精裝房：裝酷裝糊涂

信樣板，你輸；信合同，你還是輸

在如今的精裝房市場，開發商在銷售過程中不同程度地存在著虛報裝修價格和材料的情況，掛羊頭賣狗肉已成為不爭的事實，這使得在精裝房銷售領域，購房者對開發商的信任度降到了谷底。據有關資料顯示，目前成都精裝房的市場占有率僅停留在約10%。

奇怪的是，開發商在面臨購房者的信任危機下，在精裝房銷售方式上依然花樣百出，頻增爆點，不斷用“買房就送1500元/㎡精裝”等博取購房者的眼球，就連某些高端項目也拿精裝“開涮”。比如去年在市中心一高端住宅項目，開盤之前對外宣傳售價在20000元/平米左右，其中含有4500元/平米的豪裝，而實際開盤銷售后，該項目的廣告變成了贈送每平米4500元/豪裝，銷售單價也跌至16000元左右——精裝修居然完全免費，如此銷售實在令人覺得不可信。有網友戲言，這就叫“精裝房還不如狗肉貴”。

業主調查

不靠譜的精裝：感覺不會再愛了

在《投資客》記者對精裝房的調查中發現，在精裝房購房者中，為裝修感到惱火的大有人在。而最令他們頭痛的就是彈性太大、難以憑籍的購房合同，以及看上去很美、卻與現實出入較大的樣板房。

不靠譜的合同：“為什么不標注地板型號”（小）

“由于第一次買房，缺乏經驗，看合同稀里糊涂，簽合同更是被牽著鼻子走，每當有不明白的地方，售姐都會說放心好了，其他的業主也是這么簽的。當交房時，才發覺有上當的感覺。”李先生購置了一套西三環邊上的精裝住宅，于今年3月29日收房時發現地板有蹊蹺。

“踩踏有巨大的聲音，我發現不對勁后馬上向開發商反映，要求整改，但開發商一直敷衍，拒絕履行質保兩年的義務。”李先生一邊說，一邊向記者展示雙方簽訂的合同。“合同里寫的是圣象地板，但沒有標注型號，也沒有質檢報告。在我不斷交涉20天后，開發商依然拒絕提供最基本的地板型號，質檢報告也含糊其詞，只有一項含“甲醛”的項目檢測。但開發商依然堅稱自己的地板質量完全合格，這太讓人氣憤了！”

“我這套房子生生的比周圍高出1000元/平米，還不就為圖個安逸，可房子現在修成這副德行。我們業主群里有認識律師的朋友，據說像這種裝修材料沒有寫進合同里的例子多的是，打官司是打不贏的，只能和開發商協商解決，可是我們小老百姓哪有時間和開發商耗著嘛！”

李先生還說：不只地板有問題，聽其他的業主說，有些戶型的衣柜居然是“三面環墻+一個推拉門”；洗手臺周圍不貼磚，用油漆，油漆不防水，一沾水就出問題。而開發商的解釋也反復無常，一會按合同標準，一會按樣板間標準，對此，李先生相當不滿：“以后，應該強制把裝修材料包括樣式、設計都要寫進合同里。”

不靠譜的樣板間：“為什么實房門窄了15cm”

25歲的王女士隨同家人在城南購買一套精裝房，在樓體結構封頂之后，她曾秘密潛入工地看房 ， 結果測量發現，實房的入戶門與樣板間的入戶門大小相差15CM ， 實樓測量入戶門為 1 米 ， 而樣板間入戶門為1.1米。王女士仔細查看了當時的購房合同 ， 合同中沒有入戶門尺寸大小做詳細約定，只是在合同附件有關精裝修標準中說明了入戶門的品牌。不滿的王女士將樣板間尺寸和實房的尺寸都拍了照，她詢問記者這能否做為開發商違約的證據。

不難發現，王女士與李先生遭遇了同樣的尷尬——裝修材料未寫進合同。而王女士則把樣板間當成參照標準，但記者在實地踩盤后發現，絕大多數的樣板間都會標示：樣板間非交付標準，那么樣板間的意義何在？僅僅是作為一種營銷手段？那么，樣板間與交房標準不符是否屬于欺詐行為？

行業觀點

說不清的價格：難說虛報，注意型號

一位資深驗房師向記者透露，他看過很多精裝房的樣板間和交房的樣板間，兩者根本不是一回事。開發商為了迎合購房者的心理，在樣板間上用力過度，給予業主的期望值過高；加上開發商喜歡虛報裝修價格，導致購房者對于裝修信心不足。

