房地產開發企業成本核算探討

劉 莉

(大連大學 財務處，遼寧 大連 116622)

房地產開發企業成本核算探討

劉 莉

(大連大學 財務處，遼寧 大連 116622)

房地產開發企業成本核算是商品房定價的重要依據，是會計核算工作的重要組成部分，也是社會普遍關注的焦點和熱點。這是由于房地產項目的特殊性所決定的，主要表現為成本核算對象的確定難以把握。從房地產開發企業的實際核算體系出發，就如何做好房地產開發企業的成本核算工作進行了闡述。

項目開發；成本構成；核算對象；成本核算

成本是房地產開發企業會計核算和財務管理的重要組成部分，它反映了房地產開發企業在項目開發過程中的全部耗費，是考核房地產開發企業工作質量的一項綜合指標，是制定開發產品售價的基礎。房地產開發企業必須加強成本核算與管理，以實現利潤最大化為目標，使房地產開發企業得以壯大并利于其長遠發展。

一、房地產開發企業項目開發程序

為做好房地產開發企業的成本核算工作，筆者認為有必要介紹一下房地產開發的主要程序。一般而言，其主要程序包括：

1.投資決策分析階段：即可行性研究階段，主要包括市場分析和項目的財務分析。一般而言，在項目開發之前，房地產開發企業應組織有關人員就房地產市場、建造成本、建設周期、資金籌措、投資利潤率等有關問題進行詳細研究，這是整個開發過程中最為重要的一個環節，如果不進行可行性研究，盲目決定項目的開發將會給企業帶來不可彌補的損失。

2.前期準備工作階段：當房地產開發企業通過投資決策研究確定了具體的開發項目后，應積極做好前期準備工作，主要內容包括：⑴研究地塊的特征及獲益能力的大小；⑵獲取土地使用權；⑶征地、拆遷、安置、補償；⑷規劃設計及建設方案的確定；⑸獲取規劃許可證；⑹施工現場的“三通一平”；⑺籌措長短期資金；⑻進一步對市場進行調查，初步確定租金或售價水平；⑼對開發成本和可能的工程量進行更詳細的估算；⑽制定項目開發過程中的監控手段，以確保開發項目工期、成本、質量及利潤目標的全面實現[1]。

3.建設階段：即在開發地點進行項目的建設。

4.租售階段：通常房地產開發企業在項目完工前已經開始進行預租或預售房屋。

當然，房地產項目開發程序也并非絕對，在某些情況下有可能會出現各階段工作交替進行的狀態。

二、加強房地產開發企業成本核算制度建設并做好成本核算基礎性工作

在房地產企業項目開發中涉及的以上4個階段中，將發生許多費用，如可行性研究費、前期工程費、建筑安裝費、銷售費、利息費以及為管理項目而發生的管理費，等等。這些費用中，有些可記入成本，有些則作為期間費用處理。如何更好地完成房地產開發企業的成本核算工作，應做好如下兩項工作：

（一）建立健全房地產開發企業成本核算的規章制度

房地產開發企業應嚴格遵守國家相關法規和會計制度，并結合其自身的組織特點，制定并逐步完善其成本核算控制、投資決策、項目預算決算管理、成本費用審批、資產管理等相關的成本核算制度，做到有法可依、有章可循，切實保證會計信息真實可靠。同時要綜合考慮項目開發的規模、特點等因素，合理設置會計機構和配置成本核算人員，以保證提供準確、詳實的會計核算信息和質量。房地產開發企業制定的各項制度要保證切實有效的執行，而不能只制定不落實，逐步形成“算為管用，算管結合”的有效管理機制。

（二）切實做好成本核算的基礎性工作

在遵守國家相關法規和會計制度的基礎上，房地產開發企業依據其制定的財務規章制度，收集、整理、分析相關資料，主要包括項目預決算書、成本費用控制預算、資金籌措計劃、購銷合同、成本變動因素分析等。同時，做好原始記錄工作，主要包括各類成本費用支出的原始憑證記錄、現場各類簽證記錄、各類臺帳記錄等。成本核算基礎工作的重點在于建立和健全各類原始記錄，嚴格規范工作流程，認真做好項目預算決算工作。切實做好各項基礎性，有利于各項規章制度落實到位，為成本核算工作打下堅實基礎。

