物業費糾紛的司法困境與出路

顧 彬

（南通市崇川區人民法院，江蘇 南通226007）

當下的中國正逐步向公民社會邁進，社區成為一個地區或城市的基本構成單元。然而，伴隨社區的漸漸成型和壯大，社區中的矛盾糾紛也日益增多，其中尤以拖欠物業費糾紛為甚。人民法院受理的物業費糾紛案件在逐年遞增，逐漸成為人民法院踐行民生司法道路上的一大難題。

一、物業費糾紛的基本特點

物業費糾紛是基于物業管理合同產生的一類糾紛，糾紛主體一般為物業服務企業和業主，在訴訟中前者為原告，后者為被告，表現形式為被告業主拖欠物業費不繳。

1.批量受理。物業費案件，往往以小區為單位批量涌入法院，這直接源于物業服務“單對多”的特定關系。這一特點直接導致承辦部門和承辦法官的辦案壓力陡增。表面上看，物業公司起訴的一批批案件屬于系列案件，但實際上每一起物業費糾紛背后的原因各異，而且多案同時處理不但不會提高效率，反而會增加法官的駕馭難度。

2.關系民生。物業費案件，雖然每一起爭議標的額不大，但卻關系到公民個人及其家庭的生活質量和切身利益，整個社區乃至一個地區的物業費糾紛處理不好，直接關系該社區甚至地區的社會和諧和穩定。因此，人民法院調處物業費糾紛，不僅要作為一項司法工作來對待，更要以推動社會管理的姿態將其作為一項民生工程來重視。

3.風險較高。雖然產生物業費糾紛的原因不盡相同，但被告業主在繳費問題上卻形成了無形的共同利益圈，故而常以群體的方式參加或要求參加訴訟，一旦某一個或某幾個案件處理不當，很可能會激發潛在的群體性矛盾。

二、存在的問題及原因分析

根據訴訟的進程，物業費糾紛的審理存在三大難題，即傳喚難、調解難、執行難，以下分別予以闡釋。

1.傳喚難。

（1）訴訟前通知調解不易。物業公司起訴到法院后，法院需要傳喚被告業主到庭應訴。然而，大多數業主應訴積極性低，抵觸情緒普遍強烈。當前，很多法院針對簡單的民商事糾紛實行訴前調解前置的制度，物業費糾紛就是其中一種主要類型。由于訴前調解程序是一種訴訟外途徑，因此無法動用正式的司法程序。傳喚被告調解的基本方法局限于電話通知和發送《訴前調解通知書》，但由于這種方法缺乏足夠的強制力，導致傳喚效果不佳，成功率較低。在電話通知過程中，很多被告業主還將矛盾和情緒轉移到法院和法官身上。

傳喚被告業主來法院調解不易，原因主要有三點：第一，物業費糾紛雖小，但日復一日不得化解，業主與物業公司之間的矛盾往往在訴訟之前已經根深蒂固，在雙方矛盾已然激化的情況下，法院很難取得被告方的配合。第二，因物業費這種小事被訴至法院，令被告業主普遍感覺自身名譽受損，有的甚至在訴訟前連一個物業公司的催費電話都沒接到過，由此導致被告業主的厭訟情緒更甚。第三，拒交物業費現象并非個例，被告業主從眾抱團心理非常普遍，常常抱著“法不責眾”的心理逃避法院傳喚。

（2）立案后送達面臨困境。一旦訴前調解傳喚被告業主不成，糾紛將正式立案轉入訴訟程序。雖然有了訴訟法的明文保障，但是送達應訴材料仍是每一起案件必須要跨的一道坎。無獨有偶，送達訴訟文書比訴前傳喚的難度有過之而無不及。通常情況下，法院向被告業主送達應訴文書采取郵寄送達方式，①雖然民訴法明確規定法院送達應當以直接送達為原則，只有直接送達確有困難的才可郵寄送達。但由于當前司法實踐案多人少的矛盾長期存在，郵寄送達這種相對快捷方便的送達方式成為法院送達的首選，不僅像物業費糾紛這類數量龐大的系列案件如此，一般民商事案件也都遵循此種選擇。但有效送達的幾率很低。只有當被告業主本人簽收并留下準確身份證號碼的情況下，法院才具備缺席開庭的合法條件。面對這樣的現狀，很多物業費糾紛案件無奈只能走到公告送達這一看似荒誕的地步。②筆者之所以稱物業費案件適用公告送達荒誕，是因為大部分被告業主并非下落不明，而只是以各種形式拒絕來法院應訴，法院在送達無門的情況下做出的一種妥協，甚至可以說是自欺欺人、掩耳盜鈴。然而，即便是公告送達后合法走完全部訴訟程序，到了執行階段矛盾更易激化，因為實際未履行抗辯權利的被告業主將在最后關頭將情緒集中于一點爆發。

