情懷 價值 模式和信的商業(yè)邏輯

江蘇，徐州。

這里可能是最有戰(zhàn)略意義的要塞，這里也是在史籍上出現(xiàn)頻率最高的兵家必爭之地。可要是說到在樓市版圖中的地位，這里往往會被忽略。所以當(dāng)我剛收到這個就在江蘇徐州的和信廣場的項目資料時，著實被嚇了一跳。百萬平方米的建筑體量盡管完全夠得上超級航母級，卻也并不鮮見，然而聽它信誓旦旦地說，要吸引方圓200公里內(nèi)，數(shù)量規(guī)模達800萬的消費人群時，就不可能讓人繼續(xù)假裝淡定——在中國經(jīng)濟相對發(fā)達的東部地區(qū)，敢喊出這種目標的，不是無知者無畏，便是具有極強專業(yè)能力和運營經(jīng)驗的地產(chǎn)大鱷。名不見經(jīng)傳的“和信”，究竟是何來頭？

提升中的城市價值

與徐州和信集團總經(jīng)理滕道亮約好，在北京東路的益豐外灘源見面，到時卻被告知他正在化妝。這一天滕道亮正帶領(lǐng)著他的團隊，要在這里舉辦一場規(guī)模和層次都堪稱頂級的項目招商會。終于見面，面前站著的是一個西裝筆挺、扎著領(lǐng)結(jié)，30多歲笑容滿面的年輕人。我略帶戲謔地告訴他我的意外：“很少遇見這樣注重形象的開發(fā)商男性高管。”滕道亮連忙強調(diào)這一切非本意，只是這場項目推薦會，所邀請的都是國際最知名的高端和奢侈品品牌，這樣鄭重其事是因為必須要“表達一份尊重。”

“也就是說，和信廣場開業(yè)時就會薈萃很多奢侈品品牌”，見滕道亮點頭認同，便繼續(xù)追問：“徐州市對這類商品的需求和購買力怎樣？”

“你可能不知道，徐州一直以來都是一個資源型城市，富裕階層的人數(shù)龐大，而且消費意愿很高。只是這座城里，高端的、體驗性的商業(yè)設(shè)施一直缺失，所以其消費力在很長一段時間里不為更多人所知。”

“這方面當(dāng)然是你們有發(fā)言權(quán)，我看過你們公司的介紹材料，你們是徐州本土最早進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的民營企業(yè)，而且從一開始就專注于商業(yè)地產(chǎn)，而你本人，也是土生土長的徐州人。這么多因素疊加在一起，你們對市場的研判結(jié)果，想必是能服眾的。”

“我們在徐州持有的商業(yè)地產(chǎn)項目超過40萬平方米，你能想到的經(jīng)營種類我們大概都有涉獵。我們很清楚整座城市里每一個細小的商業(yè)變化和發(fā)展趨勢。徐州這座城市發(fā)展到現(xiàn)在，一個大型的、有著先進經(jīng)營和管理理念的商業(yè)綜合體，一定是被需要的。”

“這就是和信廣場誕生的原因，對嗎？”

“當(dāng)然”，滕道亮道：“如果不是，市委市府各級領(lǐng)導(dǎo)也不會給予這么多的重視。”

“而且，你們這個項目還是城市地標級的”，我留心觀察著他的表情，繼續(xù)說道：“在城市最核心的地段，實現(xiàn)最大的商業(yè)影響力……”

滕道亮表情自若。在整個對話過程中，我們至少達成了一個共識：一個好的城市商業(yè)綜合體項目，完全可以提升整座城市的價值；而對于市場中那些最優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，這無疑是一份責(zé)任——而關(guān)于這一點，我只是觀察者，他卻是實實在在的踐行者。

200公里范圍的影響力

在對話的最初，我就很抱歉地告訴滕道亮，徐州于我而言長期以來都是一個路過的城市，經(jīng)過它無數(shù)次，卻從沒有一次為它停留，以至對于這座城的了解幾乎空白。滕道亮說道：“對大多數(shù)人來說，徐州大概都是這樣的印象——提起它，似乎誰都知道；可也僅限于知道而已，真正了解、關(guān)注它的人極少。”

