買新開(kāi)樓盤等于抄底？不見(jiàn)得

如今，無(wú)論是投資商鋪還是自住買房，購(gòu)房者考慮最多的就是升值空間。在這種情況下，最理想投資狀態(tài)不外乎是抄到低價(jià)，從這個(gè)角度出發(fā)，在成都房?jī)r(jià)一路高走的今天，似乎只有開(kāi)發(fā)商的第一次開(kāi)盤定價(jià)最低。但有些失敗的項(xiàng)目告訴我們，開(kāi)發(fā)商有時(shí)第一次亮出的價(jià)格，看上去并不美。

失敗的案例：買入豪宅，秋后降價(jià)

“我買的時(shí)候價(jià)格在18000元/平米左右，但是秋天一過(guò)，均價(jià)一下變成了15800元/平米，一下子賠了不少！買房，我看還不如炒股。”孫先生在向記者講述這場(chǎng)失敗的買房經(jīng)歷時(shí)，略顯懊惱。“現(xiàn)在價(jià)格好像又升上來(lái)了，但我覺(jué)得那是尾房的原因，房子少了，開(kāi)發(fā)商又把價(jià)格調(diào)回來(lái)了。”

實(shí)際上，孫先生于2012年購(gòu)入某知名開(kāi)發(fā)商的一套豪宅，總價(jià)在360萬(wàn)左右。而2012年，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)頭正猛，成交量頻創(chuàng)新高。但是，豪宅在剛需大軍占主導(dǎo)地位的成都市場(chǎng)中，生存非常艱難。陡降2200元/平米的價(jià)格，讓孫先生難以接受。

“我當(dāng)初下手最看重的就是地段，還有成熟的配套，周邊歐尚、宜家、凱丹廣場(chǎng)等商業(yè)配套是應(yīng)有盡有。而且南延線的工業(yè)園區(qū)又多，雖說(shuō)那邊的商業(yè)配套也不少，但總體上根本沒(méi)成氣候，他們總是要來(lái)這邊消費(fèi)的。”

的確，隨著市政府南遷、“城市副中心”定位以及“天府新城”等眾多利好信息相繼出臺(tái)，使越來(lái)越多的消費(fèi)者相信，南延線以及周邊區(qū)域?qū)⒊蔀槌啥剂硪粋€(gè)市中心。但從目前來(lái)看，成都目前在建或即將開(kāi)工的商業(yè)地產(chǎn)達(dá)到百余個(gè)，其中超過(guò)70%的項(xiàng)目分布于南延線、天府大道以及周邊區(qū)域。商業(yè)地產(chǎn)泡沫已然形成。

孫先生不無(wú)自嘲地開(kāi)解自己：“也許將來(lái)市場(chǎng)還會(huì)變，說(shuō)不定這片區(qū)域被炒上去也不一定。”

成功的案例：屌絲逆襲，兩年資產(chǎn)翻翻

“我的第一桶金，其實(shí)是爸媽硬塞給我的，你可能不相信，我當(dāng)時(shí)還不想要呢！”在談及自己的投資經(jīng)歷時(shí)，楊航笑著對(duì)記者說(shuō)。

“2008年11月，我剛畢業(yè)沒(méi)多久，老爸突然打電話說(shuō)要給我買房。當(dāng)時(shí)我連工作都沒(méi)有，家里也不寬綽，我百般阻撓，可家里最后還是東拼八湊付了全款。現(xiàn)在回想一下，真懸啊！

“地震過(guò)后，房?jī)r(jià)降得厲害，可我當(dāng)時(shí)對(duì)房產(chǎn)也沒(méi)什么概念，只知道房子嘛，就是用來(lái)住的。直到我把這個(gè)房子賣掉以后，才真正意義體會(huì)到房子的質(zhì)變。”

據(jù)楊航講，他買的是位于一環(huán)邊的香月楠岸，當(dāng)時(shí)開(kāi)盤價(jià)格是7500元/平米左右，但地震后均價(jià)降至5600元/平米，楊航也就在此時(shí)購(gòu)買的房產(chǎn)。

