2013年房價：蛇頭馬尾？

■ 郭文婧

2013年房價：蛇頭馬尾？

■ 郭文婧

住房是一種消費品，也是一種投資品，而且是大手筆，一個小小的判斷偏差，價差幾萬乃至幾十萬，如果判斷失誤追悔莫及。老百姓在觀望、猶豫、焦慮中走過了2012年，在“史上最嚴”的調(diào)控之下，沒有迎來房價大跌，反而迎來了“翹尾”。2013年的房價趨勢如何呢？買，還是不買？賣，還是不賣？何時買、何時賣？令人糾結(jié)。

以任志強為代表的開發(fā)商放言，2013年房價將報復(fù)上漲。以吳其倫為代表的財經(jīng)評論員說，2013年房價將全面下跌，只是各城市下跌幅度不同而已，其中三四線城市跌幅更大。以任興洲為代表的官方學(xué)者說，2013年房價不具備大幅反彈的條件。任何一種預(yù)測，都可以找出一大堆論據(jù)支撐。信誰，不信誰，是個問題，也不是個問題。愚以為，2013年是蛇年，2014年是馬年，2013年的房價有可能是蛇頭馬尾的走勢。

蛇頭：上半年可能延續(xù)溫和漲勢

蛇頭，是習(xí)慣性向上翹的。支持2013年上半年房價可能延續(xù)溫和漲勢的理由：

其一，任何事情都有慣性，房價也不例外。進入2012年第四季度，全國多個城市土地市場高單價、高總價的地塊次第出現(xiàn)，樓市量價齊升勢頭明顯，不少地方又重現(xiàn)了排隊熬夜搶房的盛景。國家統(tǒng)計局監(jiān)測顯示，2012年12月份70個大中城市，新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市54個，同比上漲城市40個，二手住宅價格環(huán)比上漲城市46個，同比上漲城市25個。年末的“翹尾”行情，不僅會制造價格慣性，還會在一定程度上影響整體市場購房者的預(yù)期，上漲趨勢不會戛然而止。

其二，中國不是一個完全意義上的市場經(jīng)濟國家，任何市場，在本質(zhì)上都是政策市，房地產(chǎn)市場更不例外。比較2011年末和2012年末的中央經(jīng)濟工作會議就會發(fā)現(xiàn)，兩次會議都強調(diào)了“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖”，但2011年有的“促進房價合理回歸”在2012年卻沒有了，2011年提出的“要推進營業(yè)稅改征增值稅和房產(chǎn)稅改革試點”在2012年沒有再次提及，倒是提出了充滿無限想象的“積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量”。在有特別重視文字表述傳統(tǒng)的中國，這樣的變化實際上代表著一種方向。

其三，開發(fā)商抗調(diào)控的經(jīng)濟實力已顯著改善，主動降價的空間不會太大。2011年毫無疑問是樓市的寒冬，不少開發(fā)商甚至面臨著資金鏈斷裂的危險，所以2012年上半年不得不選擇“以價換量”的方式，但到了下半年，開發(fā)商的資金鏈壓力大為減輕，房價穩(wěn)住與環(huán)比上漲也就出現(xiàn)了。正因為如此，中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長苗樂如在“2012中國地產(chǎn)財富年會”上說，房地產(chǎn)市場已度過“三九”，2013年房地產(chǎn)行業(yè)有望復(fù)蘇。

其四，剛需依然強勁，在沒有更嚴厲調(diào)控政策出臺的情況下，需求會進一步釋放。經(jīng)過調(diào)控，投機投資性需求基本得到抑制。統(tǒng)計顯示，居民首次購房比例穩(wěn)定在90%左右，144平方米以下新建普通商品住房成交套數(shù)占比達90%以上。對剛需消費者來說，往往是跌的時候不敢買，漲的時候又怕買不起，觀望之中會追漲不追跌。社科院發(fā)布的《中國住房報告(2012—2013)》稱，到2015年之后，剛需市場才將被逆轉(zhuǎn)。在2012年“翹尾”的影響下，剛需加上改善客群，足以保持溫和漲勢的需求。

其五，從金融環(huán)境來看，上半年的房價也可能保持溫和漲勢。中央經(jīng)濟工作會議說，2013年將繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，要適當(dāng)擴大社會融資總規(guī)模，保持貸款適度增加，保持人民幣匯率基本穩(wěn)定。“擴大社會融資總規(guī)模，保持貸款適度增加”，無疑會方便開發(fā)商融資；隨著美聯(lián)儲推出第三輪量化寬松政策，日本安倍政府上臺后，引入2%的通脹目標(biāo)，決定自2014年起實施每月定期購入資產(chǎn)的“無限期”貨幣寬松措施，人民幣重拾升值的預(yù)期更加強烈。一方面，熱錢會加速流入；另一方面，為了“保持人民幣匯率基本穩(wěn)定”，央行可能不得不在穩(wěn)健的基礎(chǔ)上跟進。在不缺錢的環(huán)境里，除非人為干預(yù)，房價保持漲勢是自然的。

馬尾：下半年可能再現(xiàn)分化搖擺

熟悉中國經(jīng)濟的人都知道，不僅房價暴跌、房地產(chǎn)業(yè)崩盤是全社會都不能承受的，就連經(jīng)濟增速過于放緩都是不能承受之重。2012年之所以出現(xiàn)“翹尾”行情，與2012年前期的經(jīng)濟增速下滑，地方政府有意無意制造地王，甚至變相出臺扶持政策，以促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展是密不可分的。排除房價暴跌的可能，在沒有“促進房價合理回歸”的目標(biāo)下，是不是意味著房價會暴漲呢？恐怕也不見得。

