我國經濟適用房的探討與分析

摘要： 經濟適用房政策作為我國社會保障體系的重要組成部分，在實施十多年的時間里，取得了顯著的成效，但也引起了很多爭論。本文首先分析了經濟適用房的作用，接著針對其運行現狀，指出我國經適房存在的問題，最后借鑒國外關于住房保障的做法，對我國經適房政策提出建議。

關鍵詞：經濟適用房；住房保障

改革開放以來，我國的房地產市場蓬勃發展，但是在日益關注民生的今天，我們更應注重保障性住房的建設與發展。經濟適用房本來是為了解決中低收入家庭的住房困難而推出的，可以說政策的導向性是好的，但是經濟適用房自推出后就引起很多爭論，甚至有不少人呼吁停止經濟適用房的建設與銷售。本文分析了我國經適房運行中存在的問題，并就此提出了對策建議。

一、經濟適用房概述

經濟適用住房是指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。 經濟適用房相對于商品房具有3個顯著特征：經濟性、保障性、適用性。它有以下一些作用：1.解決了（中）低收入家庭的住房問題，促進了社會的穩定；2.優化了房地產市場供應結構，平抑了商品房價格不合理上漲；3.經濟適用房邊緣集聚有利于城市中心空間布局優化；4.改善了城市環境，帶動了城郊結合部的發展。

二、我國經濟適用房存在的問題

國務院1991年提出“大力發展經濟適用房，優先解決無房戶和住房困難戶的住房問題”后，經濟適用房從1998年開始快速發展。相對低廉的房價，使其成為中低收入家庭住房的首要選擇。但是據調查研究，近幾年經適房的運行出現了很多不“經濟”現象，故目前已有一些省市停止經適房的市場供應。經筆者分析，目前的經適房存在以下一些問題：

1.真正需要住房的中低收入家庭需求不能滿足。政府開發建設經濟適用房，是為了中低收入者能夠買得起、住得上。但是，在經濟適用房的銷售中，部分高收入者卻進入了購房者行列。

2.房屋面積失控。按照《經濟適用住房管理辦法》規定，經濟適用住房要嚴格控制在中小套型，中套住房面積控制在80㎡左右，小套住房控制在60㎡左右。然而自經濟適用房開發以來，140平方米的戶型卻很普遍，個別項目的復式戶型面積達到260平方米。造成這一現象的原因是由于經適房的開發建設在配套政策、管理制度上還不是很完善。戶型過大，豪華而不適用的大面積住房使一般工薪階層望“房”興嘆。

3.房屋質量偏低。經濟適用房的房源一般有兩個：新建與由積壓商品房轉化為經濟適用房。新建的經濟適用房雖然政府給予房地產開發商一定的財政補貼，但由于補貼是隱性的，使得一些房地產開發商的積極性不高，影響了經濟適用房建設的質量。房齡不過幾年，就出現諸如墻體脫落，外表破舊等問題。同時，為了處置積壓房，并加快經濟適用房的建設，很多地區都實行了將積壓商品房轉化為經濟適用房的政策，但也大都存在工程質量低的問題。

4.尋租腐敗滋生。經濟適用房價格雖然比一般商品房低，但是在政府優惠政策下，仍然存在很大的利潤可圖。資源是有限的，在利益的驅使之下房地產開發商必然會對相關官員有所“表示”。然而經濟適用房供給有限，這時“關系”就顯得十分重要了。政府官員掌握著分配大權，在同等條件的需求下，必然是“關系”優先，當行賄的成本低于兩種渠道的差價，行賄就不可避免。在房地產市場還不健全，政府官員手中掌握著資源分配權利的現實下，尋租腐敗是難以杜絕的。

三、對策建議

針對目前我國經濟適用房開發與建設過程中存在的上述問題，提出以下建議：

1.對經濟適用房做出相應的調整。若停止經濟適用房的供應，那么一些家庭可能就會失去購買住房的能力。除非有更好的政策替代經適房，不然就應該對經濟適用房做一些較大的調整。首先，保證經濟適用房的透明，讓公眾來監督經適房的建設、分配等等，以防止暗箱操作，從而保證經適房能真正解決中低收入者的住房問題。其次，降低經濟適用房的舒適度，在不影響正常生活的前提下，適當地降低經適房的面積，以避免經適房落入不適當的人手中。最后，加大經濟適用房的建設力度，以緩解經適房供不應求的局面。

2.借鑒國外的成功經驗。1959 年，新加坡居住困難的家庭占到了全國的84%。通過在住房領域實行“以政府分配為主、市場出售為輔”的原則，到2010年85%的新加坡公民住進了政府建造的“政府組屋”。對于美國，在大力開展公共住房項目時，不僅政府會通過建立健全法律制度對項目的執行進行監督，新聞媒體還會進行監督和批判。在瑞典，政府不僅為住房的建設資金提供相應的貸款，還給予一定的利率優惠、補貼以控制住房成本在合理的水平上。另外，瑞典政府還建立了一套“體系完整、分工明確”的住房保障機構，對保障低收入家庭的住房權利起到了至關重要的作用。

3.加大廉租房和公租房的建設。經濟適用房的作用是有限的，僅保障了具有當地戶口的少部分中低收入家庭的住房需求。因此，國家可以加大力度建設廉租房，并考慮把非本地人口的人群納入廉租房的供應對象。同時，國家還應加大對于公租房的支持力度，以便更好地解決城市中等偏低收入家庭及新就業職工、外來務工人員等群體階段性住房困難問題。同時可以考慮打破戶籍限制，將公租房覆蓋面擴大到有基本穩定工作的城市常住人口。

參考文獻：

[1]王歌.我國經濟適用房推行過程中存在的問題及解決措施[J].中國外資，2012

[2]蘇偉.杭州經濟適用房現狀分析及產生影響探討[D].浙江大學，2007

作者簡介：

上官聰聰，浙江工業大學經貿學院，技術經濟及管理專業；

沈婷，浙江工業大學經貿學院，金融專業。