“新國五條”：這一拳出手有多重

文/魏雅華 陜西電視臺經(jīng)濟評論員

房價的不斷上漲使民怨沸騰，百姓不堪重負(fù)，怨聲載道。國家已一而再、再而三地發(fā)出警告，如果樓市房價繼續(xù)上漲，會有更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺。然而，房價依然肆無忌憚地扶搖直上，這回，狼真的來了。那就是“新國五條”出臺了。

2013年3月1日，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》發(fā)布，這一《通知》是2月20日國務(wù)院常務(wù)會議出臺的 “新國五條”的具體實施細(xì)則。

《通知》明確表示：一、完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制。認(rèn)真落實省級人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實的穩(wěn)定房價工作責(zé)任制。對房價上漲過快的城市，將進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。二、堅決抑制投機投資性購房。充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用。稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。三、增加普通商品住房及用地供應(yīng)。四、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。五、加強市場監(jiān)管和預(yù)期管理。

《通知》是針對中國樓市持續(xù)上漲開出的一劑退燒猛藥。細(xì)讀“新國五條”，盡管從表面上看，是中國政府過去十年間，對樓市調(diào)控政策的延續(xù)和深化，但這一次調(diào)控，毫無疑義地是十年來出拳最兇狠的一次。

股市的“墨”讀

那么，“新國五條”這一拳到底有多重？也許，樓市對“新國五條”的反應(yīng)，還需要一段時間才能看清，“新國五條”也還要有更具操作性的細(xì)則制定，這一段時間大約需要至少兩到三個月。可中國股市的房地產(chǎn)板塊的反應(yīng)，卻非常靈敏而強烈。

2013年2月21日，對中國股市來說是一個黑色的星期四。這一天，臉上還洋溢著春節(jié)喜慶歡樂的中國股民們在證券市場交易大廳的大屏幕上，觀賞了一部血腥而恐怖的驚悚大片。好端端的中國股市突然暴跌，上證綜指以2378.82點大幅低開，竟低開了19點，跌幅接近1%，讓人有一種不祥之兆的預(yù)感。隨后，大盤以摧枯拉朽之勢下行，多頭幾乎毫無抵抗地潰不成軍。

中國股市到底出了什么事？人們開始打探消息。消息面上，各大財經(jīng)網(wǎng)站上最醒目的消息，是溫家寶主持國務(wù)院常務(wù)會議，針對近期部分熱點城市房價上漲趨勢明顯，研究出臺了有關(guān)調(diào)控措施。即“新國五條”，調(diào)控措施相當(dāng)嚴(yán)厲。然而，國務(wù)院常務(wù)會議所確定的，僅僅是房市調(diào)控的大思路和原則。

可即便如此，消息發(fā)布，脆弱的中國股市仍遭遇重創(chuàng)，該日大盤暴跌71.23點，收報2325.95點，跌幅達(dá)到2.97%。深證成指下跌249.76點，跌幅達(dá)到2.59%。

在中國股市的暴跌中，地產(chǎn)股板塊領(lǐng)跌，跌幅達(dá)2.38%，“中航地產(chǎn)”跌5.84%，“金豐投資”跌5.81%，“京能置業(yè)”跌5.24%，“浙江東日”跌5.00%，“沙河股份”跌4.96%。

那天，中國股市個股表現(xiàn)慘不忍睹，2499家公司中，下跌的多達(dá)2100家。可以說滿盤皆墨。中國股市創(chuàng)下了15個月以來最大的單日跌幅。

僅此一天，兩市總市值合計蒸發(fā)達(dá)6590.2億元，股民們?nèi)司潛p約1.21萬元。這樣巨大的人均虧損，相當(dāng)于2011年城鎮(zhèn)居民人均總收入23979元的一半左右。

股民們流著眼淚說，“辛辛苦苦30年，一夜回到解放前”，股市漲一個月，抵不上三天的下跌。蛇年股市開盤的第一周跌幅達(dá)4.86%，創(chuàng)近21個月來最大周跌幅，周線收陰。