三、確定房地產開發企業的成本核算對象

開發產品成本核算對象是指開發產品成本中，為了歸集和分配費用而確定的承擔者。合理的確定成本核算對象，是正確核算開發產品成本的前提，如果成本核算對象劃分過粗，就不可能全面、準確反映項目的實際成本水平及其狀況；反之如果劃分過細，就會有許多間接費用需要分攤，增加會計核算的工作量。房地產開發企業應根據開發項目的特點及實際情況，選擇成本核算對象。

（一）確定成本核算對象的基本原則

1.一般的、小規模的開發項目，可將整個工程作為成本歸集對象，設立一個成本核算單位。

2.對于在同一個開發地點的群體開發項目，開工竣工時間相近、又由同一個施工單位施工的，可以合為一個成本核算對象[2]。

3.對于規模較大、工期較長的項目，應該以項目的工程內容和工期進度，結合企業經濟責任制的需要，按項目的一定區域或部位，劃分成本核算對象。

成本核算對象需要在項目開工前確定，一經確定不能隨意改動，更不能相互混淆。

（二）確定開發產品成本項目的構成

1.土地征用及拆遷補償費：指房地產開發企業為征用土地所發生的各項費用，包括土地出讓金、土地補償費、拆遷補償費及其他因征用土地而發生的費用。

2.前期工程費：指房地產開發企業在前期準備階段發生的費用，包括規劃設計費、可行性研究費、測量勘察設計費、各項臨時工程費用、“三通一平”費用等[3]。

3.基礎設施費：指建設各項基礎設施發生的費用，包括與開發項目相關的、配套的道路、供熱設施、供水設施、供電設施、供氣設施、通訊設施及綠化等。

4.建筑安裝工程費：指房地產開發企業以出包或自營方式發生的建筑安裝費及招投標費、工程預算編制費和審計費、質量監督費、竣工驗收費等工程附加支出。

5.公共配套設施費：指為開發項目服務的、不能有償轉讓的各項公共配套設施發生的費用，如水房、鍋爐房、消防設施等。

6.建設期利息：指為開發項目籌措資金而支付的建設期利息，項目竣工驗收后發生的利息則記入財務費用。

7.開發間接費用：指房地產開發企業的開發部、工程部等管理部門為組織和管理開發項目而發生的各項費用，包括工資、福利費、辦公費等。房地產開發企業的各行政管理部門為管理公司而發生的各項費用應在“管理費用”科目中進行核算。

正確劃分成本項目，能夠客觀地反映開發項目的成本結構，為分析研究降低成本提供可靠依據和途徑。考慮到各房地產開發企業的實際情況不同，應根據經營特點和管理需要，選擇成本項目，并據此進行明細核算。

（三）成本費用會計科目設置及建立必要的開發產品成本核算帳表、單證

為核算房地產開發企業成本，依據現行《房地產會計制度》規定，應設置“開發成本”和“開發間接費用”兩個科目。“開發成本”科目核算包括房地產開發企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中所發生的各項直接費用以及由“開發間接費用”科目轉入的開發間接費用；“開發間接費用”科目核算為開發項目而發生的各項間接費用，月末房地產開發企業將該科目借方歸集的費用，根據成本核算辦法的規定，全額分配計入有關的成本核算對象。

成本核算是一項復雜的會計核算工作。成本核算制度建設、組織落實及完善會計核算基礎工作，為成本核算工作提供必要條件。具體的成本核算需要以一系列的帳表單證為依據，運用科學的方法對成本資料和信息進行分析、整理、歸集、分配、計算。建立的單證、帳表包括三類：一是費用審批付款單等內部自制的成本費用類原始單證；二是工程進度、施工進度款支付情況、現場管理情況等原始記錄臺賬；三是成本會計核算帳表，如公共配套設施成本費用分配表、開發間接費用歸集分配表、項目利息支出分配表等。

