譽品谷水灣：要改善的朋友注意啦！

譽品谷水灣是現在松江最火爆的項目，4月20日開盤，2小時就定掉了上百套，當天一共簽約168套。項目主推約171平方米的大平層，定位高端，面向改善型客群。社區周邊非常成熟的配套，距離地鐵9號線比較近，還有優質的配套學區……該案擁有眾多吸引人的亮點，筆者覺得，譽品谷水灣確實值得向有意向改善居住空間的朋友推薦。

距離置換空間被動的選擇or 明智的選擇？

譽品谷水灣目前的均價約為18000元/平方米，171平方米的大三房戶型總價在300—320萬左右。這樣的總價在上海市區，很難達到改善居住空間的目的。目前的上海房產市場，市中心房價高企，且沒有什么供應量，不僅剛需被邊緣化到郊區新城，很多改善型的板塊也逐漸向城市外圍偏移。向三林、桃浦、徐涇、浦江等熱門改善型板塊，距離市區都還有一定的距離。但交通網絡越來越發達，以距離換空間已經成為改善性置業的一種趨勢。

改善族的困惑

目前上海市中心，內環已經沒有低于4萬元/平方米的新盤了，即便是位于閘北，緊靠內環線的中海萬錦城三期，預計價格也要在3.7萬—4.5萬/平方米。上海比較熱門的，以改善為主的板塊，如三林板塊。今年第一季度的統計數據顯示，該板塊的均價已經達到38345元/平方米，青浦徐涇板塊為30312/平方米，普陀桃浦板塊為27828/平方米，閔行浦江鎮也達到23560/平方米。對于想改善居住空間的購房者來說，超過150平方米的大戶型，基本上都要400萬—500萬元，甚至更高。

在經濟能力一定的情況下，以距離換空間成為改善型客群被動的選擇。尤其是家庭成員增多，需要置換面積更大的房子，這樣的業主需要考慮市區還是郊區？選多大的面積？如何控制總價？上班是不是快捷？居住是不是舒適？出行是不是方便等諸多問題。筆者認為，降低總價的上限（如從500萬降低至400萬），擴展選房的范圍（可以考慮松江、嘉定、青浦），以交通為主導來選房，或許能讓自己輕松點。

長遠來看，這么干還是值得的

很多改善型客群，一直死死盯住市中心的底線不放松，主要原因就是擔心住在遠郊的生活不方便，實際上就是對于交通和配套缺乏信心。市中心的交通和配套固然是極為便利的，但很多郊區板塊也比我們印象中的要好。只要交通方便，距離就不是不能妥協的問題。

況且，目前上海市中心已經發展的比較成熟，新建商圈也主要向郊區延伸，市中心的配套升級潛力十分有限。譽品谷水灣東面不到2公里就是松江國際生態商務區，目前已經有在建中的萬達廣場，這里還有眾多大型的商業配套都還在規劃中，未來的配套升級空間還很大。從長遠來看，以距離置換空間的選擇還是值得的，如果不肯犧牲距離還要保持空間，這種兼得魚與熊掌的做法，后果就是讓自己背上沉重的經濟包袱。

價格洼地 價值高地松江新城很靠譜

松江新城，目前還是一個以剛需為主的板塊。今年第一季度的統計數據顯示區域的均價為16755/平方米，這一價格和青浦新城和嘉定新城的價格處于同級水平，遠低于上海的一手住宅均價。但松江新城是上海發展最為成熟的新城，由松江大學城帶動發展起來，區域對接市區的交通比較完善，還有佘山這樣寶貴的自然資源，是一個真正的價格洼地，價值高地。

交通網絡完善

譽品谷水灣位于松江新城最北邊的區域，緊挨著松江大學城和佘山廣富林板塊，也是距離市區最近的位置。自駕出行主要依靠嘉松南路對接高速公路。既可以在趙巷走滬渝高速，通過延安高架進入市區，也可以走A8滬杭高速，沿滬閔高架進入市中心。到人民廣場直線距離約30公里，車程大約40公里，正常情況下，用時30—40分鐘就能到市區。到徐家匯30分鐘左右，到虹橋20分鐘左右。

地鐵9號線是松江對接市區最重要的公共交通。譽品谷水灣距離松江大學城站只有七八百米遠，步行10分鐘以內就能上地鐵。從松江大學城到徐家匯，一共12站，30分鐘左右可以到。從社區前往松江新城最為繁華的開元地中海更方便，僅有不到2公里，步行就能前往，還有多條連接松江新城和老城區的公交線路，業主出行都比較快捷。

區域價值增長潛力大

譽品谷水灣其實也可以算是大佘山板塊，項目北面就是廣富林路。佘山廣富林是上海聞名已久的別墅豪宅區。正佘山有上海紫園、月湖山莊、中凱曼荼園這樣億萬級的豪宅。廣富林板塊是一個新興的高端居住區，這里有佘山瓏源、佘山璽樾等眾多高品質別墅社區，和譽品谷水灣隔著9號線的東面則是在建中的九龍倉蘭宮。谷水灣周邊有大量的高端別墅社區，具有較高的板塊價值，整體的居住氛圍也比較高端。

