構建新型房地產市場格局讓房價降一半成為現實

■ 金 偉

（天津社會科學院，天津300050）

構建新型房地產市場格局讓房價降一半成為現實

■ 金 偉

（天津社會科學院，天津300050）

10年以來，我國房地產市場高歌猛進，盡管中央政府不斷出臺調控房地產政策，但是房地產價格還是屢創歷史新高。如何使房地產價格降到合理水平，使居者有其房，這需要構建具有可持續發展的新型房地產市場格局。

一些國家由于房地產市場畸形發展形成泡沫經濟，結果導致本國、本地區經濟長期一蹶不振。我國房地產價格在高位運行，隱患極大，怎樣才能平抑高房價，避免重蹈國際金融危機覆轍？

1 房地產價格高位運行的原因及隱患

造成我國房地產價格居高不下并因此存在危害社會的隱患，可以歸為以下幾個主要原因。

1.1 土地競拍推波助瀾推高房價

2009年到2010年是全國房地產市場價格再創歷史新高時期，地王層出不窮。2012年下半年起，房地產市場又開始發力。僅以北京為例：

2009年9月，12家實力強勁的大型房產開發企業共同參與北京奧運村鄉安立路西側居住用地的競拍。經過95輪的激烈競價，一家房產開發企業以13億元競得該宗地塊。該宗地塊成交價折合樓面地價約14900元/平方米，開創同一地區土地競拍價格新高。

2009年12月，北京朝陽區百子灣路14號規劃建筑面積為41464平方米的住宅混合公建用地，經過26輪競價，一家北京房屋開發企業以7.1億元競得，該地塊約合樓面地價17123元/平方米，溢價率高達325.25%，成為當年北京“地王”。

2012年7月，北京市海淀區萬柳地塊進行土地競拍，政府設置土地競拍最高限價26.3億元并由競得方以每平米1萬元的價格出讓部分建筑面積給北京市海淀區政府。競拍企業代表僅用時8分鐘經過46輪競價就達到最高限價26.3億元，有數家房屋開發企業出到最高限價。

在回購房面積競拍過程中，經過326輪競拍，一家房屋開發企業以回購房面積16400平米競得萬柳地。預計土地價加上回購房成本，萬柳地塊地價至少在32億至35億之間，房屋售價可能在每平米10萬上下。

房屋開發企業拿地意愿強烈，爭先恐后，土地競拍競爭異常激烈，土地價格屢創新高，土地競拍方式是推高土地價格的名副其實的推手。從目前全國范圍的土地成交來看，稀缺優質地塊的成交呈現明顯的升溫趨勢，中央調控樓市政策再次受到市場考驗。

1.2 政府收取土地使用權出讓金有失公允

土地使用權出讓金是土地批租時一次性收取的費用，即為土地有效年限的使用價格。出讓金包括土地開發投資費用和使用期內的土地使用費。土地開發投資費用包括征地、動遷及為地塊直接配套的基礎設施費，是對開發投資的一次性補償。使用期內的土地使用費為土地資源使用的費用。

對于商品房而言，房地產開發商按出讓合同約定向政府支付土地出讓金，在銷售商品房時，將相應面積的土地出讓金計入房價成本分攤給購房者。實際上，商品房購買人繳納了土地出讓金。

居住用地最高使用年限70年，房地產開發商必須一次性支付土地使用權出讓金。通常商品房實際使用年限能夠達到70年的寥寥無幾，但政府一次性收取70年土地使用權出讓金，實際是當期收取應長達70年的收益，有悖科學發展觀。

1.3 政府從房地產市場獲得高額稅費

國際金融報記者根據專業人士歸納統計得出，如果把房產商開發一樓盤，從立項到完成銷售進行分解，整個過程向各級政府機構繳納稅費涉及到七大類37項支出。這些支出包括房地產開發前期的土地出讓金、拆遷管理費，以及后期的營業稅、印花稅、城建稅、企業所得稅等。由于全國各省市收取標準不一樣，企業負擔并不完全一樣，平均水平占到賣房款項的50%以上。上海房地產開發項目總銷售收入中流向政府的份額最高，為61.84%；而北京市流向政府的份額為42.42%。