2012年，該樓盤價(jià)格已一路爬升至近萬(wàn)元，楊航賣掉香月楠岸的住房時(shí)，每平米凈賺4000元。楊航對(duì)記者說(shuō)：“雖然不是我親手操作，但這第一桶金對(duì)我意義重大，讓我明白了一些事情。”

楊航最近的一次下單是拿下了龍湖金楠天街的50平米商鋪，楊航告訴記者，目前手里資金還不充裕，而且小戶型商鋪也好操作。

“龍湖天街系選址和規(guī)則被認(rèn)為是中國(guó)城市的密碼，就像金楠天街，有周邊龐大的消費(fèi)群支撐，而且，項(xiàng)目成規(guī)模以后，還能對(duì)整個(gè)城西核心區(qū)域都有輻射作用。”

當(dāng)被記者問(wèn)及投資是否有訣竅時(shí)，楊航不好意思地笑了笑：“我太年輕了，而且手里也沒(méi)錢，投資的經(jīng)驗(yàn)少。而且以后投資也不會(huì)再出現(xiàn)08年那種情況，目前，已經(jīng)很難出現(xiàn)高性價(jià)比的商鋪，但是我個(gè)人認(rèn)為，用前瞻的眼光來(lái)看，新興的或是稀缺的，都極具投資價(jià)值。”

買房，如何抄底？

隨著2008年后房地產(chǎn)整體價(jià)格的迅速高漲，無(wú)論是住宅還是商鋪，已經(jīng)很難出現(xiàn)高性價(jià)比的項(xiàng)目，所以，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，只要擁有廣闊的升值空間，選擇一個(gè)恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)出手就是抄到了低價(jià)。

以商鋪為例，開(kāi)發(fā)商最初也不知道商鋪到底能值多少錢，投資者對(duì)于某個(gè)剛開(kāi)始的區(qū)域商鋪?zhàn)饨鹉苓_(dá)到多少也是個(gè)未知數(shù)。所以，作為投資客，就必須走在開(kāi)發(fā)商的前面，在一個(gè)完全不對(duì)稱的市場(chǎng)里，你才能成為勝利者。

一般來(lái)說(shuō)，投資房產(chǎn)要講究“兩不”原則。

1不盲目

所謂不盲目，即是在投資一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目前，要全面了解該項(xiàng)目的地段、交通、物業(yè)等綜合因素，在自己的心里有個(gè)大致的評(píng)估，然后用前瞻五年或十年的眼光判斷，該項(xiàng)目是否有投資價(jià)值。不論是什么行業(yè)，價(jià)格都是由供求關(guān)系影響的，因此投資房地產(chǎn)還是要著眼于市場(chǎng)的供求關(guān)系，觀察市場(chǎng)需求和價(jià)格走勢(shì)，找準(zhǔn)投資時(shí)機(jī)。

2不跟風(fēng)

一般情況下，地區(qū)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)時(shí)，投資商業(yè)地產(chǎn)會(huì)有比較好的回報(bào)。而投資住宅地產(chǎn)會(huì)比較安全，升值穩(wěn)定。 但在區(qū)域的選擇上，要合理回避樓市過(guò)熱區(qū)域，止步于熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)片區(qū)。

房?jī)r(jià)增速過(guò)快、升幅過(guò)大、投資者比例過(guò)高，使得“炒房炒股”成為一個(gè)城市的文化和風(fēng)氣，在這種情況下，要避免跟風(fēng)，要遠(yuǎn)離那些城市基礎(chǔ)設(shè)施尚未“脫貧”，城市文化落后、城市產(chǎn)業(yè)過(guò)度依賴外部而內(nèi)需有限的城市。

與商業(yè)用房相比，投資住宅一般比較安全，只要區(qū)位不是特別偏遠(yuǎn)，升值會(huì)比較穩(wěn)定。需要注意的是，你要設(shè)法了解城市的規(guī)劃，選擇那些規(guī)劃規(guī)模較大，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施完善，正處在開(kāi)發(fā)之中的項(xiàng)目進(jìn)行投資，因?yàn)檫@類項(xiàng)目一旦開(kāi)發(fā)建成之后，房產(chǎn)的價(jià)格肯定會(huì)比你購(gòu)買時(shí)的價(jià)格高出很多。