中國房地產商的美國追求

■ 賈懷東 李學鋒

（航空大學創新理論研究中心，長春130022）

中國房地產商的美國追求

■ 賈懷東 李學鋒

（航空大學創新理論研究中心，長春130022）

基于美國地方政府對中國開發商不斷釋放歡迎和感謝的信號，萬科、綠地、碧桂園、萬通、中坤等知名房企紛紛把觸角伸向美國。盡管在美國發展存在不言而喻的風險，但國內市場的激烈競爭及越刮越緊的宏觀調控之風，令國內房企最終跨出國門，毅然開啟了“國際開發商”之旅。

組團出海 掘金美國

近日，中華全國工商業聯合會全聯房地產商會與洛杉磯市長辦公室簽署了一份洛杉磯房地產開發合作《諒解備忘錄》。根據雙方簽署的備忘錄，中華全國工商業聯合會全聯房地產商會將在洛杉磯設立代表處，并與洛杉磯市長辦公室結成合作伙伴，從而進一步促進中方投資人和洛杉磯市開發項目之間的投資合作關系。

對于中國房地產商會的到來，美國政府表現出前所未有的好感與熱情。面對眾多的中國房地產企業，美國洛杉磯市市長維拉萊戈薩發出邀請：“希望你們可以把你們的團隊帶到美國，帶到洛杉磯，可以在我們那里進行更多的發展。”甚至鼓勵說:“依托好萊塢等產業，洛杉磯房地產市場有其得天獨厚的優勢，中國房地產商的投資是一個催化劑，能夠推動洛杉磯發展，并吸引更多中國和本地投資者，達到共贏。”

為了吸引新投資，洛杉磯市政府出臺了一系列的優惠措施：在洛杉磯新設立的公司，可以享受3年的免稅期及雇用員工、農業費等稅收的減免優惠；新投入運營的酒店，也可以收到政府退還的游客在酒店住宿時繳納的稅費 。與此同時，“更多的優惠政策還在不斷制定之中。”

或許為洛杉磯市政府的殷勤所鼓舞，或許為美國經濟復蘇的信號所吸引，“錢進”美國正在成為一種趨勢，而來自中國的開發商，正在成為這支投資美國大軍的重要成員。

2012年9月，河南開發商鑫苑置業，以5420萬美元買下了紐約布魯克林威廉堡城區的土地，在這幅土地上，未來將開發面積約4.7萬平方米、超過200個單元的住宅項目。這成為中國地產商在美國較大規模拿地開發的先例。

今年4月，澤信控股集團有限公司與奧克蘭市本地開發商簽訂了一份價值15億美元的投資協議，雙方將用8到10年把奧克蘭65英畝的工業碼頭改建成一處住宅區，預計整個項目的建設可以為當地創造1萬個就業崗位。

在北京澤信之前，萬科宣布與美國頭號房企鐵獅門成立合資公司(萬科持有70%股權)，共同開發美國舊金山富升街201地塊的高層公寓項目。這是萬科在北美市場的首次投資，項目總投資約為6.2億美元。如果說這次投資對萬科來說具有試水意味的話，那么計劃在今年年底前進軍紐約地產，進而將版圖拓展至波士頓等美國大城市的想法，則展示了萬科集團意圖深耕北美市場的決心和意志。

受此影響，5月，soho中國有限公司以7億美元購得位于美國紐約通用大廈40%股權。這是中國目前最大一單在美不動產投資。這座高50層的大樓，堪稱紐約天際線“皇冠上的明珠”，是紐約市的地標性建筑。位于紐約曼哈頓第五大道和59街，是曼哈頓少有的橫跨整個街區的巨型高樓，與著名的廣場酒店隔街相望，可俯瞰整個中央公園，擁有約200萬平方英尺的可租賃面積。

開發商一致認為，現在是美國房地產市場的最低潮，無論地價還是房價，都已到了底部，可以說是跌無可跌。更為重要的是，在低利率環境下，美股的股價開始上漲，美元也有所回調，種種跡象表明，投資美國房地產的風險開始減少。

美國房市魅力何在？

是什么原因讓中國房地產商對美國房地產市場情有獨鐘？有開發商坦承，較低的開發成本是吸引國內房地產商的重要因素。在國內房企成本中，土地成本占比越來越高，國內樓市雖然在2012年開始復蘇，但土地成本相比以前已經明顯上漲，日漸嚴峻的房地產宏觀調控已經使地產市場的環境產生質變。4月份隨著“新國五條細則”應聲落地，開發商深感無論是賣房還是拿地，幾乎陷入“無計可施”的境地，以至于不得不到海外尋找機遇。正如此前地產商為規避風險向商業地產、旅游地產轉型一樣，境外投資和發展被房企視為分散風險的一大途徑，尤其是近年來國人海外置業需求的不斷增長，也從客觀上為房企提供了商機。

中國房企在美國選擇不同的城市、不同的區域，并各有奇招。但是仔細分析就會發現，他們有一個共同特點，置業對象基本都鎖定華人。綠地明確表示：“目標客群主要是國內市場”，萬通則是“為全球華人定制”，且已經將目標客群細化到女性市場。萬科雖然一直沒有明確說出自己的客群定位，但也不否認把國內有投資意向和移民意向的人作為主要客戶。開發商認為：“國內的移民和準備移民的數量已經相當可觀，且這一部分人具有較強的購買力，這甚至是推動國內房企投資海外的重要力量。”受國內房屋限購令的驅使，中國人轉而投資美國房地產，投資對象早就超出了傳統的住宅地產，已經延伸到了商業地產、地產開發、抵押融資、貸款證券化等多個方面，不論是深度還是廣度都超出了人們的預期。根據美國全國地產經紀商協會年度報告，2011年3月到2012年3月期間，外國人共投入825億美元在美國購置房產，其中中國人（包括香港買家）花費90億美元，占11%，相比2007年金融危機前的5%翻了一番，連續兩年成為美國房產第二大海外買家，僅次于加拿大人。