其一，市場供應(yīng)充足，“去庫存化”仍是2013年樓市主線。1月18日，國家統(tǒng)計局局長馬建堂透露，2012年全國商品房待售面積36460萬平方米，增長27.0%。從公布的數(shù)據(jù)看，不少大房企已經(jīng)完成或超額完成了2012年的銷售任務(wù)，但房企的存貨值仍處于不斷上升之中，萬科、恒大的存貨增速超30%，保利的存貨增速為20%左右，而且這些房企都在2012年大量增加了土地儲備。消化存貨，一線城市平均需2.4年，二線城市平均需3.7年，一些三線、四線城市則需10年甚至以上。加上2012年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程開工722萬套，基本建成505萬套，還有2013年建成460萬套、新開工600萬套的硬性指標(biāo)，市場供應(yīng)會非常充足。在“去庫存化”的主線下，將走量惟先，房價難以暴漲。

其二，宏觀經(jīng)濟改善，減輕了房地產(chǎn)經(jīng)濟支柱的壓力。2012年中國經(jīng)濟增長7.8%，高出年初預(yù)期目標(biāo)0.3個百分點。從推動經(jīng)濟增長的結(jié)構(gòu)看，2012年最終消費對國內(nèi)生產(chǎn)總值的貢獻率為55%，在7.8%的增長率中拉動了4.2個百分點，表明經(jīng)濟內(nèi)生動力增強；作為先行經(jīng)濟指標(biāo)的采購經(jīng)理指數(shù)已創(chuàng)13個月新高，四季度全社會用電增速達7.45%，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤的同比增長也大幅提速，這表明經(jīng)濟企穩(wěn)回升勢頭明顯，外界普遍預(yù)測我國2013年經(jīng)濟增速將超過8%。中央政府各級高層部門都已經(jīng)對2013年房地產(chǎn)調(diào)控表態(tài)，繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖。只要2013年上半年經(jīng)濟發(fā)展趨勢沒有改變，如果房價暴漲，中央不會坐視不管，不排除調(diào)控收緊的可能。

其三，十八大之后新的中央領(lǐng)導(dǎo)集體加強了反腐力度，將逐步減輕官員與房價的直接利益關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)市場調(diào)控的阻力會減少。在新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)集體堅決反腐的決心之下，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也下發(fā)了《關(guān)于進一步加強城市個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)管理的通知》，2013年聯(lián)網(wǎng)將覆蓋到約500個內(nèi)地地級城市，于是多地出現(xiàn)了官員集中拋售房產(chǎn)的現(xiàn)象。雖然官員拋售的房產(chǎn)數(shù)量對市場供給不會產(chǎn)生根本性影響，但隨著官員手中房產(chǎn)的脫手以及官員財產(chǎn)公示的加速，官員個體與房價的直接利益關(guān)聯(lián)將被切斷，剩下的就只有“土地財政”的依賴。對地方政府的“土地財政”來說，保持穩(wěn)定有升就夠了，不需要暴漲。

調(diào)控已見成效，但成果仍不穩(wěn)固，中央是有清醒認識的。所以，中央在去掉“促進房價合理回歸”的同時，卻在“房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作”前面增加了“加強”兩字，說明在不動搖已有調(diào)控政策的同時，不排除有新的舉措。同時，在強調(diào)“積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化”的同時，也強調(diào)了“著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量”，而高居不下的房價顯然是提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量中一道難以邁過的門檻。這也就意味著2013年的房價暴跌不可能，暴漲也可能性不大。保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，走出“調(diào)調(diào)漲漲”的怪圈，在十八大已經(jīng)明確收入倍增目標(biāo)的情況下，未來與民眾的消費訴求、與經(jīng)濟社會發(fā)展相融合，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的軟著陸，這是最理想的狀態(tài)。

由于2013年經(jīng)濟形勢依然復(fù)雜嚴峻，財政增資減少的因素擴大，中央財政可持續(xù)性面臨嚴峻的挑戰(zhàn)，房價出現(xiàn)漲跌交錯，是極有可能發(fā)生的。如果出現(xiàn)漲跌交錯的情況，在“去庫存化”的主線下，房地產(chǎn)行業(yè)強者越強、弱者越弱的兩極分化格局將進一步加劇，這既會造成房價的搖擺，也會加速房企的重組。一些冒進的城市，已經(jīng)出現(xiàn)了“死城”的問題，在城鎮(zhèn)化中繼續(xù)冒進的城市，會繼續(xù)“死城”的宿命，2013年房價在總體反彈和搖擺中，發(fā)生局部崩盤的風(fēng)險正在加大。隨著住房剛需拐點的日益臨近，房產(chǎn)稅、住房信息聯(lián)網(wǎng)等房地產(chǎn)市場制度的逐步健全，房價在不遠的未來步入價值回歸之路是可期的。

當(dāng)然，任何預(yù)測都只是基于已知信息基礎(chǔ)上的推測，而我們這個世界卻充滿了不確定性。2013年的房價，究竟會怎樣，恐怕只能等到年底時再回眸了。■