（四）建立開發產品成本核算的規范程序

房地產開發企業成本核算工作，是將其開發階段發生的各項費用，根據現行《房地產會計制度》規定的成本屬性，進行合理的歸集和分配。前提是建立開發產品成本核算的規范程序。

1.依照現行《房地產會計制度》和有關規定，嚴格審核、審批發生的各項費用，確保費用支出的合理合法性，對不合規的費用支出應予以制止。

2.正確劃分應計入開發產品成本和不應計入開發產品成本的費用界限。首先，非生產經營活動的耗費不能計入開發產品成本。如對外投資的支出和損失、捐贈、固定資產出售及報廢損失等。第二，生產經營活動的成本分為正常的成本和非正常的成本，只有正常的成本才可能計入開發產品成本，非正常的成本不計入開發產品成本而應計入營業外支出。非正常成本包括自然災害、盜竊等非常損失、滯納金、罰款；壞帳損失、存貨跌價損失、長短期投資跌價損失等資產減值損失以及債務重組損失等。第三，劃清開發產品成本費用與期間費用的界限。第四，應劃清收益性支出與資本性支出的界限。

3.正確劃分各會計期成本費用的界限。按照權責發生制原則和會計分期假設，合理運用“待攤費用”和“預提費用”科目。對于款項已經支付但應由本期成本負擔的待攤費用，及時攤銷計入本期成本費用；對于本期尚未支付款項但應由本期負擔(主要依據合同或預決算資料)的預提費用，及時計入本期的成本費用。

4.正確劃分不同成本對象的費用界限。對于應計入本月開發產品成本的費用需要在各開發產品之間進行劃分：凡是能分清應由某開發產品負擔的直接成本，應直接計入該開發產品成本；另外，對于各種開發產品所共同發生的、不易分清應由哪項開發產品負擔的間接費用，則應采用合理的方法分配計入有關開發產品的成本，并保持一貫性、連續性，便于比較分析開發產品成本的變化趨勢。

5.正確劃分已完工開發產品和未完工開發產品成本的界限并及時結轉。房地產開發企業根據已完工開發產品交付使用驗收證明,處理完工開發產品成本的結轉工作，將該完工開發產品歸集的全部成本進行完工結轉，同時按商品房建筑面積計算出單位成本和獨立銷售的單元成本，在完工開發產品中按單元進行明細核算[3]，建立銷控臺帳。依據收入實現原則及時結轉已售開發產品銷售成本。

（五）正確合理歸集和分配成本費用

房地產開發企業成本費用發生周期長，涉及費用內容多，合理進行成本費用的歸集、分配是計算開發產品成本的關鍵。具體分兩種情況：對單一開發項目，成本對象是唯一的，成本費用的歸集和分配相對簡單；對大型綜合性開發項目由于涉及成本核算對象多而比較復雜，發生的直接費用，如建筑安裝工程費用可直接計入各成本核算對象，而像發生的前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費等間接費用，需要按各成本對象的建筑面積比例分攤計算，遵循受益原則，即誰受益多，誰多承擔成本，并按照受益比例分攤間接成本。按此原則財務人員應確定間接成本的受益者。

目前，房地產開發企業的商品房成本核算問題是社會持續關注的焦點和熱點，人們對要求房地產開發企業公布建房成本的呼聲很高，因為其關系到百姓的切身經濟利益。國家在調控房價上也陸續出臺一系列的政策和指導意見，意在穩定房價，促進社會和諧發展。因此，準確合理計算商品房開發成本對財務人員而言，既是一項重要的會計核算工作，又是一項良心工作，并要經得起歷史的檢驗。

[1]房地產開發的主要程序超級計算［EB/OL］.［2012-09-24］ .http://blog.sina.com.cn/s/blog 4d08ec650100a3ly.html

[2]房地產開發企業如何進行成本核算［EB/OL］.［2011-06-10］.http://www.chinaacc.com/new/635 651 201106/10ya130217412.shtml.

[3]孫軍.加強房地產企業成本管理提升企業核心競爭力[J].財經界（學術版）,2011(5).

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Study on the Cost Accounting of Real Estate Enterprises

LIU Li
(Finance Department of Dalian University,Dalian 116622,China)

The cost accounting of real estate enterprises is an important basis for pricing in the commercial housing market,an important component of accounting work,a focus of public attention and a hot topic of the society.It is determined by the special characteristics of the real estate projects as it is hard to set cost accounting target.This paper elaborates how to do better cost accounting work with the actual accounting system of real estate developers.

Project development;Cost structure;Accounting targets;Cost accounting

F272.5

：A

：1008-2395(2013)04-0129-03

2013-02-26

劉莉(1970-)，女，大連大學財務處高級會計師，主要從事財務管理學研究。