“我想有必要通過你們的《租售情報》雜志，向更多的人推薦一下徐州這座城——因為我知道你們雜志的影響力，遠不僅僅局限在上海。盡管是一座因煤炭資源而致富的城市，但徐州的城市環(huán)境極好；那里不管是空氣還是水質(zhì)，包括自然風(fēng)光都特別出色，城里有個云龍湖，水域面積比西湖大，水質(zhì)比西湖好；徐州還是美食之鄉(xiāng)，南來北往的各派菜系不但在這里薈萃，而且還融會貫通；徐州古稱彭城，是不折不扣的文化之都，這里出土的金縷玉衣是迄今為止最精美的，還有漢兵馬俑。劉皇叔在這里建過城郭，蘇東坡也在我們這里當(dāng)過知府……”滕道亮說起自己的家鄉(xiāng)便收不住，“你下次再經(jīng)過那里，至少要逗留一段，現(xiàn)在乘高鐵過去太方便了。”

與專注于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商聊每一個城市，總會演變成一場有趣的價值發(fā)現(xiàn)之旅。事實上，我對徐州的印象不會因為他的推薦而發(fā)生任何實質(zhì)性的改變，但至少我會告訴我自己，下次再路過，至少會抽出哪怕一兩個小時的時間，去城里轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。多半就會選擇這個和信廣場，來作為我自己閱讀這座城市的平臺。

我把我自己的想法告訴滕道亮，并且問他：“這是不是就是你們所自詡的，影響范圍將達到方圓200公里以外？但是我必須告訴你，我會去是因為我職業(yè)上的好奇，卻不是你的消費人群。除非你再給我一個讓我更無法拒絕的理由——譬如說，在你那里，給老婆買個奢侈品包包什么的，會比在上海買便宜好多，就好比上海人會打飛的去香港shopping一樣——徐州或者和信廣場，能不能展現(xiàn)出這樣的號召力和品牌力？”

滕道亮則坦誠告訴我一個現(xiàn)實：“整個淮海經(jīng)濟圈里，徐州是毫無疑問的核心城市，在方圓200公里左右的范圍內(nèi)有著難以被替代的號召力，就好比上海在長三角經(jīng)濟圈里的地位一樣。而且作為徐州市的重點建設(shè)項目，和信廣場本身就享受很多政府給予的優(yōu)惠政策，商家受惠則必然會惠澤消費者；周邊200公里內(nèi)，都沒有一個像和信廣場這樣擁有巨大規(guī)模、先進理念和廣泛影響力商業(yè)綜合體——所以，開業(yè)后當(dāng)然歡迎你和更多的上海朋友過來，但是我們的目標人群卻是周邊的800萬人口。這難道還不夠嗎？上海哪家商業(yè)綜合體能做到這樣的影響？”

“高鐵方便，也是一個原因吧？”我回避他的反問，因為這個問題我無法回答。

“當(dāng)然是一個重要的來客渠道，還有其他很多渠道。我可以告訴你，和信廣場的停車位就有4600多個。這或者也能顯示出我們對項目的自信。”

必須說出我內(nèi)心最真實的想法：即便和信廣場未來，真能成為一座各方面運營都最成功的商業(yè)綜合體，但我還是不能相信，或者說不敢相信，一個商業(yè)地產(chǎn)項目的影響力能延伸到200公里以外。要是和信廣場真能做到，那簡直就是神奇了——先等著看，不做評論。

復(fù)興 回憶里的老商圈

“復(fù)興”是整個對話過程中，滕道亮使用頻率最高的詞。他說他和他同時代的人，都有同樣的記憶和情結(jié)——和信廣場的所在也叫“復(fù)興路”，凡叫這個名兒的路一般都是城市中心。這里留存了滕道亮小時候的幾乎所有關(guān)于城市和童年的記憶。“這個地段是城市里最老的商業(yè)中心，只是因為徐州作為中國交通要塞，就在前數(shù)十年里大力發(fā)展大交通，這里變成了大工地。而這段時間里又是經(jīng)濟發(fā)展和消費力發(fā)展最為迅速的時期，等到施工完成，別處的消費場所都已經(jīng)建起，老商圈于是沒落沉寂。”滕道亮說道：“但這里畢竟記載著徐州整整一代人的童年回憶和年青時的憧憬，我們想重塑復(fù)興路這個老淮海商圈，而現(xiàn)在，機遇就在我們手里。”

“在商言商，夢想也必須建立在商業(yè)回報的基礎(chǔ)上，不然就是烏托邦了”，我追問：“你這個夢想，包含的商業(yè)價值究竟有多大，這一點你們論證過嗎？”