此外，美國房地產市場回升和反彈的跡象日益明顯，也極大地刺激了國內房地產開發商。4月30日公布的美國20個大都會地區房價的標普/Case Shiller指數，2月份單個家庭房屋價格同比上漲9.3%，經過季節調整后價格環比上漲了1.2%，高于預期的0.9%。迄今為止，自去年2月份以來美國房地產價格已經連續上漲了一年。美國全國房地產經紀商協會4月29日公布的數據，經季節性調整后，3月份成屋簽約銷量指數比2月初的104.8上升了1%，達到近3年來的最高水平。美國市場人士認為，房地產價格的上漲已經持續了一年左右，市場銷售量和價格同步上漲的勢頭在今年夏天仍將維持。不過，美國整體經濟面仍顯疲弱以及掣肘美國經濟的勞工市場短缺，有可能影響房地產市場的復蘇。

美國樓市仍有風險

美聯儲連續推出量化寬松的貨幣政策，導致大量流動性進入市場，維持了美國樓市較為持續的上升周期。自去年8月以來，在美國南加州地區房價上升幅度甚至達到20%以上。但是，房地產作為美國經濟的一部分，與美國整體經濟密切相關，在整體經濟尚未擺脫危機周期的背景下，決不能放松對房地產市場的懷疑和警惕。

根據美國國家經濟研究局對美國經濟四大先行指數（工業生產、實際個人收入、失業率、實際零售銷售）預測，本輪經濟衰退是美國自1959年以來最嚴重的經濟衰退。

3月，美國雇傭大幅放慢，一季度經濟增長僅為2.5%。4月美國中西部商業活動明顯收縮，并降到2009年9月份以來的最低水平。同時，美國4月份的預覽PMI指數下降至52，為去年11月以來的最低點。美國消費從去年底到現在也是下降的，債務負擔始終是經濟復蘇和增長的巨大包袱。此外，美國經濟還有結構問題，虛擬經濟過盛，實體經濟不足，再工業化需要時間。美聯儲4月份的褐皮書顯示，美國房地產市場仍是對美國經濟增長貢獻最大的行業，能否持續尚不確定。制造業則拉動有限，甚至還有出現負面影響的可能。

建筑業招工難是美國經濟衰退前房產泡沫破滅后遺癥之一。房產泡沫破滅導致大批熟練工人離開建筑業，使建筑業人力儲備無法滿足房產復蘇的需求。2006年2月加州建筑業就業人數達到94.51萬人的歷史頂點，到2010年下降了42%，只有54.47萬人。如今加州建筑業就業人數雖已從最低點上升了14%，達62萬多，但仍然跟不上需求。內華達州和亞利桑那州的建筑就業人數從房產繁榮時的頂點下降了50%以上，如今隨著這些地區的房產市場強勁反彈，建筑工人數量明顯不足。

房地產業是一個周期性很強的行業。在經濟衰退時期，建筑工人往往要等待一兩年才能等到一個建筑業工作。房產泡沫破滅使很多人對建筑業產生一個印象，即建筑業不是一個穩定的行業，下崗建筑工人在經歷了失去生計后的痛楚后更希望擁有一份穩定的工作。因此，即使如今建筑業招工需求增長，許多熟練建筑工人都不愿意回到建筑行業。

薪酬增長速度慢于其他許多行業，是建筑商招工難的另一個重要因素。在房地產繁榮時期，美國建筑工人的收入令人艷羨，但房產泡沫破滅后一落千丈。在房地產業最繁榮時期，一名熟練工人每小時的薪酬為26美元，現在每小時只有16美元，不及當時新手每小時18美元的工資。如果考慮通貨膨脹因素，下降幅度就更大。由于支付不起經濟衰退前給工人的報酬，美國建筑工人正被吸引到薪水更高且快速成長的能源領域，這對建筑業人力市場造成了巨大的競爭壓力。

美國嚴格的移民法案也限制了建筑工人的來源。在房地產繁榮時期，拉美工人的數量占據美國建筑工人的1/4，且大部分是在國外出生。但2010年亞利桑那州開始執行更嚴厲的移民法，來自墨西哥和中美洲國家的移民潮開始明顯減速。移民工人的減少使建筑商在薪酬不夠誘人的條件下招工變得雪上加霜。

雖然2012年美國房地產出現復蘇跡象，開發商看到新的商機，但從存量指標看，仍然存在數以百萬計的止贖房產，“影子庫存”繼續給市場帶來壓力。在可預計的12個月里，這些“影子庫存”將不得不掛牌虧損出售。除非美國就業市場顯著回暖，房產稅大幅削減，從根本上有效刺激購房需求。

此外，房地產市場局部風險猶存，警報尚未解除。在內華達州、佛羅里達州、伊利諾伊州、新澤西州和紐約州等房地產重災區，市場價格依然在底部徘徊。總體而言，今年一季度，美國的止贖房庫存上升了9%，其中佛羅里達州有全美最多的90556間房主空置止贖房，伊利諾伊州為31668間，加州為28821間、俄亥俄州為17367間。重災區的警報信號不解除，美國房地產就難言真正的整體復蘇。■