這還僅僅是“新國五條”的一個預(yù)告，“新國五條”的第一只靴子落地，便將中國股市打得滿地找牙，打得房地產(chǎn)板塊找不著北。“新國五條”這一拳，出手就這么重。

我們再看3月1日。“新國五條”的實施細(xì)則發(fā)布之日中國股市的表現(xiàn)，這是中國股市對“新國五條”實施細(xì)則的解讀。

當(dāng)日開盤微跌1點，應(yīng)視為平盤開出，隨后上行至2375點，上漲11點，人們都以為大盤會延續(xù)良好的上升勢頭，然而10點鐘后，隨著“新國五條”的實施細(xì)則發(fā)布，大盤拋盤如潮涌出，一路下跌，見低2331點，跌33點。跌幅超過1.41%。

然而這畢竟是“新國五條”的第二只靴子落地，大盤稍作喘息后上行，到收盤僅下跌6點，微跌0.26%。走出一個v字形。但地產(chǎn)板塊卻大跌48點，跌幅達(dá)到該板塊的1.31%，為該日中國股市的領(lǐng)跌板塊，跌幅遠(yuǎn)大于大盤，近七成房地產(chǎn)個股下跌。

可即便如此，股市的災(zāi)難仍未到頭。3月4日，“新國五條”威力再現(xiàn)股市，地產(chǎn)股狂跌不止，開盤僅五分鐘，已經(jīng)有五只股票跌停，其中包括“榮盛發(fā)展”、“招商地產(chǎn)”、“陽光城”、“保利地產(chǎn)”、“金地集團(tuán)”；“萬科A”跌幅也達(dá)9%；滬指跌幅超過2%；深成指跌幅超過4%。

這就是中國股市地產(chǎn)板塊對“新國五條”的解讀：重大利空。拳有多重，中國股市房地產(chǎn)板塊最清楚。

“新國五條”最重的一記倒鉤拳是“賣房按差額征20%個稅”。這條新規(guī)定第一眼的感覺，讓人以為是眼花了。不會吧，20%呀。房地產(chǎn)交易征稅額一下子上漲了好幾倍！

假如一購房者于2009年以100萬元買入一套100平方米住宅（非唯一），現(xiàn)在以200萬元成交價賣出，按“新國五條”之規(guī)定，征收20%個人所得稅政策執(zhí)行。賺得越多，交的稅越高。

按照目前政策所需繳納稅費為：

滿五年需繳納：個人所得稅全額1%，即2萬元；

不滿五年需繳納：個人所得稅全額1%即2萬元，加上全額營業(yè)稅5.6%，即11.2萬元；總計13.2萬元。

若按“新國五條”所需繳納稅費，按照當(dāng)初購房繳納契稅1%計算（2010年10月后買入的，應(yīng)按照首套房90平方米以下收取稅費1%，90-144平方米收取稅費1.5%，144平方米以上及任何面積的二套房收取稅費3%的標(biāo)準(zhǔn)計算）：

滿五年需繳納：個人所得稅差額20%，即（總額 — 買入價 — 買入時契稅）＊20%，為19.8萬元。多繳納17.8萬元；

不滿五年需繳納：個人所得稅差額20%，即19.8萬元；全額營業(yè)稅5.6%，即11.2萬元；總計31萬元。多繳納17.8萬元。差別巨大。

以一套五年前購買時總價50萬元、目前售價200萬元的普通二手房計算，此前按全額1%征稅，僅需繳納個稅2萬元，新政后按差額的20%計算，需繳個稅30萬元，增加28萬元，相當(dāng)于房屋成交價的14%。

我曾寫過一篇文章，如果能按5%收繳二手房房地產(chǎn)交易稅，便可讓絕大多數(shù)的“房蟲”們知難而退，可如今，一下子便提高到了20%！這一記重拳能將房地產(chǎn)的投資性購房人集體打趴下，他們的購房比例在中國樓市的權(quán)重占到1/3強，這是中國樓市的休克療法。

“新國五條”會使房價下跌嗎

“新國五條”將二手房交易作為抑制重點，將直接大幅度增加投資客轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的成本。而在中國的購房大軍中，投資客的購買力所占比重超過了三分之一。