物業費案件的送達程序之所以成為一大難題，筆者認為原因在于以下幾方面：第一，電話送達只能“錦上添花”而不能“雪中送炭”。物業費案件因為權利義務關系簡單、標的額小等特點通常適用簡易程序審理。《民訴法》規定簡易程序中法院可以通過簡便方式傳喚當事人、送達訴訟文書，但這一規定對法院而言似乎僅僅是一種“權利”而非“權力”——當事人經通知后主動到庭，那么口頭或其他簡便傳喚方式自然合法有效。但如果法院通過簡便方式傳喚當事人且當事人確實接收到傳喚后仍拒不到庭，那么這種簡便送達的效力又當如何——法律無明文規定，鑒于最高院的司法解釋③最高人民法院《關于適用簡易程序審理民事案件的若干規定》（以下簡稱《簡易程序規定》）第十八條規定：“以捎口信、電話、傳真、電子郵件等形式發送的開庭通知，未經當事人確認或者沒有其他證據足以證明當事人已經收到的，人民法院不得將其作為按撤訴處理和缺席判決的根據?！保ㄔ阂膊桓抑苯尤毕瘜徟?。第二，直接送達成本高，郵寄送達效率低。由于物業費案件通常都成批受理，每起案件都采用直接送達方式將耗費承辦法官大量時間和精力，因此不可能成為物業費糾紛的基本送達方式，即便投入人力物力進行直接送達，往往也會因為被告業主白天上班不在住所而無法送達，由此也導致司法資源極大浪費。至于郵寄送達，司法實踐中的大多數情況是：要么是被告業主拒收，或者故意拖延簽收致郵件逾期退回法院；要么是被告業主的家屬簽收，而法院又無法獲取該簽收人與被告系同住成年家屬的證據，導致被告不到庭的情況下無法缺席審理。第三，公告送達附條件、耗時長。為了不違背法律的基本規定，法院只有先往被告的戶籍所在地送達不成后才能采用公告送達，以此推定被告的“下落不明”狀態。但法院并非公安機關，并無公民的戶籍信息，為此法院就要去公安機關調取或者授令讓原告方的代理律師去公安機關調取。這種前置性程序其實是一種未預計成本。滿足公告送達的條件后，訴訟進程得以推進，但時間將加倍延長：公告登報需要十天、半個月時間，登報后公告期兩個月，期滿后還要經歷一個月的答辯期，開完庭后即便馬上判決，判決書仍要再次經歷兩個月的公告期限和十五天上訴期。法諺有云：遲來的正義非正義。即便拿到一紙勝訴判決，對于主要靠收取物業費維系運營的物業公司而言，整個訴訟也會成為一筆回報周期超長的投入。

2.調解難。新民訴法第一百二十二條確立了“先行調解”機制，實際上確定了訴前調解的合法地位。［1］《簡易程序規定》第十四條也規定訴訟標的額較小的糾紛應當先行調解，而物業費糾紛一般訴訟標的額較小，而且屬于社區內部的民生糾紛，故調解是化解該類糾紛的基本途徑，也是首選路徑。

