房地產經濟的發展前景分析

摘要：我國的房地產市場尚處在發展階段，在城市化發展與住房需求中市場發展極為迅速，在規范性與穩定性方面存在一些問題。當前的房地產經濟調控形勢較為嚴峻，現有的市場調控措施與政策還不能完全解決房地產市場的深層次問題。近年來，我國對房地產經濟的調控力度不斷增大，出臺了很多政策，而其中比例較多的是行政方式，針對市場的綜合控制還不完善。本文分析了我國房地產經濟的發展現狀，并以此為依據結合國家政策對房地產經濟的發展前景進行展望。

關鍵詞：房地產；經濟；發展；前景

進入21世紀之后，我國房地產市場的發展極為迅速，在經濟領域創造了一個接一個的奇跡，很多地區的房地產行業已經成為當地經濟發展中的支柱產業。在房地產經濟飛速發展的浪潮中，大量資金進入到房地產市場，在不考慮專業不考慮市場風險的環境下，資金進入就會帶來巨大的收入。經過盲目的投資之后，房地產市場的穩定性不斷下降，風險上升甚至已經進入了房地產經濟泡沫的趨勢。在國家政府的有意控制下，房地產調控措施不斷出臺、持續改進，逐漸將房地產市場向理性規范。房地產經濟與金融發展的關系極為密切，不但需要金融的經濟支持，還會受到金融變化與發展的制約。本文通過對房地產經濟的發展狀況進行分析，深入探討房地產經濟的發展趨勢。

一、國內房地產經濟的發展現狀

當前我國房地產的經濟來源中，房地產投資保持著持續增長的趨勢，在整體社會固定資產投資中所占的比例也較大。而資金來源的主要途徑是國內民間資本的注入與國際投資的加盟。民間資本是我國房地產經濟的主要資金途徑，在國內房地產市場投資份額的絕大部分，在2011年的統計中國內民間資本的投入約占投資總額的76%。在近10年的市場調查結果中，2004年至2010年間，除2008年存在較低程度的回落之外，一直保持著高速增長的狀態。在2011年國內出臺房地產調控政策后，這一現象才得到有效的控制，民間資本投入的比例逐漸回落。在投資結構方面，資本投入的方向由商業用房轉向住宅用房。

根據我國房地產協會的調查統計數據顯示，我國房地產開發過程中的整體特點表現為兩點：新開工的項目開發面積增加，而竣工面積的增加不斷減緩；拆遷規模的增長速度降低，而土地控制的情況不容樂觀。首先，在我國政府在房地產市場的管理政策不斷改革情況下，開發商囤積土地的情況逐漸得到控制，土地利用率不斷增加，項目開工的比例逐漸升高。但同時，開發商為了確保項目的足夠經濟收益，可能會要求施工單位控制施工進度，減緩項目的開發過程，導致竣工面積的增長速度較低。而在房地產開發過程中不斷出現拆遷的負面新聞，國家管理部門對這種情況的重視程度不斷提高，持續出臺了相關文件，對拆遷的方式與規模進行規范。但土地使用情況依然十分嚴峻，需要進一步進行規范。

二、我國房地產經濟的發展趨勢

在房地產開發企業的資產重組逐漸向縱深推進的情況下，一些房地產開發企業將轉移戰略目標，將主力市場由一線城市逐漸向東部的二三線城市轉移，并逐漸向西北部內陸延伸，將會為內陸城市及發展相對緩慢的二三線城市市場帶來發展動力。整體房地產經紀的重點，由北上廣深為主的一線城市，逐漸向內發展，二線城市主要為省會城市、三線城市主要為地區級城市，四線城市主要為縣區級。在未來的房地產經濟發展中，更多的開發商將會加速由一線城市向二三四線城市的轉移過程，而二線城市的房地產開發商已經進入了火熱競爭的狀態中，三四線城市將會獲得更好的發展機會。根據統計資料顯示，2010年全年房地產經濟在一線城市的比例為20%，二線城市的比例高達60%，而三線城市也達到了20%。這就是說不但二線城市的房地產開發投入已經遠超一線城市，三四線城市的開發投入也與一線城市持平。在未來房地產經濟的發展中，這種改變態勢會逐漸擴大。

而在房地產企業的產品結構中，保障性住房的所占比例也會不斷增大。在以往的房地產產品中，保障性住房由于利潤相對較低，被很多房地產開發企業視為不重要的產品。而隨著資金鏈不斷繃緊以及國家給予的優惠政策，保障性住房將成為房地產企業產品中重要的一環。根據國家“十二五”保障性住房建設規劃，在今后五年內的保證性安居工程在用地方面占據優勢，實行計劃單列的規劃方法，確保保障性住房用地的有限供給。同時為了保證保障性安居工程的建設，國家建立了多種渠道的資金籌集機制。在發行債券、銀行貸款、資產運營與信托投資等方面積極為保障性住房籌集建設資金，拓展融資方式與渠道。對各種類型的保障性住房以及棚戶區改造工程，在買賣、建設、經營等多個環節中的土地使用稅、印花稅、契稅、房產稅以及營業稅等稅種實施減免。同時在政府性基金與行政事業性收費等方面進行優惠。

我國房地產發展的未來市場需求是房地產經濟的主要動力。在市場環境中，房地產的存在形式是商品，與其他產品一樣，行業經濟的發展決定于市場需求。而在現在的市場環境中，我國房地產的市場需求依然具有極大的潛力，因此，房地產經濟的發展前景十分廣闊。近年來，金融環境較為復雜，金融危機的多次出現需要引起房地產投資與開發者的足夠重視。在當前的經濟形勢下，房地產市場的穩定性十分重要。政府政策出臺的主要依據是宏觀經濟層面的調控理念，首先降低房地產交易的成本，將房地產交易量穩定在可控范圍內，從而實現房地產市場的整體調控。通過經濟適用房與保障性廉租房的大力建設，滿足普通公民群眾的住房需求，從民生的角度緩解房地產需求的壓力。在銀行融資方面，改變過去對房地產開發商貸款的嚴格控制情況，平等對待房地產行業，為房地產經濟創造一個寬松的金融政策與環境。針對持幣觀望的普遍現象，要深入人心、加大宣傳力度，普及救房市是拯救經濟體系的正確概念，引導民眾放棄救房市就是救開發商的錯誤理念。房地產經濟與整體經濟環境密切相關，房地產市場的崩潰會帶來工業經濟的驟然下跌，導致失業率的增加，影響民族經濟的持續發展。同時，對房價進行合理指導與規范，以低價房補貼與稅費減免、高價房稅費追加的方式進行引導。建立房地產開放商的信息披露機制，增加購房者對開放商的了解，確保信息的透明與公開。目前就業形勢嚴峻，產業結構調整在所難免，房地產行業也可能出現大規模的裁員現象，對于這一問題的出現，政府應該提前做好準備，為了社會的和諧發展，政府要采取措施，保證在房地產行業中的失業人員盡快再就業。

結束語

我國的房地產行業，經過改革開放三十多年來的發展從創業到成熟壯大，已經在全國范圍內形成了巨大的產業鏈條，房地產業的發展好壞不僅僅可以影響一個城區經濟的健康發展，而且還可以影響到整個國家經濟正常發展的腳步。為了使我國的房地產經濟得到健康穩定的發展和保證居民都能夠滿足其住房需要，我國要加大對房地產市場的整頓，積極采取措施解決房地產經濟當前存在的一些問題，使房地產經濟向健康的方向發展。

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