中國的富人們不存錢，他們很清楚，在中國，錢最不該去的地方便是銀行。沒有幾年，1萬元就會便成100元。于是，他們一有錢便會去買房。沒有幾年，100萬就會變成幾百萬。于是中國的房市很牛。盡管國務(wù)院一再發(fā)令，嚴(yán)禁投資性購房，沒用。中國樓市是人民幣保值增值唯一可去的地方。所以中國會“全民買房”，有錢沒錢都買房。借錢都買房。于是，痛苦的中國經(jīng)濟會越發(fā)地痛苦，該漲的不漲，不該漲的狂漲。二手房市場火爆。

2012年，上海二手存量住房成交面積高達(dá)1503萬平方米，是新建商品住房成交面積的1.74倍。這表明，不少熱點城市的房地產(chǎn)成交是以二手房為主。這是房地產(chǎn)投機客們的天堂。

“新國五條”發(fā)布才不過幾天，我們就讀到了來自上海、重慶、南京、北京、武漢等全國多個城市關(guān)于炒房客匆匆急拋二手房、房產(chǎn)中介挑燈夜戰(zhàn)的報道。大批投資客清倉出逃，退出樓市，房價會不跌嗎？

“新國五條”還推出了有史以來對購房人資格最嚴(yán)厲的限制規(guī)定：“新國五條”規(guī)定，限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市行政區(qū)域的所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購房合同（認(rèn)購）前；對擁有一套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法連續(xù)提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明，或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ獣和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整限購措施；要嚴(yán)查限購措施執(zhí)行中的違法違規(guī)行為，對存在規(guī)避住房限購措施行為的項目，要責(zé)令房地產(chǎn)開發(fā)商整改；購房人不具備購房資格的，企業(yè)要與購房人解除合同；對教唆、協(xié)助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的中介機構(gòu)，要責(zé)令其停業(yè)整頓，并嚴(yán)肅處理相關(guān)責(zé)任人；情節(jié)嚴(yán)重的，要追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。如此嚴(yán)厲的規(guī)定無疑會使購房人的隊伍出現(xiàn)一場瘦身。

“新國五條”強勢展示了國家對中國樓市調(diào)控的決心。

有人訕笑說，樓市十年九調(diào)，房價屢調(diào)屢高。這話似乎也沒錯。從2003年的“18號文”，到隨后出臺的 “國八條”、“國六條”、“國四條”、“國十條”等，再到最新出爐的“新國五條”及其細(xì)則，十年間，國務(wù)院先后九次常務(wù)會議專題研究房地產(chǎn)市場調(diào)控。十年持續(xù)調(diào)控，房價卻不為所動，一路走高。于是許多人斷言，“新國五條”仍不能讓房價下跌。房地產(chǎn)大佬任志強說，新政是在重復(fù)過去的錯誤，幾個月后會重回老路。

究其原因，這是因為中國樓市的上漲有其特殊的一面。中國房地產(chǎn)的不斷上行，是地方政府土地財政的剛需，在房價的不斷上漲中，地方政府不但是第一受益人，而且是最大的受益人。所以，“新國五條”的第一條便是完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制。認(rèn)真落實省級人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實的穩(wěn)定房價工作責(zé)任制。中國正在將地方政府從土地財政中剝離出來。不要以為樓市十年九調(diào)，房價屢調(diào)屢高，房價的泡沫便會持久發(fā)酵，所以“新國五條”也無法改變其上行通道的運行軌跡。

在“新國五條”中，首次明確提到“擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。”在房產(chǎn)稅中，對空置的存量房將征重稅，這一條是“房叔”、“房嬸”、“房媳”、“房姐”、“房妹”、“房爺”、“房祖宗”、“房多多”們最害怕的。因為沉重的稅收會使他們的存量房完全喪失保值增值的功能。中國房地產(chǎn)市場將不再是貪官污吏們的藏污納垢之地。

可以預(yù)見，2013年將成為中國房地產(chǎn)調(diào)控年，從年初到年底，有一條紅線將貫穿全年，那就是落實國務(wù)院頒布的“新國五條”。還有正在全國鋪開的房地產(chǎn)稅試點，都會形成合力，房價的下行是可以期待的。