然而，該類案件在司法實踐中的調解難度似乎與其表面呈現出的簡易程度成反比，根據筆者實踐中的經驗，其原因主要在于以下幾個方面。第一，被告業主應訴率低，法院難以組織調解。這一點在上文已做過詳細闡述，在此不再贅述。第二，大部分業主將不繳物業費的原因歸咎于物業服務質量差，然而服務質量本身很難量化，而且很難盡善盡美，所以雙方具體到物業費數額上很難達成一致；更有甚者因物業服務問題直接或間接導致了業主的經濟損失，該損失往往還超過應繳的物業費數額，由此導致業主與物業公司的矛盾更加糾纏不清，故而法院調解非常困難。第三，很大一部分業主拒交物業費的理由是房屋質量存在問題，繼而開發商被牽涉進物業服務糾紛，使得案件主體多元化，被告業主與物業公司也陷入無休止的扯皮之中。第四，相當一部分被告業主系拆遷戶，沒有繳納物業費的習慣和意識，更有甚者將拆遷矛盾牽涉進物業服務關系中，導致調解工作無從開展。第五，物業案件涉案標的往往很小，但這恰恰成為此類案件調解困難的誘因，因為標的額小直接導致調解余地和空間變小。相反，標的額大的案件雙方妥協退讓的空間就大，法官開展工作的余地也就大。

3.執行難。執行難的問題在物業費案件中主要體現為兩點：一是調解案件的被執行人賴皮心理作祟，二是缺席判決的被執行人抵觸心理集中爆發。

調解結案的物業費案件，通常是由物業公司做出一定讓步、被告業主獲得一定“實惠”收場。這樣的案件之所以進入強制執行程序，恰恰體現出被告業主一拖再拖的老賴心理。在執行階段，迫于當前社會政策的要求，法院往往依賴“執行和解程序”最終了結糾紛。而被告業主恰恰抓住了法院的這一弱點，繼續在執行階段賴取更多“實惠”，而法院也不可能為了千把塊錢的糾紛動用過多強制手段，由此導致物業費案件的執行效果不佳。而缺席判決的物業費案件，由于被告業主實際缺席了執行之前的整個訴訟進程，導致其情緒和訴求無法得到疏導，很容易在最后的執行階段出現大爆發。固然法律程序上不存在問題，但原本是被告業主與物業公司之間的矛盾，很可能轉化為民眾與法院之間矛盾，由此涉訴信訪、官民矛盾等社會不安定因素就應然而生。

三、對策與出路

要走出物業費案件審理的困境，既要針對具體問題采取相應的治標之策，也要跳出個案從源頭進行治理，繼而才能在社區締造長久和諧的物業服務關系。筆者試從以下幾個方面來闡述審理物業費案件的對策和出路。

1.先行調解，公正衡平當事人權益。

（1）改進通知傳喚方式。在個案中，承辦法官在口頭傳喚過程中應當耐心疏導并告知業主，民事訴訟中的原告不等于權利人，被告也不等于義務人，物業服務合同關系中業主和物業公司在權利義務上是相互的，法官應當以幫助被告業主解決問題的姿態出現在被告業主面前，由此降低老百姓心中厭訟的情緒。

另外，對于在訴前調解過程中常常用到的《訴前調解通知書》，當前法院的普遍做法是極力凸顯訴前調解的優越性，比如方便快捷、減免訴訟費等，這種思路是正確的，但訴前調解本身并非訴訟程序，缺乏足夠的強制力，因此在宣傳訴前調解優點的同時，輔以告知拒不應訴對當事人的風險，恩威并施，這樣傳喚的效果更佳。此外，畢竟案件還未正式立案，可以在通知書上添加物業公司的聯系方式，為爭議雙方在訴訟外和解提供機會，這樣也能減少法院工作量，提高息訴率。

（2）以“費用與服務水平相適應”原則為指導。民事法律關系的核心內容是權利與義務，兩者的關系經歷了從渾然一體到相互對立再到相對一致的過程［2］，以至“權利與義務相一致”成為現代市場經濟社會的基本原則。物業服務合同關系同樣應當遵循這條原則。說得更明確一點，就是一方享受了多少權利，就履行多少的義務。