廣富林板塊目前也還在崛起階段，區域內的很多項目都還在建設當中，如廣富林文化遺址公園、松江新城國際生態商務區。隨著周邊板塊的不斷成熟，松江新城還具備一定的升值潛力。

三重商業中心環繞谷水灣生活沒煩惱

可以這樣說，譽品谷水灣生活配套的完善程度，比很多市中心的新樓盤要好很多。郊區新城的新建住宅，由于剛剛起步，社區入住率不高，配套的商業很多都還在規劃中。松江新城以前也面臨著這樣的問題，2003—2005這幾年，松江新城的住宅市場才剛剛起步，大量的房屋沒有人住，宛如一座“空城”。但近幾年隨著三湘四季花城等項目的交付，松江新城已經聚集了大量的人氣，人民路的商業如同市中心一樣繁華。譽品谷水灣可以享受到的商業配套相當豐富，而且大多數都是已經成熟的商業中心，居住在這里，日常的生活、購物、娛樂都能得以滿足。

三湘財富廣場

三湘財富廣場是距離譽品谷水灣最近的商業中心，只有500米左右，以后業主入住后，也主要依靠這里的商業配套。該商業中心目前已經很成熟，是三湘四季花城的配套商業。三湘四季花城有52萬平方米的體量，是一個大型居住區，目前社區的入住率也比較高，周邊商業人氣旺盛。三湘財富廣場旁邊就是9號線松江大學城站，這里也是大學城里的學生們常來消費的地方。銀行、大型超市、KFC、精品餐廳、健身會所一應俱全。能為這里的業主提供餐飲、娛樂、購物一站式的消費體驗。

松江萬達廣場

萬達是國內商業地產界的龍頭老大，每一處的萬達廣場必然會成為區域的商業中心。對于完善周邊居民的生活，提升區域價值有著驚人的力量。上海的五角場萬達、江橋萬達、寶山萬達，無不成為區域的商業標桿。松江萬達廣場總建筑面積為31.79萬平方米，建設有辦公樓、商業步行街、百貨樓、娛樂樓、酒店、酒樓等綜合商業設施，是一個大型城市綜合體項目。 項目所在的松江國際生態商務區是融文化娛樂、商業服務、生活居住等為一體的復合型綜合城區，與南部新城建設并列為松江“十二五”規劃中的兩大重點項目。 譽品谷水灣距離松江萬達僅有1公里多，待明年萬達開業時，這里將是松江新城新的商業地標。

開元地中海

開元地中海是目前松江新城的商業地標，是松江新城和老城最為繁華的地方。這里還有樂購、東明國際商城、地中海影城、五星級酒店、數碼廣場、星巴克、優衣庫等，現在松江新城里的居民，日常休閑、購物大多會來這里。開元地中海也是大型的城市綜合體，購物中心的規模大、種類全、品質高，堪稱松江的CBD。譽品谷水灣距離這里也只有不到2公里，步行大約20分鐘，也有松江5路等公交可以快捷達到。

有眾多的大型商業中心環繞，譽品谷水灣的業主完全不用為擔心生活配套不全。這些商業中心品質都還比較不錯，如果想要更為高端的配套，也能得到滿足。社區北邊就是佘山，這里有眾多高端的生活配套，如上海東方索菲特大酒店、佘山高爾夫俱樂部、佘山艾美酒店、世茂深坑酒店（在建）。社區周邊也還有大量的旅游、娛樂資源，如佘山森林公園、歡樂谷、辰山植物園、廣富林文化遺址公園（在建）、以兒童游樂為主題的世茂魔法小鎮（在建）等，居住在這里，生活的各個方面都很有保障。

這里從不缺少文化

譽品谷水灣在居住氛圍上有濃厚的人文氣息。松江，上海之根，是上海的文化發源地。廣富林地區的文化遺址考古工作讓4000年前的廣富林文化重新被我們知曉。松江大學城里的7所高校，聚集了十多萬的學生和教職工，極大地促進了區域的發展。據譽品谷水灣的銷售所講，小區的業主中，有不少就是大學城里的教職工。以后入住的業主也普遍具有較高的文化素養。

松江大學城

譽品谷水灣和松江大學城僅有一路之隔，大學城占地約8000畝，是現為止中國規模較大的大學園區。內含上海外國語大學、上海對外貿易學院、上海立信會計學院、東華大學、上海工程技術大學、華東政法大學、復旦大學上海視覺藝術學院七所學校。松江大學城是一座沒有“圍墻”的大學園區，校與校之間沒有圍墻，只是用綠化帶或河流來劃分邊線。