而另一位業內人士則表達了不同的觀點：開發商宣稱的一般是市場價格，即個體消費者請裝修公司裝修的價格，所以并不能說明開發商虛報裝修價格。但是，開發商在裝修過程中，因為產業化帶來的效率提高，以及集體采購成本的優勢，可以投入比個體裝修更少的錢，但是這個更少的錢，開發商都不會讓購房者賺到，而是成為自己的利潤。

如此算來，購房者購買精裝房賺到的僅僅是“不勞神裝修”而已，在裝修材料上，購房者并未獲益，反而吃虧。記者在走訪了幾家裝修建材門市后發現，即使是同一個品牌，不同型號的之間的差價也是非常巨大的。例如型號為K-3499T-W-0的科勒馬桶零售價為1199元，而型號為K-3384-0的科勒馬桶價格高達5840元。所以，那些做簡單的價格疊加而沾沾自喜的購房者們，你們被人下了套。

有句話叫做“不看廣告，看療效”，其實了解精裝房的裝修材料，道理一樣，“不看品牌，看型號”。

品牌其實是一個誤區，因為再高端的品牌也會有中低端產品，不同型號之間的用料、設計、做工都千差萬別，難怪不同材質的馬桶都有幾千元的差價，這也就不難理解“搓澡的也有副教授”這句話了。

名牌材料被開發商當做一個誘餌，但其實購房者很難算清這些名牌材料的真正價值。大多數時候，只要收房時不出現質量問題，購房者也都會欣然接受，不去計較其中的價差。即便這樣，開發商在有些時候，依然以次充好，精裝房投訴不斷，購房者對開發商逐漸產生信任危機。

律師說法

沒把握的維權：都是合同惹的禍

在調查中《投資客》記者也了解到，從法律角度來看，精裝修是個難以界定和衡量的模糊概念，因此給予了精裝房開發者很大的操作空間，也導致在現實中購房者很難維權。

開發商的精明：合同細節模糊化處理

《消費者權益保護法》第8條規定了消費者的知情權，“消費者享有知悉其購買、使用的商品或者接受服務的真實情況的權利。”第19條規定了包括開發商在內的生產、銷售者的信息披露義務。這意味著法律要求開發商在與消費者訂立商品房買賣合同時，要如實向消費者提供有關商品房的真實信息，保證自己的信息披露（包括售樓廣告）不存在引人誤解的虛假宣傳、重大遺漏和誤導性陳述。

然而，精裝修本身是個非法律用語，其定義以及內涵相當含糊。雖然2002年建設部頒布的《商品住宅裝修一次到位實施細則》規定：“確立開發單位為住宅裝修質量的第一責任人，承擔住宅裝修工程質量責任，負責相應的售后服務。建筑裝飾施工單位、裝修材料和部品生產廠家負責相應施工和產品的質量責任。”依此規定，開發商、施工單位和裝修材料生產商均應對精裝修的質量負有責任但現實的情況是，問題精裝房事件仍然層出不窮。

究其原因，關鍵在于彈性極大的“合同”。長期從事消費者維權的張律師告訴記者：“每個開發商都有自己專業的法律顧問團隊，為了盡量規避精裝修房可能產生的法律風險，開發商一般會從合同入手。比如，在購房合同中，涉及有關精裝修使用材料部分，只寫明裝修過程中所用材料或設備的品牌，而對于使用品牌產品的具體型號、規格、質地、價格等關鍵性細節問題卻模糊化處理。”

另外，張律師還表示，按照行業慣例，購房者買房時，開發商應按建筑面積收取精裝修費用，但實際情況是往往按包括公攤面積在內的總面積計算精裝修費用。

維權很難：合同要“從長計議”

《消費者權益保護法》第四十九規定：“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價格或者接受服務的費用的一倍。”目前法學界已達成共識，個人購買汽車和商品房都應該納入《消費者權益保護法》管轄范疇。如果開發商存在欺詐行為，消費者可以依據《消費者權益保護法》第四十九規定提出索賠。但是，購買汽車和商品房的消費者如果依據《消費者權益保護法》第四十九條，提起索賠訴訟在司法實踐中卻很難獲勝，原因就在于模糊的合同，讓“欺詐”本身很難界定。