“徐州市政府、鼓樓區(qū)政府也想有一個好的、符合地區(qū)定位的建筑產(chǎn)品，來提升整個區(qū)域的整體形象。在政府對這個區(qū)域大規(guī)劃發(fā)展的戰(zhàn)略方針下，我們做了充分的論證，看到整個徐州市在和信廣場開業(yè)之前，真的缺乏一個真正意義上的商業(yè)綜合體。后來又通過與盈石資產(chǎn)管理有限公司的多次接觸，相互之間理念碰撞，不斷迸發(fā)出火花，最終集團決定，在這個區(qū)域開發(fā)一個大型的購物中心。”

“聽上去真不錯，又實現(xiàn)夢想，又有巨大的商業(yè)價值，而且能提升整座城市的形象和氣質(zhì)，這一步走得很漂亮。”

滕道亮頻頻點頭，頗有些知音感：“打造這個100萬平方米規(guī)模的和信廣場，對我們整個區(qū)域環(huán)境和城市形象是一個提升，而且通過與盈石的合作，也確實能讓我們在新型商業(yè)模式的拓展、嘗試、管理和經(jīng)營等各個方面，都獲得很大的提升。”

“聽你說說，這個夢想實現(xiàn)后的樣子吧？和信廣場，具體是個怎樣的城市綜合體？有沒有已經(jīng)成型的商業(yè)主題？”

“和信廣場二期商業(yè)部分，主體已經(jīng)封頂，今年年底就能全部竣工。2014年5月應(yīng)該就能開業(yè)了。一到三期總體量是70萬平方米，未來還會有四期五期，總共會有100萬平方米綜合體規(guī)模。包括了高端住宅，主題式步行街街區(qū)，兩個大型商業(yè)購物中心，一座街區(qū)式的購物公園，及一個甲級復(fù)式辦公群落。”

“街區(qū)式購物公園？這需要你解釋一下了，聽上去有點意思。”

“我們希望給人們提供一種體驗式的消費，而不是早已過時的百貨公司。街區(qū)式公園里除了有一些能讓人停留休憩的布置，還集成了一些有趣的消費場所，更重要的是，它將兩個購物中心以一種開放、自然和趣味的方式，有機地連接在一起。兩座購物中心各有偏重，一座以高端消費品為特色，另一座則是以時尚、年輕的品牌為主。我們還有一個很大的滑冰場，各個年齡層次和家庭結(jié)構(gòu)的人們，都可以在和信廣場里找到最喜歡的休閑娛樂和消費方式。”

“你們自身持有多少商業(yè)體量？”

“目前集團確認的有20萬平方米。”

“還有其他優(yōu)勢嗎？”

“徐州市地鐵一號線和三號線的交匯點，直接和項目聯(lián)通。盡管還處于規(guī)劃階段，但是這是兩條地鐵在市區(qū)內(nèi)的唯一一個交匯點。也就是說，和信廣場未來也是一個地鐵上蓋的城市綜合體。它在徐州城，立意最高，投資最大，我們目前確定的項目定位層級，不光是在徐州第一、淮海經(jīng)濟區(qū)最高，即使和許多國內(nèi)一線城市的標桿物業(yè)相比也是可以媲美的。”

編后 思考先行

與滕道亮的對話，本不在我們的內(nèi)容計劃之內(nèi)，盡管本期的關(guān)注主題就是商業(yè)地產(chǎn)。我們始終謹慎地看待這個領(lǐng)域，不過分地為之搖旗吶喊，因為在住宅限購限貸的大背景下，商業(yè)地產(chǎn)驟然而至的開發(fā)和市場高潮，本身會帶來很多問題——事實上問題已經(jīng)愈來愈凸顯了，以后必然還會更嚴重。只是這個與上海相隔遙遠的和信廣場，卻向《租售情報》，并通過我們雜志向大家傳遞了一份與專業(yè)、責(zé)任、情懷、運營等各個關(guān)鍵詞相關(guān)的思考方式。

與滕道亮的對話還涉及“電商”、“分銷”、“銷售”，甚至男女不同的消費習(xí)慣等等各個方面，未來出刊的《租售情報》中，必然還會安排專題詳細討論。在與滕道亮對話的最后，我告訴他我的感想：一座長久被忽視，某種程度上而言甚至是被埋沒的城，卻有著它自身一貫的價值。優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)商，有責(zé)任來為城市做點什么——就好比和信集團眼下正在努力推進這件事情一樣。至于這個和信廣場，我想我怎樣都會去實地走一遭，以此作為自己閱讀那座城市的瞭望臺，那么，你呢？