大學城內有良好的自然環境和高校的生活氛圍，宛如一個巨大的公園，也能作為周邊居民的公共活動空間，有時間去校園里面走一走，也是極好的。大學城也帶動了周邊經濟的繁榮，文匯路兩旁遍布著眾多商鋪，美食城，每當中午和晚上放學時，這里可不是一般的熱鬧。

廣富林文化遺址公園

廣富林文化遺址公園位于譽品谷水灣西北面約3公里處，是未來松江重要的文化旅游景點，類似的古文化遺址公園，上海僅有廣富林一處。為了將廣富林文化發揚光大，松江區政府將建水下展廳再現4000年文明 。廣富林遺址文化園是以博物館為核心的，其中最有特色的是展廳建在水下。規劃中的博物館四周將開挖河道，形成一片200多畝的水域，而博物館就在水中“漂浮”，整個館分水上觀光臺和水下展廳兩部分。展廳不僅陳列出土文物，開辟廣富林發掘現場模擬展示、藏寶室等配套設施，還將利用當今最新高科技手段和水底時光隧道等逐一再現出4000年來從廣富林古鎮、華亭縣到松江府的演變和發展。

目前廣富林文化遺址公園部分景點已經建成，尚未對外開放。但筆者覺得現在已經具有較高的參觀價值，黑白古樸的建筑、朱漆大門、精致的八角亭臺、雕梁畫棟現在都已經呈現出來，行走其中便能感受到中國歷史文化的精美。也難怪，筆者兩次來這里，都看到有游客帶著專業的單反相機在這里拍照留念。

正宗學區房 教育配套有保證

譽品谷水灣毗鄰松江大學城，有著良好的學區氛圍，但這些學校的教育資源并不一定能為業主所用。“學區房”也是改善型客群非常注重的一點。買的房子能讓孩子上對口的學校，就近接受良好的教育自然是很重要的。

譽品谷水灣南面一路之隔就是松江外國語大學附屬學校，該校是由上海外國語大學和松江區政府聯合辦學的一所新九年一貫制學校。學校重點打造外語特色課程，小班化教學，一個英語教學班不超過25人，保證每個學生在課堂上都有充足的英語表達機會。學校環境好，設施完善，教學質量也很有保證。除了小學、中學還有大學城幼兒園，同為譽品谷水灣的配套學區。區域內還有三湘幼兒園、綠洲幼兒園、上海西外外國語學校等優質教育資源，小孩子前去上學非常方便。

171平方米大三房 大平層的生活寬度

譽品谷水灣是上海房地產經營（集團）最新打造的“譽品”系高端產品，該案是譽字系列開山之作。產品定位比較高端，社區的品質也比較高。項目近15萬平方米的地塊分為東西兩區，西區為別墅規劃，東區為大平層公寓，由約170㎡大三房、少量約120㎡大二房及約190㎡四房組成，社區內有天然河道，景觀綠化較好。目前120平方米的兩房戶型已經售罄。筆者在看房時，有已經買了房子的客戶在琢磨樣板房裝修，和家人討論如何設計自己的房子，看來是有點急不可待了。

譽品谷水灣有著準一梯一戶的設計。筆者看到作為電梯入戶的門廳僅供一戶人家使用，面積也比較大，可以將其作為入戶玄關。主力171平方米的三房戶型，做到15米南向采光面、7米橫廳、18平方米寬景陽臺，整個戶型給人的感覺極為大氣。筆者去看房時，還有兩組客戶同去，他們一進門看到客廳時，都驚嘆“真寬”！確實，客廳大面寬、短進深，兩扇巨大的落地窗讓人覺得很開闊，陽臺的面積約有18平方米，整個客廳有著震撼的視覺沖擊，采光、觀景效果都非常棒。

客廳、餐廳都很氣派；主臥為套房設計，陽臺也很大，居住舒適度高；次臥的落地窗也比通常情況的大得多。對比筆者剛剛看的中海萬錦城樣板房，170平方米四房實用設計。可以看出譽品谷水灣的房型是本著“寬敞、舒適”的理念來設計的。

不要忽視你身邊的環境

大城市的環境污染，尤其是空氣污染，對我們的身體造成了巨大的傷害。對于能迅速讓環境問題得以解決，我想大家還是不要抱太大希望的好。至少近幾年，我們還會經常被PM2.5困擾。惹不起我還躲不起嗎？“逃到”一個環境污染少一點的地方，怕是我們最無奈的選擇。

出于對環境污染的“畏懼”，或者說是痛恨，我一直建議我身邊的朋友們，要買房一定要適當地遠離市區。如內環高架旁，開窗滿鼻子都是汽車尾氣的味道，我并不是說內環不好，但環境確實不好。上海的近郊新城，環境都還挺好。松江新城算是更不錯的地方，至少這里整體的綠化率都很高，還有佘山森林，這里的PM2.5指數也是上海最低的地方之一。我覺得，如果要改善，不能只是空間或是配套的改善，外圍環境的改善同樣很重要，一定不能忽視。