針對精裝修房中存在的種種問題，購房者在簽訂購房合同時要“從長計議”。

1. 要在合同中約定精裝修的總價標準，比如每平方米的裝修費用多少錢，此外還要約定精裝修按建筑面積收取費用，防止開發商將公攤面積計算在內。

2. 要對在裝修中使用的各類建材及設備在合同當中做出明確細致的約定，不要有任何遺漏，包括材料的品牌、型號、材質、價格等，以防止開發商以次充好。

3. 對于環境問題作出約定。目前國家頒布了“十種裝飾裝修材料有害物質限量國家標準”以及“民用建筑工程室內環境污染控制規范”，規定了裝修竣工以后的室內空氣質量標準，這些是強制執行的行業法規，所以應該在購房合同中有所體現。

利好消息

傳說中的新政：強制統一樣板房現房標準

調查顯示，因為目前精裝修購房合同沒有比較全面的示范文本，很多購房合同有關精裝修的約定均通過“補充協議”或者其他條款來體現。但由于購房者法律意識的缺失以及對合同擬定的不詳細，“補充協議”往往變成一紙空文，那么，四川省是否會出臺相關政策法規來約束精裝房市場呢？

據悉，四川省住建廳正在征求四川省工程建設地方標準《四川省成品住宅裝修工程技術標準》（簡稱《標準》）的意見，其中擬強制要求“今后的精裝房必須和樣板房一樣，不管是材料還是風格，都要和展示出來的一模一樣。”

消費者叫好：這樣就不怕貓膩了

如果該政策實施，可謂釜底抽薪。“管你什么合同不合同，只要樣板間和交房標準不一樣，開發商就要負責任。”前文介紹的李先生對記者這樣說道。“我個人完全贊成出臺這樣的規定。”一位準備買房、網名為Chrys的網友說：“如果有這樣的規定，會考慮價格合適的精裝房，感覺就像買現房一樣，好不好就在那擺著，有政策撐腰，不怕開發商耍賴。”

銳理總部品牌營銷中心總經理郭潔表示：如果新政真的實施，首先，對成都精裝市場來說，有著正面的促進作用；其次，對開發商來說，成本和管理的投入會加大，開發商的技術也將面臨更高的挑戰。

某資深業內人士認為，如果該規定能夠得到嚴格的貫徹執行，對提高裝修質量，減少交易糾紛，推動精裝房市場的發展具有極大的幫助。

此前，不管發展商因為何種原因，或多或少出現了交房時貨不對板的情況，造成了許多交易沖突，對購房者與發展商都帶來了不好的影響，對房地產市場的健康發展也造成了沖擊，更有甚者還成為了社會不穩定的的因素。所以，如果這種問題得到解決，無疑會消除很多隱患，對購房者和發展商，以及精裝房市場的發展，都有很大的好處。

圈內人歡迎：執行難度可以接受

該業內人士還認為，即使該規定出臺，執行的難度不會成倍增加。“任何工作其實只要做到了未雨綢繆，失誤的發生率就會減少。做精裝修房也是一樣。從做精裝修房的工藝角度來說，都是成熟的，極少有未知的環節。要把精裝修做好，關鍵在于前期工作的深入程度，前期準備充分了，后期執行也就能夠減少失誤。該規定的要求肯定比此前嚴厲了些，但對發展商來說，其實就是要把工作的提前量做好，這對發展商不是壞事。現代營銷常說細節決定成敗，這其實就是個把細節工作提前做好的問題。”

在被問及否繼續做精裝房時，該業內人士回答道：既是政策問題，更是個市場問題。

開發商做不做精裝房，首先要看國家政策是怎么導向該的。如果政府認為當下的開發商水平能夠做好精裝房，或者說精裝房的生產能夠減少資源的浪費，進而規定房地產開發必須走精裝房的方向，那么，作為企業，發展商也只能按照政府的政策要求去做。

而從市場的角度來看，如果消費者認為精裝房既能夠減少自己裝修房屋的麻煩，又不會影響自己的個性化消費需求，進而對精裝房趨之若鶩，那么，開發商又有什么理由不去做精裝房呢？企業是追求利潤的，產品有市場，才會帶來利潤，誰會跟利潤過不去呢？

而城南某項目的負責人在面對該問題時，表現的更為實際，他表示，對于某些誠信大品牌的開發商可能會做到樣板房和交房呈現出來的一樣，但是其他的開發商就困難的多，在購買材料時難免會出現紕漏。