具體到物業服務收費上，國務院《物業管理條例》第四十二條明確規定了“費用與服務水平相適應”原則。也就是說，物業公司提供什么樣標準的服務就應收取什么樣標準的物業費。當前物業行業，各家服務質量參差不齊，因業主不交物業費而訴至法院的物業企業，多半在管理和服務中存在這樣那樣的問題。根據已有的審判實踐，物業公司雖是原告但在管理服務中存在過錯的舉不勝舉，例如共用設施疏于修繕、小區衛生死角泛濫、放任不明車輛進出、監控設備設而不監等，諸如此類問題都可能直接、間接損害到業主的人身財產權益。對于服務確實不到位或存在過錯的物業公司，是否還可以理所應當地主張全額物業費甚至滯納金呢？法院是不是儼然成了物業公司的催費工具呢？這樣的問題已經在當前司法實踐中為很多業主所詬病。

為此，“權利與義務相一致”、“費用與服務水平相適應”應當成為法院調解物業費糾紛的基本指導原則。也就是說，法官在主持調解中應定下這樣的基調：一經查實物業公司確有服務不到位之處或過錯行為，法官應當主動壓低原告物業公司的訴訟請求，為受損業主主持公道。不僅如此，唯有讓籠統的原則變成具體的規則，才能讓物業費糾紛的調解更加規范化，才能根除當前很多調解員和法官針對物業費糾紛不問事實、一味催費以求結案的“和稀泥思維”，才能實現調解過程中物業公司與業主訴訟對抗的平衡，最終通過一起起個案督促物業公司服務水平的整體提升。這種規則的形成，基于調解程序的特性不能寄希望于成文規范的制定，只能待貫徹上述原則所形成的一份份“調解判例”出現后得以實現。

（3）多元主體參與調解機制。這里所指的多元主體參與調解，主要是針對在個案調解過程中三種較為普遍的情況。一是被告業主系拆遷戶的情況，二是物業費糾紛起因于房屋質量問題，三是物業費糾紛起因于物業公司對業主之間相鄰糾紛的調處不當。

對于第一種情況，物業公司本身并非拆遷單位，法院也沒有參與當時的拆遷活動，而被告業主在調解過程中將拆遷問題牽涉進來，此時調解工作要打開局面，解鈴還須系鈴人。法院可以利用自身資源邀請當初的拆遷主管部門派員或拆遷經辦人員參與到物業費糾紛的調解中來，對被告業主在拆遷過程中的利弊得失進行疏通和澄清，再加上法官的釋法明理，物業費糾紛應該能多一分協調成功的可能。

對于第二種情況，業主普遍存在誤解，認為房屋質量是物業公司的職責范圍所在。其實，一般情況下，商品房都有一定的質保期，一般為五年，在此期限內房屋出現質量問題業主應當問責開發商。質保期過后，若是公共部位和共用設施出現質量問題，可以向公共維修基金代管部門提出申請動用維修基金。物業公司在其中僅僅其協調作用。就這些較為專業的知識和規定，法官在調解過程中應向業主釋明。除此之外，還可以傳喚開發公司或通知維修基金代管部門派員參加協調，這樣既為被告業主切實解決問題提供了出路，也為物業費調解工作找到了突破口。

對于第三種情況，被告業主拒交物業費的理由是其他業主違反了物業管理規約、侵犯到了被告業主的權益，固然在法理上完全講不通，但在調解中被告業主因其確遭侵權而往往顯得義正詞嚴。本著化解矛盾的宗旨，在不違背實體正義的情況下，法院可以嘗試約傳該第三方業主，通過化解、疏導兩家業主之間的矛盾達到為物業費糾紛創造調解機會的目的。

物業服務關系雖然只存在于物業公司與業主之間，但物業糾紛卻可能牽涉多方主體，若要真正化解糾紛，不妨嘗試讓相關方主體參與進來，改變原有的單一調解模式，相信對物業費糾紛的調解會大有裨益。

2.快審快結，讓正義來得更加及時。

（1）規范和完善送達程序。

1）完善電話傳喚程序，賦予電話送達以完全效力?？陬^通知等簡便送達方式是法律明確規定的簡易程序的送達方式，如果能讓該條法律規定真正實現自身效用，那么物業費案件的送達難題將取得質的突破。而鑒于《簡易程序規定》第十八條的規定，筆者認為，要賦予電話送達以完全效力，并非一定要改變這一規定，恰恰相反，應當創造條件嚴格依照該條款執行。具體而言，就是要收集和保全當事人收到傳喚內容的相關證據。

