈夫同意，且未領取權屬證書，違反了《城市房地產管理法》第37條第(四)、(六)項的規定②該兩項的內容為，未經其他共有人書面同意的共有房地產以及未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。2007年《城市房地產管理法》經修改，在第一章“總則”中增加一條后，原第37條變為第38條，本文為行文統一，在引用此條內容時一律以修改前的法條順序為準。，購房合同屬于無效合同，應由雙方互相返還因無效合同所取得的財產，并按雙方過錯大小各自賠償對方的損失。要求法院駁回原告的訴訟請求，同時提起反訴，請求確認雙方簽訂的房屋買賣協議無效，原告退還被告的房屋并賠償被告因無效合同所遭受的房租損失。一審法院審理認為本案訟爭房屋屬被告夫妻共有財產且原、被告的房屋買賣協議因違反法律明文規定而無效。因協議無效，雙方應當相互返還其所取得的財產。本案中被告的過錯較大，應當承擔主要責任。判決原、被告之間于2000年簽訂的房屋買賣協議無效。

2.對該案的分析

對于上述案件的判決，筆者認為鑒于集資房買賣過程中涉及的法律關系復雜，法院認定合同無效的原因主要有以下幾方面:第一，未依法登記領取權屬證書的房屋不得轉讓。《物權法》第15條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。《城市房地產管理法》第37條第(六)項即屬于“法律另有規定”的情形，依該項規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。集資房性質決定了其沒有完整的權屬證書，因而集資房轉讓合同的效力因《城市房地產管理法》第37條第(六)項的規定而受到影響。第二，權利受到限制的房地產不得轉讓。根據《經濟適用住房管理辦法》(建住房〔2007〕258號，下同)第35條的規定，單位集資合作建房屬于經濟適用住房的組成部分，其建設標準、優惠政策、供應對象、產權關系等均按照經濟適用住房的有關規定嚴格執行。而《經濟適用住房管理辦法》第30條規定，經濟適用住房是屬于被限制產權的房產，經濟適用住房購房人只能夠擁有有限產權。購買經濟適用住房不滿五年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。《城市房地產管理法》第37條第(二)項規定，司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房地產不得轉讓。《經濟適用住房管理辦法》的前述規定可視為行政機關以其他形式限制房地產權利，因而轉讓集資房違反了《城市房地產管理法》的禁止性規定，所以集資房轉讓合同的效力受到影響。第三，若開發商或單位與職工有集資房不得轉讓而應回購的約定，職工轉讓集資房還違反合同法的禁止性規定。在這種情形下，職工享有集資房的權利，承擔不得轉讓的義務。若職工轉讓集資房則是對合同權利的轉讓，根據《合同法》第79條第(二)項的規定，當事人約定合同權利不得轉讓的，債權人不可以將合同權利全部或者部分轉讓給第三人。此外，若受讓人明知開發商或單位與職工之間存在不得轉讓而要求回購集資房的約定仍然受讓集資房的，這種行為屬于惡意串通、損害第三人(開發商或單位)利益的行為。另外，集資房是國家減免相關稅費后的產物，轉讓集資房的行為使一些本不應該享有稅收優惠的人從中獲得了稅收減免，有違國家稅收管理方面的規定，國家利益因此受到損害。根據《合同法》第52條第(二)項的規定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。第四，集資房在某種程度上與職工的身份相關，與身份相關的權利不能轉讓。單位集資房的選購通常都以職工的工齡長短、職務高低以及對單位貢獻大小等標準確定，集資房與集資房資格不可分割，只有擁有集資房的資格才能選購集資房，這種資格與職工身份緊密相連。此外，集資房本身體現了單位福利，須以具備該單位職工的身份屬性為前提。集資房轉讓后，使不具備單位職工身份的人享有了作為該單位職工才能享受的福利待遇，這一行為違背了與身份相關的權利不能轉讓的原則，屬無效行為。基于以上原因，法院在認定集資房買賣合同時作出了合同無效的判決，這種無效判決在現實生活中為數不少，代表了實務界在該問題上的一種認識或立場。

