是控制產權交易風險的重要環節嚴審授權委托事項

李錚 （湖南省聯合產權交易所，長沙 410000）

在產權交易活動中，轉、受讓方往往不是本人親自來辦理相關的具體交易事項 ( 如轉、受讓方為法人的，除法定代表人親自辦理外，只能委托他人代理 ) ，這就不可避免地出現了委托他人代為辦理的情形。產權交易機構在對轉、受讓方相關材料進行合規性審核時，應當從嚴、從細審核相關的授權委托事項，以規避交易風險，保障交易活動順利進行。

1 授權委托的法律性質分析

1.1 授權委托書的法律性質。審核授權委托事項，是從審核授權委托書入手的。授權委托書，是指委托人（被代理人）委托他人代表本人從事相關活動，而向受托人（代理人）出具的、由受托人在處理委托人事務時出示的代理證書。受托人通過委托人的授權，獲得委托代理權。按照我國《民法通則》規定，書面委托代理的授權委托書應當載明代理人的姓名或者名稱、代理事項、權限和期間，并由委托人簽名或者蓋章。我國《民事訴訟法》亦明確規定，授權委托書必須記明委托事項和權限。訴訟代理人代為承認、放棄、變更訴訟請求，進行和解，提起反訴或者上訴，必須有委托人的特別授權。

委托代理權產生于委托人的單方授權行為，不必征得受托人的承諾，也就是說，授權委托書只需委托人簽章確認，而不需要受托人在授權委托書上簽章表示是否接受委托。獲得委托代理權的受托人應當在代理權限內，以委托人的名義實施民事法律行為。委托人對受托人的代理行為，承擔相應的民事責任。

1.2 代表與代理的區別。特別值得說明的是，法定代表人對外以法人名義進行民事活動時，其與法人之間并非委托代理關系，而是代表關系（法定代表人與其所代表的法人實質上是一個民事主體，法定代表人的行為即為其所代表的法人的行為），且其代表職權來自法律的明確授權，因此不另需法人簽發授權委托書 。我國《合同法》規定，法人或者其他組織的法定代表人、負責人超越權限訂立的合同，除相對人知道或者應當知道其超越權限的以外，該代表行為有效。

而代理人與被代理人是兩個獨立的民事主體，代理人的行為并非被代理人的行為，但其效力歸屬于被代理人。在實際工作中，有人提出：代理人授權簽訂合同，應當簽自己的姓名還是簽被代理人的姓名？其實這本不是一個問題。代理人是接受委托辦理代理事項的，其代理的行為直接歸屬于被代理人。代理人在合同上簽署自己的姓名，其相應的法律后果由被代理人承擔。

2 授權委托可能存在的問題及風險分析

2.1 授權不明。在實務工作中，我們會發現，有的授權委托書授權不明晰，委托人對受托人的授權權限過于籠統，難以弄清授權的實際范圍。比如：授權委托書上記載的受托人的代理權限為“辦理競買前進路16號文化大廈18樓整層房屋的相關事宜”，這樣的代理權限就是典型的授權不清。何為“相關事宜”，何為“不相關事宜”，實在難以界定清楚，為以后發生爭議留下了隱患。受托人究竟有無權限簽訂競買協議，究竟有無權限簽訂成交確認書，在實際工作中可能會產生不同的理解。如果最終認定無權簽訂競買合同或者成交確認書，則受托人實施的行為會因為無權代理而歸于無效。按照《民法通則》規定，授權委托書授權不明的，被代理人應當向第三人承擔民事責任，代理人負連帶責任。

2.2 授權已過有效期限。授權已經超過有效期，會直接導致授權委托無效，構成受托人的無權代理。比如，若授權委托書載明的有效期至2013年6月26日止，而提交授權委托書的時間已是2013年6月27日，則此時授權委托書的授權期限已經過期，相應的授權已經明顯失效。還有一種情形是，授權期限可能在代理事項辦理過程中過期，這一情況往往容易被忽視，需引起高度重視。因為一旦在代理事項辦理過程中代理期限過期，此時若繼續由原受托人代理，則會導致無權代理（委托人依法及時追認的除外），引發后續交易風險。

2.3 代理超越授權范圍。受托人雖然已經獲得了委托人的相應授權，但是不得超越代理權限辦理代理事項。比如，受托人在無簽訂相關合同權限的情況下，擅自與他人簽訂合同的，應認定為越權代理。在越權代理的情況下，受托人超越代理權限從事的代理行為構成無權代理，其法律后果應由受托人自行承擔，除非其越權代理行為依法獲得了委托人的及時追認。受托人超越權限辦理代理事務給委托人造成損失的，應當賠償相應的損失。

3 建議

3.1 著重審核授權范圍是否明晰。基于前面的分析，在實務工作中審核授權委托事項時，應當著重審核授權委托書載明的授權權限范圍是否明晰。授權權限范圍模凌兩可、含糊不清的，為審慎起見，應建議相關交易方重新更換授權委托書，進一步明確授權范圍，以防相應的交易風險。

3.2 審核授權是否已過有效期限。在審核授權委托書時，應當仔細查看授權期限是否已經到期。已經過期的，應該重新提交授權委托書。對于授權期限過短的，應當特別留意，一旦到期，則受托人不得繼續從事委托代理活動，否則將構成無權代理。授權委托書未載明代理期限的，應當予以明確。

3.3 防止越權代理。在產權交易活動中，受托人的代理行為不應超出授權范圍。產權交易機構在組織交易活動時，應充分留意交易各方的受托人的代理行為是否有明確授權，以有效防止受托人超出授權范圍辦理代理事務的現象發生。

4 產權交易機構的責任

未實行會員代理制的產權交易機構，一般是接受交易相關方的委托，辦理產權交易相關事務。產權交易機構也是受人之托，因此也承擔了相應的責任。其中一項責任就是，對交易相關方提交的材料進行合規性審核。如果因為產權交易機構的過錯，在審核授權委托事項時出現失誤，則可能引發相應的法律責任。為此，產權交易機構應當高度重視產權交易活動中的授權委托事項，從嚴審核相關材料，以從源頭上規避交易風險。