房地產稅征收問題淺析

摘要：房地產稅收制度的改革是一個漸進的過程，同時也是公共管理者調整現有公共政策的過程。本文從房地產課稅的理論依據入手，對我國房地產稅制現狀及存在的問題，結合目前的財政分權體制、房地產產權、地方政治環境等深層次原因進行系統的分析。

關鍵詞：房產稅體制；房產稅

一、我國房地產稅的基本狀況

（一）房地產稅的概念

房地產稅，又稱“財產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產的升值而提高。從理論上說，房產稅是針對國民的財產所征收的一種稅。

（二）房地產稅征收的背景與目的

房地產業關乎國計民生，是國家的支柱產業之一，政府必須發揮干預、管理的職能來進行調控，以保證行業運行在正確的軌道上。進入新世紀以來，房地產業發展迅猛，成為國民經濟發展中一個新的增長點。

（三）房地產稅收制度與征收現狀

我國現行房地產稅制的基本結構框架，是在1994年分稅制改革后形成的。我國自房地產稅開始征收經歷了兩個階段：第一階段收入規模偏小、增長緩慢；第二階段收入增長明顯加快。稅收收入總額增長的步伐快于房地產稅收收入的增長，房地產稅收收入平均占稅收收入的2%左右；占地方財政收入的比重平均為4%左右，比例上不高。

二、開征房地產稅的必要性

（一）優化資源配置

迫使閑置資源投入使用的好辦法，就是提高持有環節稅負，減輕流轉環節稅負。開征房地產稅將加大房地產持有成本，迫使業主提高房地產使用效率，如果業主無法有效使用房地產，稅收就成為業主的沉重負擔。為降低稅收負擔最好的選擇是出賣或出租房地產，從而使房地產流轉到能更有效利用的人手里，優化資源配置。

（二）調節收入分配，促進社會公平

房地產稅將百姓的自用普通住房納入優惠范圍，高檔豪華住宅采用累進稅率，占有越多房地產，稅率越高，讓占有過多社會資源者付出更多代價，這些稅收可以用來解決低收入家庭的住房問題，以實現調節收入分配的目的。同時地方政府通過房地產稅收入改善地方公共基礎設施和公共服務水平，讓普通百姓享受到更多福利待遇，從而促進社會公平。

（三）增加地方財政收入

由于房地產的天然不可移動性，并與地方的政治、經濟關系密切，各國和地區政府大都把有關房地產稅收劃歸為地方稅。

（四）完善中國房地產稅收體系，減輕房地產購置環節稅收負擔

中國涉及房地產的稅種有很多，并且存在同一稅種多環節征收，而每一環節又征收多種稅。中國房地產稅負水平表現在房地產開發、交易環節的稅負偏重，而在持有和使用環節稅負偏輕。

（五）調控房地產市場

房地產稅將現行購房者在購買階段一次性繳納的稅費，轉化為在房地產持有階段逐年繳納，一般百姓就會調整自己的開支預期和購房決策，更多考慮選擇適中的小戶型房子；而投資性購房者就會從多投資多持有，改成少持有。

三、開征房地產稅面臨的問題

（一）評估能力的制約

房地產稅將以不動產的市場現價為征稅的稅基，這就要求征稅機關具備相應的評估能力。但目前主要問題是，如果各城市普遍推開房地產稅，一方面需要一大批評估技術人員，另一方面開展評估還需要采集樣本數據，也需要人力與物力的投入。因此，如果想全面開征房地產稅，全面完成所有應稅不動產的評估，至少需要幾年的準備時間。

（二）納稅人的抵觸

對居民而言，房地產稅是新增的一種新稅，但沒有減少其他的稅。輿論之所以支持房地產稅，是基于房地產稅是一種調節貧富差距的工具，有利于抑制房地產投機，但并不代表大部分納稅人認為自己應該繳納房地產稅。中國納稅人缺乏為財產納稅的文化傳統與思想準備，如果不能有效化解納稅人的抵觸情緒，倉促出臺房地產稅，可能出現大面積欠稅。

（三）稅務機關征收能力的制約

目前中國稅務機關征稅主要是針對法人，對個體工商戶采取定額稅的方式，個人所得稅則大多采取單位代扣代繳的辦法。如果對居民開征房地產稅，則意味著稅務機關要面對千家萬戶的居民， 如何高效地征收，將是對稅務機關的一大挑戰。

四、對房地產稅開征的思路設計

（一）精簡稅種，培養地方政府主力稅源

房地產稅改革旨在改變目前中國房地產稅目繁多、稅負結構不合理的現狀。因而，應將原來的房地產稅、城鎮土地使用稅和土地增值稅取消，開征統一規范的房地產稅。同時，減少流通環節房地產相關稅費的種類，提高持有環節稅收。

（二）絕大部分不動產納入征稅范圍，部分類型設置免稅期

房地產稅是對境內所有房地產征收的，不僅包括城市，農村也要征收；不僅對商業地產征收，對住宅等不動產也要征收。但是，目前房產稅征收范圍不包括農村區域和個人所有非營業用的房產，因而在確定征收范圍的條件下應據物業的不同類型制定一個比較明確的時間表，也就是根據情況對某類房產設定一個免稅期或者低稅期。這種做法可以減輕房地產稅對房地產市場的沖擊，同時也給國民一個接納的時間。

（三）稅基確定以市場定價為主，政府定價為輔

房地產稅合理、準確的計稅依據應該是土地使用權和房產所有權的市場價值。計稅的市場價值是通過評估得出的，目前國際上比較流行的主要有市場比較法、收益還原法和重置成本法。就中國現階段而言，房地產市場總體是一個賣方市場，一般而言，成本法的評估結果低于收益法的評估結果，而市場比較法的評估結果介于成本法和收益法之間。

參考文獻：

[1]尹華.中國房地產稅收制度改革的研究[D].長沙：中南大學碩士學位論文，2009

[2]吳震.對中國開征物業稅若干問題的思考[J].經濟論壇，2008（8）

作者簡介：

馬明，內蒙古財經大學2011級碩士研究生，經濟學，研究方向：稅收理論與制度。