(二)認定集資房買賣合同有效

1.案情介紹①參見浙江省金華市中級人民法院〔2003〕金中民一終字第778號民事判決。

上述案件一審宣判后，原告提出上訴，二審法院基于相同事實作出了截然不同的判決。上訴人訴稱:雙方簽訂的房屋轉讓協議是雙方真實意思表示。簽署協議時上訴人根本不知道被上訴人有丈夫，且產權證上共有人欄目為“0”，即沒有共有人，上訴人系善意取得。被上訴人辯稱:《城市房地產管理法》第37條第(四)、(六)項規定:“共有房地產，未經其他共有人書面同意的，不得轉讓。”“未依法登記領取權屬證書的(房地產)，不得轉讓。”本案訟爭房屋未經其丈夫同意，轉讓時未取得權屬證書，轉讓合同應屬無效。二審法院審理認定的事實與一審法院認定的事實一致，并認為:上訴人與被上訴人簽訂的房屋買賣協議系雙方真實意思表示，雙方已依約履行了交付房屋和支付房款的義務，并且上訴人對房屋進行了裝修和使用，至今已逾三年。被上訴人應本著誠實信用的原則，依約履行自己的其他合同義務。根據合同法的規定，出賣人不僅負有交付買賣標的物的義務，還應當履行轉移標的物所有權于買受人的法定義務，故上訴人要求被上訴人協助辦理本案訟爭房屋的房產證過戶登記手續的請求，于法有據，應予以支持。但上訴人要求被上訴人支付違約金的請求，由于雙方并未約定協助辦理房產證過戶登記手續的日期，同時考慮到房屋已經交付上訴人占有、使用，合同的主要目的已經達到，故該訴請不予支持。關于被上訴人在一審中的反訴請求，由于《城市房地產管理法》第37條第(四)、(六)項的規定是法律對出賣人的強制性要求，這項強制性規定是管理性的，而不是效力性的，不應作為認定合同無效的依據，故本案的房屋買賣合同應認定為有效。被上訴人在一審中要求合同無效、返還房屋和賠償損失的反訴請求，不予支持。二審法院判決撤銷一審法院的民事判決，要求被上訴人于判決生效后一個月內協助上訴人辦理本案訟爭房屋的房產證過戶登記手續。

2.對該案的分析

筆者認為，持集資房買賣合同有效觀點的人，是基于以下幾個方面的原因:第一，地方性法規、行政規章、地方政策以及單位和職工之間的約定均不能作為認定集資房買賣合同無效的依據。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第4條規定:“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。”由此，雖然很多地方性法規、行政規章和政策對集資房的轉讓作了限制，但這些規定均不能作為認定合同無效的依據，更勿說單位和職工簽訂的不得轉讓集資房的約定了。第二，認定集資房轉讓合同無效的法律依據不足。在司法實踐中，諸多法院認定集資房轉讓合同無效的依據是:《合同法》第52條第(五)項關于“違反法律、行政法規的強制性規定的合同為無效合同”的規定，《物權法》第15條關于“法律另有規定的除外”的規定，以及《城市房地產管理法》第37條關于“行政機關以其他形式限制房地產權利的房地產禁止轉讓”和“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓”的規定。但隨著最高法院在《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》中明確將《合同法》第52條第(五)項規定的“強制性規定”限縮為效力性強制性規定，由于《城市房地產管理法》第37條的強制性規定屬于管理性強制性規定，上述認定集資房轉讓合同無效的依據顯得不足。第三，不動產物權登記的完善與否不影響不動產買賣合同的效力。雖然集資房沒有完整的房地產權屬證明，但這并不影響集資房買賣合同的效力。這與商品房買賣中的“一房數賣”問題有一定的相似性，盡管“一房數賣”中只有一個買受人能夠辦理產權過戶登記，但出賣人與每一買受人簽訂的買賣合同都是獨立生效的，并不因其余買受人不能辦理產權登記而使合同的效力受到影響。第四，認定集資房買賣合同有效符合合同法誠實信用和鼓勵交易的原則。

