芻議房地產市場形勢及發展趨勢

雅戈爾置業控股有限公司 倪飆

房地產在我國發展的時間很短，但是對我國經濟飛速發展產生了巨大的推動作用。我國建筑主體也由公共房屋建設轉變為家居住房建設。隨著我國的城鎮化建設和人口的不斷增加，全國居民的住房需求不斷增加。近幾年來，房價飛速上漲，給人們買房帶來了沉重的壓力，分析我國目前房地產市場形勢及未來發展趨勢，為房地產平穩較快發展提供借鑒。

1 目前房地產市場形勢

房地產在我國短短幾十年的發展，卻在經濟、政治等方面產生了巨大的影響。社會主義市場經濟環境下成長起來的房地產事業大大改善了我國城鎮居民的住房條件。但是近幾年來，我國的房地產市場在發展過程中遇到了諸多問題。主要表現在以下幾個方面。

(1)普通商業性住房的市場交易量下降，房地產市場呈持續低迷的狀態。有相關數據顯示，房地產市場的投資量呈逐漸下降的趨勢。2012年資金來源分類指數為91.94，相比上年下降了15個百分點。土地開發面積分類指數為94.21，比上年下降了3.56個百分點。與此同時，房屋建設施工面積也比上年下降4個百分點。投資金額、土地開發面積和房屋建設施工面積是計算房地產建設狀況的重要參考數據，這些數據的集體下降，都間接說明了我國目前住房交易量在下降，房地產市場呈持續低迷的狀態。

(2)房價指數總體水平與項目個案表現特征相反。站在全國的角度來看，根據國家建住部和國家統計局有關數據顯示，我國2009年的房價指數呈現增長的狀態。尤其是北京地區，房價指數絕大部分超過5%以上，即使在五環以外也是如此。各個地區的房地產市場嘗試采取降價促銷的措施來保證房子的銷售量。這在一定程度上對整個房地產市場產生了影響，因為降價促銷使想要購買房子的人們增加了對房價下降的期望。

(3)不同區域之間，房地產市場有明顯的差異。我國擁有960萬平方公里廣闊的領土，由于地理位置、文化傳統、生活習慣和國家經濟建設政策等內外因素的影響，不同區域因為占用不同的資源，導致房地產市場的發展也呈現不同的狀況。目前在我國，東部地區和中西部地區一些發展較快的城市相對應的房地產市場也發展到更前一步。房地產市場的發展一般分為起步階段、快速發展階段、平穩階段和發展瓶頸階段。東部地區和中西部發展較快城市的房地產市場達到了平穩期，而西部貧困地區在前幾年才剛剛進入快速發展期。這種發展的不協調性也給我國房地產市場的宏觀調控帶來了很大的障礙。

2 造成目前房地產市場形勢形成的原因

(1)國際經濟的影響。2008年的金融危機使全球經濟陷入了萬丈深淵，對我國的經濟發展也產生了不小的影響，尤其是對房地產經濟的影響不可小覷。受到全球金融危機的影響，銀行明顯也感到害怕，對外貸款的膽量也變小了。隨著經濟全球化的發展，各國之間的經濟聯系越來越密切，海外資產狀況的突變也可能影響我國房地產市場的安全。此外，石油、煤礦、稀有金屬等資源的價格發生普遍上漲，一方面增加了房地產開發的經濟成本，另一方面也提高了買房者的壓力，使他們在作出決定時更加謹慎。

(2)商業房地產開發量下降，保障性住房建設不斷加快。我國現在仍然是一個發展中國家，雖然總體經濟得到了飛速發展，各種領域的發展突飛猛進，甚至超越了發達國家的水平，但是依然有眾多人民群眾面臨著嚴峻的生活困難，甚至還沒有達到溫飽。在住房、醫療、上學等中，住房是首要問題。為了保障困難群眾的基本生活，國家出臺了保障性住房建設的政策。各地政府為了響應國家政策的實施，都普遍重視加快保障性住房建設的工作。

(3)不完善的市場調節機制。機制是系統運行所遵循的固有規律，也是系統運行正常的基本保障。我國房地產市場發展年齡比較年輕，尚未建立完善的市場調節機制。而房地產又是一個高回報的產業，許多開發商往往只注重利益的追求，無視道德和法律的約束，采用各種非正常渠道和方式，將土地轉化為自己的私人財產。這種不公平直接導致了資源占有的不公平進而加重貧富差距，形成兩極分化。

(4)持續低迷的宏觀經濟。在改革開放的中國，加強與海外國家的經濟往來促進了我國經濟的快速發展，不斷增加的進出口貿易額是我國經濟前進的重要推動力量。但是受國際金融危機的影響，國內經濟發展的步調明顯減緩，從我國公布的GDP的增長速度，進出口貿易額，人均消費水平等數據可以得出這個結論。例如GDP的增長率，2012年第二季度相比第一季度下降了近1.5個百分點。在整個國家經濟發展變慢的大環境下，房地產市場也出現了萎靡不振的現象。

3 積極的房地產市場發展趨勢

中國房地產市場現在還只是初步發展，未來還有很長的路要走。道路是坎坷的，前途是光明的，我們應該本著積極向上的心態迎接市場的各種不良狀況。

我國現在正大力加強城鎮化建設，隨著城鎮化建設的逐步推進，當前農村生產生活方式會發生翻天覆地的變化。農民群眾也將逐漸融入城鎮商品房居住的生活方式，生活環境也將不斷得到改善。除此之外，還存在著眾多潛在住房消費群體，例如即將結婚的人就是一個巨大的源源不斷的市場。

面對當前的困境，未來的房地產市場將拋棄全面平均的發展方式，重點發展相關方面的建設。節能是未來建筑建設的發展趨勢。隨著資源的不斷被利用，全球資源逐漸減少，為了全人類的可持續發展，節能將是未來房屋居住的主角。重視水、電、土地、材料等各方面能源的節約和品質。在制度和分配體系方面，為了保障全國人民有房可居，不僅要加強和完善商業性住房建設，還應該加強住房保障制度和體系建設，給困難群眾提供優質足夠的住房條件。即使收入水平相對比較低，也有能夠遮風擋雨的地方，這也是全面建設小康社會的要求。因此未來的房地產市場應該跟隨國家總體方針政策走，將困難群眾的住房問題提到議事日程上來。

雖然現在我國房地產市場出現了諸多弊端，但是面對房地產市場未來的變化，我們應該依然保持樂觀的態度。巨大的住房需求是房地產市場發展的保證，具有良好的經濟效益。由于土地資源的逐漸減少，買賣性住房的比例應相對應地降低，提高租住型住房的建設。在房地產問題備受關注的形勢下，人們普遍增加了對房地產信息的了解，群眾對于房屋的購買和利用會更趨于作出科學合理的選擇。消費者相關意識的提高對房地產市場平穩健康的發展具有代表性意義。

道路是曲折的，前途是光明的。當前我國房地產市場低迷的狀態既有市場發展的內在規律性，也有在中國發展的特殊國情性，還有國際金融危機的特殊時期性。失敗是成功之母，房地產市場雖然目前處于低迷狀態，但是對于我國對健康房地產市場的探索也未嘗不是一個推動的力量。政府、企業、普通百姓三者都在這個過程中扮演著重要的角色。

[1]陳少華.從宏觀經濟視角淺析我國當前房地產市場形勢與發展趨勢[M].經貿雜志,2010.

[2]朱中一.當前的房地產形勢及發展趨勢[M].中國房地信息,2008.

[3]文林峰.當前房地產市場形勢與發展趨勢[M].中華建設,2009.