以電話傳喚這種簡便送達方式為例，要完成上述要求賦予該種送達以完全效力，必須做到以下幾點：一是在電話中必須明確對方身份，確保電話另一頭就是被告業主本人，對此法官應當問清姓名并得到肯定答復方可，否則電話送達就缺乏有效前提；二是送達過程需有兩人在場完成，以體現法院執法中的自我監督；三是傳喚的內容至少包括訴狀、證據的基本內容以及開庭的時間、地點，雖然是簡便方式，但這些直接送達中需要讓被告知曉的內容也必須一一告知；四是要依法保證被告陳述意見的權利，也就是要在電話中給予對方初步答辯的機會；五是要以追記、錄音、錄像等方式記錄電話送達的全過程，甚至可以要求電信公司協助提供相應通話記錄附卷予以印證，以此固定下當事人收到傳喚內容的證據，這也是最重要的一點。

2）成立專項送達小組，利用非上班時間集中送達。鑒于郵寄送達成功率很低，承辦法官就單個案件直接送達付出的人力、精力較大，筆者建議成立物業費案件的專項送達小組對特定小區進行集中送達，以有限的成本獲取最大化的效益。要建立這樣一項機制，可以從以下幾方面著手：一是送達時間可以安排在非工作日或晚上，除了白天上班時間，送達小組可以適時地在周末、中午、晚間等非上班時間上門送達，在這些時間段當事人在家的可能性其實更大；二是送達人員方面應當吸收社區居委會成員、派出所民警等力量共同參與，這些人員往往比法官更加熟悉被告業主及其家中的情況，有利于法官和被告業主的交流；三是安全保障工作必須到位，法官必須身著制服、佩戴法徽，驅法院警車前往，法警應當隨同。四是有條件的法院或部門應當劃出一定資金或發放一定的津貼，對加班的法官予以補助。

（2）小額速裁程序的嚴格適用與探索完善。對于物業費糾紛，若調解不成，則應及時判決。隨著新民訴法的正式施行，物業費案件由于起訴標的額一般較小、案情較為簡單，故而絕大部分符合了適用小額速裁程序的條件。然而，該種程序作為一種新生事物對法院而言還比較陌生，法官對于適用該種新型程序還并不具備主動意識，受理的物業費案件真正嚴格適用小額速裁程序的鳳毛麟角。①以筆者所在的南通市崇川區法院為例，2013年1－2月共受理小額訴訟案件21起，只有2起嚴格依照小額速裁程序向雙方當事人發送了《小額訴訟須知》。而小額速裁程序是基于“訴訟爆炸”的司法大環境［3］和拉近國民與司法距離的制度出發點［4］而創設的，如果在司法實踐中不盡快落實、適用該程序，那么該程序將被慢慢虛置、遺忘，立法者的初衷也將落空。

為此，筆者認為，要做到對符合條件的物業費案件嚴格適用小額速裁程序審理，應從以下幾方面著手：第一，要盡快出臺小額速裁程序的實施細則。民訴法畢竟只是對小額速裁程序做了框架性規定，要真正構建起完備的小額速裁程序，我們還是要等待最高院相關司法解釋的最終出臺。在此期間，各地方應當積極探索、總結司法實踐中適用小額速裁程序的優秀經驗做法，制定相關實施細則供各級法院參照適用。②很多地區已經出臺了小額速裁程序的實施細則，例如江蘇高院出臺了《江蘇省高級人民法院關于小額訴訟案件審理程序的討論紀要》，上海出臺了《上海法院開展小額訴訟審判工作實施細則（試行）》。第二，基層法院應當提高對小額訴訟案件的重視程度。通過組織民事法官包括書記員認真學習小額速裁程序的相關法律規定，強化法官適用小額速裁程序的主觀意識，甚至可以相應改革法官業績考評機制，讓法官適用該種程序既有壓力也有動力。第三，完善相關配套機制?？梢哉蠈徟匈Y源，設立專門的小額速裁法庭；加快法院綜合信息系統的研發和改進，為小額訴訟案件配備專門的審管系統，以此落實小額速裁程序一審終審制度和一個月審限的規定。