(三)對集資房買賣糾紛不予受理

1.案情介紹①案例來源于《東楚晚報》2009年6月14日第13版。

2000年下半年，湖北某開發區某鋼鐵公司退休干部王某報名申請購買了其所在單位的一套集資房，并于2002年1月向開發區交納了第一筆集資款5萬元。2002年年底，王某與沒有申報集資房的職工周某簽訂了一份“集資房轉讓協議書”。雙方約定:王某將其在開發區申請登記的集資房轉讓給周某，周某將王某已交納的5萬元集資款及其利息付給王某，房產所有權歸周某所有。協議簽訂后，周某按照開發區的要求，先后三次向開發區交納集資款6.5萬元，但開發區出具的收款收據仍為王某。其間，開發區制定了《開發區機關住宅分配方案》，決定采取按職工工齡、職務、職稱等綜合計分辦法打分排名選擇樓層的分房方式。2004年8月底，單位集資房竣工。周某按王某的得分以王某的名義在“住宅樓分戶登記表”上選定了一套房屋及車庫。同年10月，開發區制定的《開發區干部職工商品住宅房認購有關規定》規定:“只有在原規定期限內登記并交付了預付款的干部職工才有購房資格……內部職工在認購住宅問題上互相扯皮，未達成協議的，開發區不發放住宅鑰匙。”2004年9月，王某認為自己與周某簽訂的轉讓協議無效，要求開發區向自己發放該住宅的鑰匙，由此與周某產生糾紛，開發區多次協調無果。2004年12月，開發區收取了周某交納的該住宅最后一筆購房款。經開發區協調無效后，周某向法院起訴，請求確認爭議的房屋歸自己所有。一審法院審理后認定集資房轉讓協議有效并判決該爭議房屋歸周某所有。二審法院審理認為，王某將認購房屋轉讓給周某，開發區是否同意雙方轉讓屬開發區單位內部管理行為，故雙方之間的房屋轉讓合同糾紛屬于開發區的內部集資建房引起的房產權益糾紛，不屬于法院民事審判主管范圍，周某向法院起訴，請求判決其所購集資房屋的產權歸自己所有并由王某賠償其損失，不屬于法院民事案件受理范圍，據此裁定撤銷一審判決，駁回周某的起訴。

2.對該案的分析

一審法院關于集資房轉讓協議效力的認定是否正確筆者暫且不論，二審法院認為雙方之間的集資房買賣糾紛不屬于法院受案范圍的依據是《最高人民法院關于房地產案件受理問題的通知》，該《通知》規定:“因單位內部建房、分房等而引起的占房、騰房等房地產糾紛，均不屬于人民法院主管工作的范圍，當事人為此而提起的訴訟，人民法院應依法不予受理或駁回起訴，可告知其找有關部門申請解決。”筆者認為，這里的不予受理或駁回起訴的情形對集資房案件來講，主要集中在職工起訴單位的糾紛中。王某與周某之間的集資房轉讓協議屬于平等主體之間的民事法律關系，二審法院的上述認定有待商榷。這也從另一個側面說明了我國集資房買賣合同糾紛效力認定的模糊性和不統一性。

綜上所述，面對繁蕪叢雜的集資房買賣合同糾紛，法律界呈現出一種見仁見智的狀況。審判實踐中基于相同的事實，卻作出截然相反的判決，甚至不將糾紛納入法院管轄范圍，這些現象不僅無法起到定紛止爭的作用，而且還損害司法的權威，造成極大的負面影響。

四、集資房買賣合同效力認定的重構及合同風險的防范

(一)集資房資格轉讓合同效力的認定

單位職工與他人簽訂集資建房資格(或指標)轉讓合同是近年來集資房買賣交易中經常出現的一種現象。集資建房資格轉讓是指，出賣人在收取一定費用后，將其享有的集資房請求權與支付購房款等費用的義務一并轉讓給買受人，出賣人在取得房屋產權證后過戶給買受人或者建房單位在辦理房屋產權證時直接將房產登記到買受人名下。在這種情形下，集資房尚未建設或正在建設，當事人之間轉讓的不是房屋所有權，而是出賣人與建房單位所簽購房合同中的權利和義務。《合同法》第88條規定:“當事人一方經對方同意，可以將自己在合同中的權利和義務一并轉讓給第三人。”因此，轉讓集資房資格的合同是否有效，關鍵在于是否得到建房單位的同意。盡管《經濟適用住房管理辦法》第36條規定，單位集資合作建房不得向不符合經濟適用住房供應條件的家庭出售，但這并不對集資房資格轉讓合同的效力產生影響。筆者認為，在得到單位同意的情況下，還要分不同情形區別對待:首先，在2007年8月7日前已經購買集資房或已經簽訂集資房買賣協議的，該買賣行為應予以認可，當事人簽訂的集資房買賣合同為有效合同，只要買受人向政府交納相應的土地收益等價款，買受人就可以取得完全產權。其次，在2007年8月7日后購買集資房或簽訂集資房買賣協議的，因國務院于2007年8月7日出臺的《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》明確禁止購買的經濟適用房在五年內上市交易，所以，即使得到建房單位的同意，也不能發生物權變動的效果，買受人只能依據合同向出賣人主張合同責任。