1.4 房地產開發商隱患堪憂

逾期交房，資金鏈斷裂，爛尾樓盤，拖欠工程款和工資，甚至引發群體事件，諸如此類問題與房地產開發商如影隨形。

一些中小房地產開發商在開盤前，將尚未完工的房產抵押給銀行，以套現維持工程進度。等房產確定出售后再解押，獲得的房產預售款，就是房地產開發商償還銀行貸款的重要資金來源。然而，冒進的房地產開發商為了更快地擴張，會將一個項目的預收款投放到另外一個新建項目中。當中央房地產業調控政策不斷加強時，銀行對房地產項目貸款從緊，一些中小房地產開發商越來越難從銀行獲得貸款，為維持資金周轉，轉向高利息的民間借貸，希望通過房源盡快出售來回籠資金，償還借款。可是，當樓市不景氣，在售房源若無法在短時間內售出，資金短缺的中小房地產開發商必將陷入拖欠建筑企業工程款、無法向民間債權人支付高額利息，導致工程建設停工，出現爛尾樓盤。目前政府有關職能部門無法監管房地產開發商的預售資金流向，一旦挪用預售資金用于其它項目，在建項目沒有后續資金支持，出現爛尾樓盤就不足為奇，最終地方政府不得不出來收拾殘局。2012年下半年開始，內蒙古包頭市240個在建項目中，約有90%陷于停工。這些停工的項目中，因為房企老板跑路而造成的爛尾樓盤比例大約在15%。

2012年12月28日中國新聞網報道：溫州一開發商攜4億預售款跑路，溫州平陽縣鰲江泰宇花苑樓盤是從2009年5月份開始銷售，合同上約定2012年8月31日交房，但是房屋建筑在2011年就停工了，有540戶業主已經交付預售款。有一業主是在2009年向銀行貸款買房，現在不僅沒有房住，還要每個月必須還銀行6000元。溫州市平陽縣政府已經成立處置工作組處理此事。

2 構建新型房地產市場格局

新型房地產市場格局就是政府擔任建設方，取消土地出讓金和中間商。其現實意義和作用在于：

2.1 大幅度降低建房成本

多年實踐證明，國有土地出讓制度使同一地塊在多個房地產開發企業爭奪下，土地出讓金扶搖直上，競得土地使用權的房地產開發企業必然將土地出讓金作為建房成本轉嫁給購房者，最終實際是購房者支付土地出讓金，房地產開發企業只是暫時墊付土地出讓金，所以財大氣粗的房地產開發企業多高的土地出讓金也敢拿地。政府退出土地出讓環節，不僅讓利于民，也會徹底杜絕國有土地出讓滋生的腐敗問題。

我國實行國有土地制度，政府有責任使居者有其屋，提供商品房、經濟適用房、安居保障房、公租房。房屋作為一種特殊商品與其他商品一樣，在流通交易過程中，中間環節越多，最終銷售價格越高。房地產開發企業不是自己建造房屋，而是招聘建筑企業建造房屋。建筑企業還常常替房產開發企業墊付工程款，用于購買建筑材料。從政府出讓國有土地，到建筑企業建成房屋，再到房屋購買者，房地產開發企業就是一個徹頭徹尾的中間商。政府有責任委托相關機構（國土資源和房屋管理局）擔當建設方，取代現有房地產開發企業，招聘建筑企業建造房屋。沒有中間商的利潤，房屋銷售價格必定大幅下降。

目前，同一區域、同樣房屋質量的“小產權”（沒有支付土地出讓金）房價比商品房售價低三分之一。如果再沒有房地產開發企業的高額利潤，新型房地產開發模式房價比目前房價能夠降低一半。

2.2 政府退出土地出讓環節同樣有收益

房屋建成后統一在房地產交易所銷售，售房收益歸政府所有。這樣政府通過房屋銷售能夠獲得大量收入，也能調控房屋上市數量，實行微利抑制房價，把握稅收，杜絕目前房產交易過程中嚴重的偷、漏稅現狀。

政府開征房產稅能夠獲得長期穩定收入。可以仿照征收個人所得稅的方式開征房產稅。各地方政府根據本地區經濟發展狀況、地區國有土地可利用發展空間、人口密度，按個人占有住房面積制定合理的起征點，超出啟征點的住房面積部分實行高額累進稅制。這樣政府每年還能夠通過征收房地產稅源源不斷地獲得稅金。

如果上述新型房地產市場格局形成，政府調控房地產市場就會易如反掌，政令暢通，實現房地產市場科學發展。政府也不會被房地產開發企業“綁架”，房地產開發企業再也不能一次次上演“逼宮”戲。■