商業銀行個人住房貸款的風險與防范

摘要：隨著我國社會和經濟的發展，城鎮化進程的加快，個人住房貸款業務發展迅速。同時進入了個人住房貸款風險暴露和顯現的高危時期。未來個人住房貸款的快速擴張反而可能成為商業銀行的一個不容忽視的風險源。因此，正確認識并努力防范當前個人住房貸款業務存在的風險尤為重要。

關鍵詞：個人住房貸款；風險；防范

從目前我國的情況看，由于個人住房貸款具有風險低、收益高的優點，同時又受到國家政策的支持和鼓勵，各商業銀行都紛紛進入該市場，因此，業務發展十分迅速。伴隨個人住房貸款的快速增長房貸不良貸款率也開始有所上升。政府對房市的調控力度越來越強，未來中國房地產市場的價格走勢眾說紛紜，由此進一步增加了商業銀行個人住房貸款的風險性和不確定性。

一、個人住房貸款的含義

個人住房貸款是指銀行接受委托向在中國大陸境內城鎮購買、建造、大修各類型房屋的自然人發放的貸款。個人住房貸款業務主要包括自營性個人住房貸款即個人住房按揭貸款（包括個人一手房貸款、個人再交易貸款住房貸款即二手房貸款、個人商業用房貸款等）、公積金個人住房貸款和個人住房組合貸款。

1.公積金個人住房貸款是指住房公積金管理中心運用住房公積金委托商業銀行發放的個人住房貸款，也稱公積金貸款。住房公積金貸款利率低主要是為中低收入的公積金繳存職工提供。

2.個人住房自營貸款是以銀行信貸資金為來源向購房者發放的貸款，也稱商業性個人住房貸款。

3.個人住房組合貸款指以住房公積金存款和信貸資金為來源向同一借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款，是個人住房委托貸款和自營貸款的組合。

二、商業銀行個人住房貸款的風險控制與防范對策

（一）信用風險及防范對策

信用風險是指借款人在買房后，因實際支付能力下降或突發事件的發生，無法繼續正常向貸款銀行還本付息。房貸申請資格的審查是風險防范的最初把關，可以有效地防范借款人的信用風險。對房貸申請資格的審查應做到以下幾點：（1）貸款資格審查應以分析借款人現金收入為基礎，采取定量和定性分析方法，全面、動態地進行貸款審查和風險評估，綜合考慮借款人的工作穩定情況、家庭負擔情況等；（2）重點關注調查人的盡職情況和借款人的償還能力、誠信狀況、擔保情況、風險程度等。（3）貸款人應建立借款人合理的收入償債比例機制，合理確定貸款金額和期限，將每筆住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下（含50%），控制借款人每期還款額不超過其還款能力。

（二）抵押物風險及防范對策

貸款抵押物是商業銀行第二還款源，但商業銀行常面臨抵押物處置風險和抵押物價格風險。因此嚴格抵押物審查為降低貸款風險提供了重要保障。抵押物審查程序具體應做到：（1）認真審查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性；（2）要求售房單位到期及時辦理產權戶手續，與產權抵押登記部門協議確保抵押手續完整到位；（3）控制抵押率，規避抵押物市場價格變動的變現風險；（4）切實執行擔保法，對不按照合同清償債務堅決依法拍賣抵押房產。

（三）流動性風險

個人住房貸款的流動性風險表現在兩個方面：1.“短存長貸”行為，會降低商業銀行資產流動性，產生流動性風險，進而影響銀行償付能力。2.我國商業銀行個人住房貸款不易變現。增加機會成本帶來的損失；當存款人擠提存款或債權人要求銀行清償債務時，出現資金周轉困難，進而直接導致銀行的破產和倒閉。

（四）開發商導致的風險及防范對策

一些房地產開發商出現爛尾樓或樓盤質量不合格，造成已售期房不能按時交業主使用，致使購房人與開發商發生爭執或要求解除購房合約。“假個貸”風險。開發商以本單位職工或其他關系人名義，冒充購房人，通過虛假銷售方式套取銀行貸款。加強對合作開發商的資質、實力、誠信狀況的審查對防止爛尾樓的出現、開發商為套取銀行資金實行“假個貸”現象的發生具有較好的防范作用。在對開發商進行審查時要特別注意審查人員是否與開發商存在利益關聯，從而影響對其審查的準確性、客觀性、公正性。

（五）管理風險及防范對策

主要表現為：一是在業務導向激勵機制下，經營機構重業務輕管理，甚至違規經營，未經批準擅自或變相降低貸款標準和擔保條件；二是部分工作人員自身違反操作規程，有的甚至與借款人串通，逃避制度約束。嚴格支付管理個人住房貸款資金應當采用貸款人受托支付方式向借款人交易對象支付，貸款人應在貸款資金發放前審核借款人相關交易資料和憑證是否符合合同約定條件，支付后做好有關細節的認定記錄，貸款人受托支付后，應詳細記錄資金流向，歸集保存相關憑證貸款人應加強對貸款的發放管理，遵循審貸與放貸分離的原則，設立獨立的放款管理部門或崗位，負責落實放款條件、準確發放滿足約定條件的個人住房貸款

（六）建立個人住房貸款風險預警系統

建立預警模型對宏觀經濟指標、產業經濟指標及國家相關政策進行分析，對房地產市場及整個社會經濟環境進行預測，及早做出反應，未雨綢繆避免市場風險和政策風險帶來的損失。

參考文獻：

[1]個人住房貸款操作規范

作者簡介：

楊麗萍（1970- ），女，吉林省長春市人，中國建設銀行股份有限公司吉林省分行個人與住房金部，經濟師。