(二)未依法登記領取權屬證書的集資房轉讓合同效力的認定

不動產物權變動在我國實行嚴格的登記制度，但不動產登記并非不動產買賣合同的生效要件。未領取權屬證書的房屋轉讓協議究竟是否有效，以前是一個頗具爭議的問題，但現在對該問題的處理思路已十分明確，即《城市房地產管理法》雖然規定了未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓，但這僅僅是對物權行為的限制，而非對債權行為的限制。出賣人在轉讓未依法登記領取權屬證書的集資房時，若沒有取得該房屋的產權，仍可視為購買集資房資格的轉讓，買賣合同效力的認定依照前述內容進行。

(三)已依法登記領取權屬證書的集資房轉讓合同效力的認定

一般來說，職工個人取得集資房產權時支付的價款都不是房屋的市場價，而是標準價或者成本價。職工以標準價取得的房屋產權只是部分產權，與出售單位構成共有關系;以成本價取得的產權是完全產權，房屋歸職工個人所有。但無論是部分產權還是完全產權，職工向單位交納的購房款中并不含土地出讓金。但是，法律、行政法規并不禁止未交納土地出讓金的房屋的轉讓，相反，一些部門規章還明確了這類房屋的出售，如建設部于1999年出臺的《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》中就規定，已購公有住房可以上市出售。因此，轉讓產權全部歸個人的集資房，如無其他情形，原則上應認定此類集資房買賣合同為有效合同。當集資房是以標準價購買或者集資建房時單位給予了出資補貼，單位和職工對集資房是共有關系，職工只享有部分產權，房產證上一般也表明了共有權人，或者購房合同上也約定了房屋共有關系。此時，買受人知道或應當知道此房的權利人并非只有出賣人，還有建房單位。因此，這種集資房買賣合同的效力待定:如果之后單位予以認可并放棄優先購買權，則合同有效;如果單位不予認可或者不放棄優先購買權，則合同無效。

綜上，筆者認為隨著市場經濟的不斷發展，本著鼓勵交易和維護交易穩定的原則，無論立法界或是司法界都應重視對合同效力的保護，強調意思自治，不輕易干預交易，不輕易確認合同無效。

(四)集資房買賣合同風險的防范措施

雖然集資房的價格較之商品房而言較低，但購買集資房的風險卻較大。集資房買賣合同簽訂后，買受人可能因為種種原因而無法辦理產權過戶手續，甚至其與出賣人簽訂的合同還存有被認定為無效的可能。因此，買受人在簽訂集資房買賣合同時，為防范風險的發生，應注意以下幾方面的問題:第一，明確所購買的集資房是否自出賣人購房時起已屆滿五年。根據《經濟適用住房管理辦法》的規定，購買經濟適用住房不滿五年的，不得直接上市交易。因此，若出賣人購買集資房未滿五年而出賣，買受人難以取得集資房的產權。第二，買受人在購買出賣人與單位共有的集資房時，最好能事先征得單位的同意。職工轉讓其與單位共有的集資房屬于無權處分行為，一旦單位對轉讓行為不予追認，則先前簽訂的買賣合同就無效，為避免此種結果的發生，買受人在簽訂合同之前需查明所購集資房的產權狀況。第三，充分約定雙方的違約責任。現實中很大一部分集資房買賣合同糾紛都是因為房屋大幅增值后出賣人反悔進而要求解除合同所致，在合同中充分約定違約責任有助于保護非違約方的利益，從而減少損失。