尋找榜樣

剛起步的成都市場：好精裝房不是沒有

總體來看，成都精裝房市場尚處于起步期，市場的規范度、消費者的接受度等都依然在走向成熟的路上。盡管目前現實中存在各種關于精裝房的差評和爭議，但長遠來看，高質量、規范透明的精裝房市場可期——即使在今天，成都也能找到這樣的榜樣樓盤。

成都精裝房市場：剛剛起步，尚待培育

成都精裝房目前正處在一個快速發展的階段，大量品牌開發商紛紛搶占精裝房市場，精裝房市場的比重進一步提高，消費者對精裝房的接受度也有所提高。

成都精裝房目前尚處于整體起步階段，市場中的精裝項目良莠不齊，裝修標準以1000-2000元/平方米的中等檔次標準為主。精裝房項目主要分布在中心城區，但因為外來品牌開發商大量進駐近郊市場，近郊精裝房項目呈增加態勢。

“從成都房地產發展水平和購買力上看，我們的精裝房發展才剛剛起步。” 銳理總部品牌營銷中心總經理郭潔表示，成都的精裝房整體發展水平要落后于沿海城市，但實際上，北上廣等城市的精裝房總量也不算高，只是精裝房這一產業發展的較為成熟一點而已。而成都的人均GDP也并不高，成都購房者的購買力是有限的，精裝房的客群還需要慢慢培育。

發展成都精裝市場，除了努力增加人均GDP以外，還需要政策的引導，約束精裝市場，使購房者重新建立對精裝房的信心和信任，同時，對住宅整體包括室內裝修實行部件化、批量化生產。就像日的精裝市場一樣，使之形成工業化生產。

日本的住宅全裝修與住宅產業化同步，始于20世紀 60年代初期。當時住宅需求急劇增加，而建筑和室內裝修的技術人員和熟練工人明顯不足。為了使施工簡化，提高產品質量和效率，日本的大眾住宅從建筑結構到室內裝修，幾乎都是采用一體化流程，由開發單位統一建造和裝修，一步到位。

日本精裝房蓬勃發展，同樣需要政策的支持，1969年，日本制訂了《推動住宅產業標準化五年計劃》，開展材料、設備、制品標準、住宅性能標準、結構材料安全標準等方面的調查研究工作，分別制訂了“住宅性能標準”、“住宅性能測定方法和住宅性能等級標準”以及“施工機具標準”、“設計方法標準”等硬性規定，使得住宅有了統一的裝修標準。

與日本相似，美國住宅及裝修產業化也達到較高水平。這不僅反映在主體結構構件的通用化上，而且特別反映在各類裝修制品和設備的社會化生產和商品化供應上—室內裝修構件和部件大多實現了標準化、系列化，并且產品十分豐富，數量達幾萬種，各種產品各具特色，實現了標準化和多樣化之間的協調發展。如輕質板材、裝修制品以及設備組合件等花色品種繁多，選擇空間很大。購房者可以通過產品目錄，從市場上自由購買到所需產品自行進行裝修。所以在美國，全裝修住宅體現了多樣化、個性化、專業化的特點。

尋找模范精裝房：“綠色街區”或許會打動你

盡管成都精裝房市場被邊緣化，需求不高，但依然有值得推薦的“特例”，如朗詩地產落子成都的1號作品“朗詩綠色街區”。該項目位于成都市成華區東二環迎暉路，塔子山公園對面，所在片區屬于政府規劃的“城東副中心”，有著良好的城市宜居人文生態環境。

朗詩綠色街區占地約32畝，由7棟住宅和1棟商業組成。18層高層低密分布，容積率2.9，現代中式園林景觀，連廊水榭頗具中式韻味，古典與現代有機結合，水系貫穿整個庭院，豐富植被合理覆蓋。朗詩·綠色街區二期【悅享家】產品旨在打造更適合成都的科技住宅。采用中央空調，實現室內溫度自由控，舒居生活由此定位。全置換式新風系統，24小時源源不斷輸送新鮮空氣，室內空氣每兩小時置換一次，有效過濾PM2.5，室內清新空氣猶如森林氧吧。完備的區域配套、豐富的自然資源，加上細致到位的小區規劃，人性化的科技系統配置，旨在打造城東高尚住宅典范。

目前76-143平方米戶型熱銷中。清水房均價10000元/平方米，預計2014年4月交房。精裝房均價12000元/平方米，預計年底交房。全款優惠4%，按揭優惠2%。