3.多策并舉，努力破解執行難問題。

（1）邀請相關人員參與配合執行。首先，物業公司對業主的生活相對最為熟悉，作為申請人物業公司也有義務協助法院執行人員進入小區和樓門開展執行工作。其次，可以邀請當地街道居委會成員陪同執行，在發生糾葛時可居中證明、緩和局勢。最后，可以要求審理階段的法官隨行，在被執行人爭辯審理中的問題時作出必要解釋。

（2）拓寬被執行人信息獲取渠道。面對當前司法資源緊張的局面，可以派專人集中查詢被執行人的銀行存款信息和聯系方式。針對執行過程中的人難找問題，往往這些業主將自己的房產出租，此時可以在當地中介機構查找被執行人的有效聯系方式。此外，建議法院與公安機關建立綠色通道，在法院調查被執行人戶籍信息時簡化相關行政手續。

（3）社區適時公布被執行人信息。對于惡意拒交物業費、甚至煽動其他業主拒交物業費的業主，法院可以在居委會的協助下對被執行人的欠費及違法行為予以公示，包括在其所住小區內進行曝光，通過輿論壓力督促其履行義務，同時也可以警示其他業主嚴格遵守法律法規，樹立法院威信。

（4）慎用巧用有關強制執行手段。由于物業費標的額小，拘留等限制人身自由的強制措施要慎用，避免矛盾進一步激化。同時，針對特定的被執行人可以采取限制其乘坐交通工具二等以上倉位、在星級以上場所進行高消費等措施。

4.社區審務平臺的建立。以上是針對個案提出的應對措施，要從根本上減少物業糾紛的產生，可以考慮在社區和法院兩者之間搭建一個社區審務平臺，實現源頭治理、官民互動。所謂社區審務平臺，從廣義上講，是法院針對家庭矛盾、鄰里糾紛、物業服務問題等發生在社區里的糾紛，通過日常走訪、巡回審判、定期排查等多渠道予以發現、協調、審判以至化解的一種綜合性運作機制。就物業費糾紛而言，通過搭建起社區審務平臺，在糾紛的萌發、產生、碰撞以至化解甚至后期的預防等各個階段加入司法干預，不僅可以實現個案的案結事了，而且能夠創新法院對社區的司法管理，通過締造和諧的物業關系最終向“無訟社區”的理想化目標邁進。

根據物業費糾紛的產生發展規律，首先，法院可以在社區居委會聘請專職觀察員或將自己的人民調解員派駐到居委會，對小區物業活動及物業關系進行全方位的關注，對于物業公司未盡責之處或業主破壞物管秩序的行為進行及時的提醒和勸阻，將潛在的物業糾紛消除在萌芽狀態。其次，可以由法院牽頭，由法院、居委會、派出所三家分別派員組成物業糾紛專項調解工作組，利用各自的優勢和資源，對拖欠物業費、多次催繳無果的業主進行走訪和調解，把可以協調的糾紛擋在法院之外、訴訟之前。再次，對于起訴到法院的物業費糾紛案件，可以選取其中具有典型意義的案例進行巡回開庭，或者設定法院開放日邀請小區業主來法院旁聽庭審，“走出去”的同時又“請進來”，成倍放大典型案例的示范教育效應。最后，法官在工作之余可以定期走訪社區，掌握整個小區物業關系的狀況，收集調取第一手資料進行分析調研，預測小區物業關系的未來走勢并提出預防物業糾紛的措施和方案，做到未雨綢繆。此外，到社區張貼公開信、擺設展臺、開設講座、引入他方主體參與調解等，其實都是社區審務平臺這一綜合體系的組成部分。如果社區審務平臺真正搭建起來，那么物業服務糾紛的處理將從治標向治本邁進。

［1］杭宇.新民訴法“先行調解”的理解與適用［EB／OL］.（2013－03－21）［2013－04－12］.http：／／www.chinacourt.org／article／detail／2013／03／id／929671.shtml.

［2］劉金國，舒國瀅.法理學教科書［M］.北京：中國政法大學出版社，1999：43.

［3］劉敏.探索與實踐：小額速裁程序的構建［N］.人民法院報，2012－04－26（5）.

［4］肖建華，唐玉富.小額訴訟制度建構的理性思考［J］.河北法學，2012（8）：40.